基于人口持续高强度聚集依然是历史趋势的视角来分析房地产市场未来的走势

文/丁彦皓

两会期间,房产税与房地产的功能定位是代表们绕不开的话题,在跨界创新成为时代主流的背景下,房地产与基于大数据的智慧产业其实也密不可分。按照常理,一个区域或国家的产业升级转型会从原始家庭农户式第一产业逐步向工业化靠拢,原始家庭农户式第一产业由以家庭为单位来实施农耕生产,从而导致效率低与人口“均匀”分散至所农、林、渔、牧等资源禀赋区域。这也是中国一直以来所传承的产业特征,即农村人口占全国总人口的比例曾经一度高达83%。后来在农业返哺工业的计划经济时期,中国兴起了一波政府主导的重工业产业,也相应的衍生出了以该产业为主导的城市,诸如大庆、兰州与十堰等。那段时期,融入体制,成为工人,享受国家政策红利就成为社会所追捧的关键。

改革开放之后,民营经济推动的各行业持续崛起。劳动密集型为主要特征的乡镇企业异军突起,这段时期主要生产低附加值的产品。但是,中国经济比较庆幸的是在借助劳动密集型产业积累原始资本的过程中,也在相应的推动新兴产业的转型升级。当然这段时期中国出现了全球独有的经济持续高速增长与房价持续非理性繁荣时间最长的特例。在我研究房地产的十几年里,看过无数学者动辄以美国、日本的案例来对比中国的房地产市场,且由此推断中国房地产市场已经泡沫集聚,将经济临空至风险端口。但是,实践证明,中国的房地产市场也没出现所谓的“灰犀牛”事件,经济也未出现“断崖式”下跌与陷入中等收入陷阱的悖论。当然,中国经济能够显现这一特征的决定性因素很多,但是,也不能排除产业发展推动人口持续聚集,从而衍生出智慧产业的萌芽与房价的持续非理性繁荣。

如果仔细分析中国的人口迁移路径就会发现,中国很难存在媒体长期所报道的“鬼城”,而是出现了数以万计的“鬼村”,即年轻人离开农村后,农村只留了少量的老人和小孩,以致于农村残破不堪、死气沉沉、一片萧条。之所以出现鬼村的直接原因如下,即

1、农村土地流转制度滞后,以致于大规模的农业机械化无法有效实施

仔细研究中国历史就会发现,几千年来,中国的国家治理核心就是土地分配是否公平。一旦出现土地的大规模兼并后,社会就会出现流民导致的社会动乱。因为土地区域性特征决定土地的价格与社会的基本生理需求相挂钩,而土地的稀缺性特征有决定土地承租的租金决定权完全掌握在地主的手里。所以,地主凭借土地所有权会尽最大的可能盘剥佃农的利益,以致于佃农仅能勉强维持最基本的生计。一旦遇到天灾或者政府税收设置不合理等不利于农民的事件,农民会瞬间赤贫,为了逃债或者生存而外出乞讨,最终沦为流民。这时候枭雄会顺势“举旗”,打着解救天下苍生的旗号煽动流民讨伐当权者。其实,对流民而言,根本顾及不了天下苍生,而是只是关注当兵打仗,“管饭就行”。枭雄与流民的组合最易搅乱社会,引起战争,动摇政权。

基于此,中国当前选择了多年来的限制土地流转政策,其主要目的就是为了确保所有的农民“平均”有一份土地来确保基本生计。几十年来,该政策确实缓解中国农民的生计危机与维护社会稳定发挥了核心作用。但是,随着全球农业生产效率的提升与中国加入WTO之后,中国的粮食价格更多由国际上机械化与规模化决定高效率的农业标准来定。而人均一份土地现实决定的原始手工模式相对国际上机械化与规模化的模式效率极低,且成本极高。从而导致辛苦种地不但赚不到钱,甚至还要亏钱。但是,其他产业的收入却由完全市场化来定,自然收入比种地更高。所以,青壮年的农民为了获得更高的收入,选择离开农村,进城务工。

