两端齐受压，2019年楼市将趋于理性

【原创】两端齐受压，2019年楼市将趋于理性

（非特别标注，文章皆为谭浩俊原创）

据诸葛找房研究中心提供的数据显示，在其监测的全国100个城市中，11月份二手房均价为15268元/平方米，环比10月份下跌0.3%，已连续三个月下跌且跌幅进一步扩大。具体来看，二线城市二手房下跌幅度最大，环比跌幅为0.48%，其次为一线城市，环比跌幅0.43%，而三四线城市仅小幅下跌0.07%。

客观地讲，二手房价格的变动，有时比新房价格的变动，更能代表市场的变化、房价的变动。因为，除了学区房等特殊因素之外，一般情况下，二手房都是中等收入阶层在购买，中等收入阶层构成了二手房市场的基本格局。相反，新建住房就很难说了，别的不说，仅炒房者就会令新房价格严重失真。所以，判断楼市调控的效果，主要还是要看二手房市场的变化和价格的变动。

很显然，有关机构对全国100个城市二手房价格的监测数据，基本能够反映出目前楼市的整体状况，而二手房价格连续三个月下跌，也反映了楼市的基本走势，反映了房价的基本走向。特别是一、二线城市，在经历了连续的快速上涨以后，房价已经到了拐点。所不同的是，在拐点处，到底是迅速转向呢还是持续盘整，就要看接下来调控的方法与手段了。如果继续保持强势，房价在拐点处“停留”的时间就短些。反之，就会长些。但是，指望房价出现大幅下跌，也是不现实的，是没有这样的条件和空间的。

我们注意到，除需求端之外，在供给端，同样存在着一定压力。过去，是“地王”频现。一年下来，多少总得有一些“地王”诞生。有时候，一年会出几十个“地王”。除了各地出现的“地王”之外，全国“总地王”也会经常变换，经常被新的“地王”所替代。

但是，今年以来，不仅没有什么新“地王”诞生，反而土地成效溢价率越来越低，流拍现象也越来越多。据中原地产研究中心数据显示，2018年全国共成交50宗总价超过36亿元的住宅地块，平均溢价率出现了明显下调，在50宗住宅地块中，溢价率为0的多达20宗，溢价率在0-10%的有9宗，只有4宗溢价率超过50%。而在2016年土地市场火爆的时候，全国住宅土地成交总价前50宗中，溢价率超过50%的有39宗。相反，按照中原地产研究中心提供的数据，截至11月29日，一二线城市住宅土地流标282宗，同比增长143%，是近6年来最高纪录。三四线城市流拍现象更为严重，截止11月20日，流标住宅土地906宗，相比去年同期的766宗，上涨了18%。

溢价率持续下降、流拍率持续上升，说明市场真的已经到了一个十分重要的关口。作为决定房价最关键因素的地价，已经不再是任人打扮的小姑娘，也在学会长大，学会适应市场，学会按实际价值成长。如果继续象过去那样无节制、无规律、无意义地上涨，对房价的影响是相当大的，是不可能让房价回归理性的。要遏制房价上涨，首先必须遏制地价上涨。溢价率下降、流拍率上升，说明开发商拿地冲动已经得到一定遏制，过去那种仗着手中有钱就任性抬高地价的行为，也得到一定遏制。

让开发商不再任性拿地、任性抬高地价的原因，毫无疑问是资金，亦即开发商无法再象过去那样轻轻松松就能从银行或其他机构获得资金，甚至很多开发商还通过资本市场、债券市场等获得成本更低的资金。即便获得资金，资金成本也比过去高得多。融资的难度加大了，融资成本提高了，拿地的压力也就加大。如果继续抬高地价，就极有可能给企业带来极大的风险。一旦房价下跌或平稳，就不可避免地会出现亏损现象。这对享受惯了暴利的开发商来说，是无法想象的，也是不可能去做的。

需求端在倒逼开发商降低房价，供给端在给开发商施加资金压力，同时，需求端还给开发商囤地和炒房者囤房形成了极大压力，对楼市来说，无疑是一件好事。比较不利的消息时，近日社科院发布的一份报告，显示县市房价超万元的地区显著增加，不是一个好消息。如果房价上涨的浪潮转向四线以下城市，对楼市调控来说，也是会产生不利影响的。

从总体上讲，楼市需求两端都出现一定压力，对楼市走向理性、房价回归理性、居民购房趋于理性、开发商开发逐步形成理性、炒房者不要再失去理性，是有积极作用的。需要把握好的是，不要让开发商和炒房者把死杠房价的重心转向四线及以下城市，避免带来新的矛盾。如果能够做到这一点，楼市调控将真正取得良好效果。对2019年的楼市来说，也将变得更加理性和稳定，不再成为社会舆论关注的焦点。

（来源：谭浩俊经济观察的财富号 2018-12-12 08:53） [点击查看原文]