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    前言


    关于悉尼海港景观的“权利与利益角逐”


    地产巨头也无法轻言放弃,景观正在成为豪宅最大溢价点


    “景观损失补偿”可实现吗?


    房产投资世界里,“楼景”也是好景色





















前言










许多悉尼人愿意为美丽的景色做出很多妥协,尤其是水景,其中以海港景色为最佳。




希望拥有一套可以坐观悉尼海港、歌剧院、海港大桥景色的房产是许多人的终极梦想,笔者也不例外。




初到澳洲之时,我甚至会考虑放弃第二间浴室,挤进一间小卧室,或者自愿接受其他居住环境的妥协,只为每个晨昏都能与海港美景相伴。





但现在整个城市有太多太多座高层建筑在建,许多房产买家费尽心力、散尽财富换来的宝贵的景观却可能很快就因为新建项目而大打折扣或者完全失去。




买房子的时候,我们常常会听到“永久景观”这样的话。仿佛下了这笔定金、有了这座房子,眼前的这片景色就可以作为此生的永久珍藏。可我们都得在心里算清这笔帐。




看似不会被打破的美好景色其实是非常容易失去的,除非这处观景房产是一座位于公园正对面或水边的建筑物。在利益博弈和时代发展的巨轮之下,就算是历史街区很多时候都难逃时过境迁的命运。




面对这样易碎的“永久景观梦”许多人都付出了自己想象不到的代价。
























1




















关于悉尼海港景观的“权利与利益的角逐”













2018年房地产市场进入平静期,不论新闻编辑们如何添油加醋,都无法给房产市场带来再一场热闹。




直到博彩业大亨帕克(James Packer)的皇冠度假集团(Crown Resort)把新南威尔士州政府告上了法庭,这才又在沉静已久的水面激起了涟漪,而这番针锋相对为的不是别的,就是景观






据悉,新州政府主导的项目破坏了皇冠集团在巴朗加鲁(Barangaroo)赌场眺望悉尼海港的景观,皇冠将新州政府告上法庭,试图让该项目受阻。
















新州政府旗下巴朗加鲁开发与公共场所管理局(BDA)欲将占地5公顷的中央巴朗加鲁区建成商业住宅综合区,以及实施建造悉尼地铁站(Sydney Metro Station)的开发计划。届时价值逾20亿澳币的 “巴朗加鲁中心” (Central Barangaroo)将由新州政府和几大财团——本地建筑巨头Grocon、Aqualand以及Westfield购物中心运营商Scentre共同打造。













其中,Grocon中标了这一项目的办公区,未来将拥有4.5万平米的待租面积。Grocon负责从目前市场上的潜在租客中寻找大型租户。这一办公区将会非常适合租给金融服务公司,或者租给一些技术公司,比如至今还没公布长期租赁计划的Atlassian,技术巨头谷歌(Google)此前也存有搬家的打算。




前有Grocon寻找大型办公租户,之后Scentre就会卖力出租零售中心,Aqualand则负责预售项目中的豪华公寓部分。






“巴朗加鲁(Barangaroo)中心”被捧为当地心脏,从北部的巴朗加鲁保护区到南巴朗加鲁的联盛集团(Lendlease)开发区域,一路都是公寓楼、购物中心和办公区。
















“巴朗加鲁中心”也将与皇冠集团的滨海赌场项目为邻,皇冠集团的项目中拥有82套待开发超豪华公寓,占据71层塔楼中的30层。除此之外,该项目还包括一个拥有350个房间的六星级酒店。


















而现在,这个由新州政府牵头的“完美计划”遇到阻碍。因新州政府要解决南巴朗加鲁开发商——联盛集团和皇冠集团提出的诸多异议,这一开发项目不得不等待了一年多时间。




其中最大的争议在于:该计划原是 “低密度和低高度”的建筑




但是现在看来,由于巴朗加鲁开发与公共场所管理局同意将开发项目的面积扩大3倍,很可能会使得楼层变高,从而会遮挡皇冠集团新赌场项目大楼的景色。皇冠集团抱怨“巴朗加鲁中心”建筑群可能会影响计划中的价值20亿澳币悉尼皇冠赌场和酒店及公寓塔楼的视线,即便公寓塔楼已经高达275米。




















皇冠度假集团发布声明称:巴朗加鲁开发与公共场所管理局拟议的开发项目的建筑群,会挡住附近皇冠71层豪华酒店和高端赌场远望悉尼海港大桥和歌剧院的视野,从而影响集团收入。


