2、城市人口持续聚集,衍生出更多的就业机会与新兴产业

人口聚集会降低流通成本与提升信息对称,从而提升产业的附加值。这几年在中国兴起的共享经济、O2O、智慧产业、房地产等都是人口聚集的产物。如果人口分布较为分散,这类产业的发展成本极高,以致于无法生存。而人口一旦聚集降低流通成本与提升信息对称后,各类产业会以极低的成本顺势扩张,从而由衍生出新的产业。诸如电商衍生出的物流与快递,外卖衍生出的配送,房地产衍生出的装修,人口聚集衍生出的共享经济等。

中共十九大首次明确的规定,家庭联产承包责任制的土地期限到期后再延续30年。这就为未来三十年的土地收益分配确定了最基本的标准,即未来30年中国农村的土地一次使用权归当前利益格局下的农民所有。一旦该权益确定后,土地流转与现代机械农业的推广就有了基准,至于以何种模式继续推进想必很快会有结果出台。那么,这就会衍生出另一个问题,即农民享有基于土地一次使用权决定的收益与现代农业机械化所需要的从业人员相对原始手工农业更少后,大部分农民必须离开农村进城再谋职业。但是,人口聚集会降低流通成本与提升信息对称,从而提升产业的附加值让城市大者恒大,强者恒强。城市越大,就业机会越多,收入越高,所以,未来中国的人口不但要持续城市化,而且更要人口“一线城市化”与“大城市化”。即东部一线都市群是人口流入的最佳选择,但是,城市的承载力有限,一线城市不可能囊括全国所有的人口,所以,退而求其次,省会城市就会成为所在区域人口流入的第二选择。

另外,当前中国经济还有另外一个悖论,即劳动力的技能分配不合理,即高校所传授的技能无法满足社会的真实需求,以致于很多技术工人都是在实践中自学成才,不但为人口的市场化流动提供了途径,而且出现技术工人与都市白领之间的收入红利。所以,一旦土地改革与农业产业升级将大量的农村劳动力从农村释放出来之后,农民就会有两份收入,即基于土地一次使用权决定的收入与实践中积累的技能高收入。尤其土地一次使用权决定的收入是与现代农业机械化的生产效率直接相关,从而间接提升了农民的收入水平与消费能力。而房地产又是生活必需品,这就意味着中国一线城市与省会城市的房地产远未饱和,正处于高速扩张的关键期,而四五线城市的房地产在人口持续流出的背景下却岌岌可危。

中国的人口城市模式在全球没有经验可鉴,理由三点,即

1、中国特殊的惠农土地政策让农民离开土地时依然基于土地一次使用权决定的收入红利,为农民城市化提供了基本保障,增加了其消费潜力。

2、中国已经开始引领全球智慧产业的升级转型,而智慧产业恰恰需要人口的聚集。从而人口聚集与智慧产业形成相互存进的良性循环,即人口越聚集,智慧产业越兴盛与智慧产业越兴盛,人口需要越聚集。

3、已有与未来崛起的产业能够承接农村挤出的城市化人口。如果已有与未来崛起的产业无法承接农村挤出的城市化人口,这类人在城市将无法生存,不得已只能选择贫民窟或者回村务农。而中国当前的产业现状与未来要崛起的产业恰恰有能力吸纳农村挤出的城市化人口。

从中共十九大报告与此次两会能够得知,农业改革已经提上日程,高效的现代机械化农业必然要挤出大量的农民,而基于土地一次使用权决定又确保了农民的收入与现代机械化农业的效率相挂钩,而人口聚集降低的流通成本与提升的信息对称又让城市大者恒大,强者恒强,从而提供了更多的就业机会与提高了收入水平。所以,人口持续高强度聚集将在很长的时间内依然是历史趋势规模越大,产业竞争力越强城市的房价也会自然水涨船高

 

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丁彦皓 首阳智能与珂芯资管董事长,房地产金融学博士、投资学(量化对冲方向)博士后,专注资本市场,负责量化对冲、权益投资、资本运作、股指期货与数字货币等领域的投资,关注国际关系、历史、哲学与宗教。