新州政府没有履行其对皇冠集团应尽的义务——未就巴朗加鲁地区的开发计划征询皇冠集团的意见。声明表示,政府对皇冠集团应尽的义务包括:自签署“开发协议“之日起,应就所有未来与该协议内容有出入的位于“巴朗加鲁中心“的拟议开发计划事先征询皇冠集团的意见。




 简单来讲,皇冠集团认为,“巴朗加鲁中心”项目的开发规划,新州政府机构要先征求皇冠集团的意见。




其中,皇冠集团提到的所谓“开发协议”是指由新州政府机构、皇冠集团和Lendlease共同签订的一个三方协议。因此,负责工程开发的Lendlease也对巴朗加鲁开发与公共场所管理局提出了赔偿要求。


 


Lendlease的发言人表示,Lendlease希望通过谈判解决争端,但是为了维护客户(皇冠度假集团Crown Resort)的利益,就算与政府对簿公堂也在所不惜。




而政府方面的发言人表示,为了赌场眺望海景的问题,他们已经和皇冠商讨了2年多了。政府方面一直以来都是怀着善意行事的,并且也履行了合同义务,并没有任何错误。














根据巴朗加鲁开发与公共场所管理局在9月份编制的“巴朗加鲁中心”最新规划,该项目将仅仅挡住皇冠集团71层开发项目的第三层到第七层,即275米高的塔楼中的大约15米高楼层的海港大桥景观。这些被遮挡景观的楼层包括皇冠集团拟建的健身房、餐厅和行政办公室。

















皇冠集团和联盛集团为了项目一部分楼层的景观不惜与政府大动干戈,更是表明,景观正在成为一种昂贵的商品,为不动产赋予了强大的溢价功能。




景观的溢价效应在城市核心的公寓豪宅身上表现的尤为明显。就算是澳大利亚经济实力最为雄厚的开发商也无法轻言放弃。
























2




















地产巨头也无法轻言放弃,景观正在成为豪宅最大溢价点













美景有价,纵使这是很多人梦寐以求的理想家园,但可以负担得起的人不多。




尤其是在悉尼,水景很值钱,可以看到水景的与看不到水景的房子,价钱相差很大。那怕只能瞥见一线水面,也会在广告里着重强调,因为这样便可以把价钱推高若干个百分点。等买家真正到场才会发现,这间房子只能在树木的夹缝中勉强瞥见少许水景。




究竟水景可以令物业的价值增加多少呢?




据房产专家分析,要想拥有带有美丽水景的房子,可能要多付30%的房价。当然,水景的价值也会受很多因素影响而出现差别。




虽然悉尼可以看到水景的地区很多,但有代表性的悉尼海港、歌剧院和海港大桥景色毋庸置疑是最有价值的。那些可以差不多每一个房间也看到无阻隔水景的房子自然价值不菲,但就算只有阳台才可以坐拥无敌水景,也一样可以卖到很高的价钱。可以眺望悉尼海港,更是意味着房子所在位置接近市中心,所以房价更是贵上加贵。




其实悉尼有超过70个海滩,想要“面朝大海,春暖花开”并没有太难实现。退而求其次,也可以选择较便宜的河景,例如不少地区就可以欣赏到Parramatta River 或Lane Cove River的景色。




但是,悉尼人对水景的着迷和追捧已经令水景物业的身价“水涨船高”,这几年伴随着房价急升,有水景的物业更是已非普通工薪阶级可以负担。










为什么水景这么受追捧呢?










华人有水为财的概念,所以很喜欢海景和水景。很多人都认为背山面海或江河的楼房就是好风水,因此面对海洋和河流的房子都比较昂贵。




澳洲本地人和居住在澳洲的其他族裔或许不懂风水,但他们也知道有水景的物业保值及升值能力更高,有水为财的概念似乎已经变得中外适用。






当然买房子并不单是买一间房屋,买的也是生活方式。住在水滨地区,每天看到的不是邻居的窗户,而是迷人的水景,自然更加赏心悦目,令人心驰神往。喜欢水上活动的,更可以到海滩畅泳亦或扬帆出海,这是很多人梦寐以求的生活。




不过说到底,水景有价还是因为供求的关系。虽然悉尼海岸线特长,有水景的地区不少,但这些自然景色无法复制,可以兴建房屋的土地也有限,要拥一间水景物业自然要付出更多。




那么,究竟值不值呢?景色好不好看的关键在于主观判断。但是景色有没有却是客观存在的事实。如果房产买家在为景观支付了溢价之后,景观却被毁了呢?这笔帐该如何算?
























3




















“景观损失补偿”可实现吗?













早在2010年4月,澳洲媒体有报道一个例子:
















北悉尼一栋高档公寓楼的业主在接受媒体采访中表示,新南威尔士州政府决定批准建造两座新的商业大楼,这将使该栋公寓楼的业主损失高达4000万澳元。

据悉,2010年澳大利亚规划部部长托尼·凯利(Tony Kelly)在北悉尼沃克街(Walker Street)和贝里街(Berry Street)批准了高达34层塔楼的开发申请,这也将阻碍许多原有公寓住宅拥有的一览无余海港景观,许多公寓价值降低三分之一以上。












凯利解释说,他批准该项目的决定具有重要的经济发展意义,他表示,这一2.9亿澳元的项目将为3000名办公室工作人员提供住宿,并为1000名建筑工人提供就业机会。

这一激烈争议的决定突显出,业主和投资者在为有景观的房产支付溢价时面临的巨大风险,景观并不是永久持有,且很可能会因为规划规则的改变和政府批准项目的权利而丧失。



面临失去景观的大楼业主们在采访中表示,他们之所以购买该项目,是因为,在购买之初,他们认为位于大楼和悉尼海港之间的一大块土地属于建造自己这栋栋公寓楼的东马克控股公司(Eastmark Holdings)。且在购买之时,开发商和为它工作的房产中介都表示,开发商永远不会开发这块土地,他们的观点也同时体现在一本销售手册对项目的描述:“从你的私人阳台上永久享受海港景观”。
















据悉,2001年,玛吉·达根花了不到100万澳元买下了她的公寓。而到2010年,像她这样的几个公寓却只能以75万澳元的价格售出。

玛吉在采访中说: “在购买之初,开发商和所有代理商都告诉我们,我们绝不会失去景观。如果当初我早知道会有一天失去景观,我会买在9楼,而不是28楼,这能节省一大笔钱。现在这个结果对我来说就是毁灭性的打击,我觉得自己被骗了。”

玛吉的损失并不是最大的一个,2006年购买了该栋公寓楼高层三居室公寓的瑞安·罗森博格 (Ryan Rosenberg) 花了175万澳元,但在2010年,房产估价师提供的报告中,这套公寓的价值将降至83万澳元。罗森博格说: “在购买之初,我从房地产中介那里得到的消息是,这里没有开发计划。而时至今日,却没有人能负担得起我房产价值减半的重大损失。”













那么,有没有可能出台规定,让那些为景观支付了溢价的业主在失去景观后得到补偿呢?




毋庸置疑,澳大利亚的大城市目前仍然处在建造繁荣期,大型项目接连开工。越来越多本来不会开发的土地已经被作为大型高层住宅项目所在地,本来定性为低高度低密度的开发项目已经修改为超高层高密度大型项目。




在作出这些规划决定的同时,周边住宅建筑中的业主们必然会面临丧失景观的后果,这是在现有土地开发建设的必然结果。




















就目前的法律规定在,并没有支持业主追溯景观拥有权的条款,业主们只能在购买之初为景观支付溢价之后,承受丧失景观带来的房产贬值损失。


















那么,是否应该创造一种全新的,针对“景观”的产权?这必然是一个值得探讨的话题。




有开发商针对该问题表示,在该问题的考量中还应纳入新建项目对住房市场的改善、土地增值以及城区得到进一步开发后整体社区升值的情况。




在新项目完工后,更加完善的社区服务设施以及精心设计的高质量社区发展也能抵消一部分失去景观带来的损失。在补偿金来源上,应由地方规划当局支付还是开发商支付亦是一个值得考虑的问题。




另外,海港景观、水景、风景、城市景观,它们都受到业主的珍视,因而具有很高的经济价值。但各种景色的价值是不是不可以一概而论,那么对于不同景观的估值又该如何定性呢?

一般来说,景观确实不能定性为归谁所有的,而应该是共享的。所以更是无法保证在城市开发中的景色会得到维持。如果考虑补偿,那么每种情况都需要复杂的规划和法律评价,




但一般原则是由高级专员Roseth SC在“Tenacity Consulting v Warringah Council (2004) NSWLEC 140”中提出的。“规划原则”规定了一个分四个步骤的进程,以审议开发项目对景观的影响。















1. 从性质、范围和完整性方面评估开发项目对物业景观的影响;




















2. 考虑目前物业景观的覆盖度;




















3. 对影响程度的定性评估,分为忽略不计轻微影响、中度影响、严重影响或破坏性影响;




















4,对造成该影响的开发项目合理性进行评估,特别是在遵守适用的规划控制以及设计是否符合要求。如果由于不遵守一项或多项规划控制而对物业景观产生影响,即使是轻微影响也可能被认为是不合理的。















就目前看来,如果某个开发项目可能会阻碍您的物业景观,最大的维权筹码依然集中在第四点:新开发项目不符合规划规定,属于不合理开发。

其余三项仍然是一场不会很快有结果的辩论。
























4




















房产投资世界里,“楼景”也是好景色













事实上,作为投资者,无论海景、河景、山景、街景、楼景都各有其优劣,分别只是在于买家买房的目的。目的不同,就要用不同的角度去衡量其价值和利弊。




水景房产必定价值不菲。但对于自住房买家来说的选择是完全主观的,没有对与错,只有喜欢不喜欢。只要你喜欢又负担得起的话,何乐而不为呢。




不过喜欢海景的人必须要留意,除非买在最贴近景观的一线位置,否则住宅的景观都不能说是百分百有保证的。尤其是在前工业区或者新发展区,随时会有可能有新高层大楼的建造申请被开发商提交。未来新建的大楼也很可能会遮住房主们目前拥有的视野。


















因此,如果纯粹买房作为投资的话,建议不需要为窗外的景色而支付过高的价格。




对于投资者来说,如果购买“楼景”的房产,反而更加稳妥。因为这部分公寓的景观将是永久的,买家为其付出的也是合理价位。总好过目前以高价买入海景或者河景,未来却变成楼景,到那时物业贬值幅度可能达到2-3成。


















对于豪宅买家来说,钟情水景又承担得起溢价,辽阔璀璨的悉尼海港景色必定是首选。




但这也意味着,豪宅买家将会为景观豪宅支付更大金额的溢价,这个溢价可高达百万。




一旦景观因为新建项目而破坏,也将意味着高达百万的损失。所以,在购买豪宅时,应更加注意其景观是否恒久。




在悉尼豪宅市场,除了文章开头提到的巴朗加鲁(Barangaroo)区公寓豪宅能够饱览悉尼海港景观,悉尼环形码头(Circular Quay)更是俯瞰整个悉尼海港和歌剧院美景的绝佳位置。环形码头区域也成了各大开发商必争的“风水宝地”。






除了无可比拟的海港风光,价值50亿澳元的环形码头改造规划更是整个澳大利亚最受关注的区域,也是悉尼城市升级的最后也是最重要的一部分。再加上一项耗资2 亿多澳元的渡轮码头改造工程,该地区将名副其实地成为通往澳大利亚核心的 “门户”。



以下图片总结了目前环形码头区域所有的开发项目,其中最占据地理优势且具备豪华公寓住宅的项目就是澳大利亚玉湖集团(Yuhu Group Australia)持有的“悉尼一号”(One Circular Quay)项目。






从上图就可以看出, “玉湖悉尼一号” 的前方再无开发可能,其景色也将是永久存在。



众所周知,目前豪华住宅市场的普遍定义包括:
















1. “标志性” ,例如由著名建筑师设计的建筑和/或作为CBD天际线的可识别元素的建筑;




2. 用优质材料(大理石浴室、优质木地板等) 、领先的欧洲电器和高档固定设备及配件建造最高质量的建筑;




3. 位于黄金位置,靠近城市中心,且拥有绝佳景观;




4. 提供最高水平的住宿服务,类似于门卫、24小时门房、客房服务和水疗服务等五星级酒店提供的服务。













与纽约、伦敦和新加坡等全球城市相比,悉尼的豪华住宅市场非常小。因此,悉尼现有的高档住宅公寓市场,满足以上所有标准的豪宅项目屈指可数。而如果在此基础上再加上“永久景观”一条恐怕更是“凤毛麟角”。




总之,投资的世界里,城市楼景就是好景;




而豪宅的世界里,永久景观才是王道。




哪种是我们正在寻找的,只有我们自己心里清楚。



本文作者:Cynthia 高晨曦


文章参考来源:


https://www.smh.com.au/national/nsw/unit-owners-crushed-by-40m-loss-of-views-20100331-rex0.html


https://www.theaustralian.com.au/business/property/a-view-with-a-blue-in-battle-of-barangaroo/news-story/eb66959695dd23b4affc7e3a8fe630d8


https://www.smh.com.au/national/nsw/lendlease-board-agreed-to-barangaroo-tower-before-dispute-over-views-20181130-p50jb9.html


https://www.plan-it-law.com/2013/10/compensation-for-the-loss-of-a-view.html


https://urbis.com.au/insights-news/when-is-a-loss-of-views-unreasonable-and-able-to-be-challenged/


https://www.smh.com.au/national/nsw/crown-sought-fresh-report-to-show-higher-impact-of-barangaroo-plans-20181123-p50hu7.html


https://www.smh.com.au/national/nsw/lendlease-board-agreed-to-barangaroo-tower-before-dispute-over-views-20181130-p50jb9.html




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