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进入2019年，楼市出现戏剧性变化，千城千策从三四线反攻一二线城市。
1月3日，青岛高新区房管局发文，暂停执行摇号政策，成为2019年首个调控松绑的城市。
从菏泽取消限售，到衡阳限价政策持续一天被撤回，再到青岛高新区暂停摇号购房，地方政府在不断试探政策的最大容忍度，因城施策的弹性空间越来越大。
青岛高新区取消摇号 实乃迫不得已
根据1月3日《青岛市高新区商品房公证摇号售房规则》，2018年6月实施摇号时，高新区地产市场乱象频出，但目前商品房市场基本稳定，决定暂停执行。
过去1年，青岛高新区楼市火爆。即使2018年6月之后市场降温，高新区的新房依旧一房难求，所以当地住房部门推出摇号的目的之一，就是堵住关系户买房渠道。
2018年12月，摇号人数首次少于房源套数，也就是之前杭州出现的认筹不足。说明高新区的楼市降温幅度的确很大，很快就要迎接开发商的大幅打折优惠了。
这背后透露的另一个信息是，去青岛高新区买房的以投资客居多。
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投资客看中当地的初高中教育资源，还有一部分买房的，是买不起主城区房的刚需。
火爆长达一年，把投资和刚需客耗得差不多了，加上除高新区以外其他区域成交都在下降，蔓延到高新区只是时间问题。
投资客购买力触顶、市场加速降温、一二手房价格倒挂不明显，高新区失去光环。
根据青岛新闻网报道，从2018年3月后，青岛二手房成交量连续下跌7个月，11月成交量回升，环比10月上涨18.79%，但同比2017年11月下跌50.17%。锐理数据也显示，青岛2018年新房成交12.64万套，同比2017年减少17.02%。销售面积1490.71万平米，同比下跌12.49%。
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从2018青岛全年新房成交来看，三月、四月、十一月是全年新房销量最高月份，金九银十反而成为少见的低谷期，是除新年2月以外，成交最低的月份。
众多新一线城市，不再有金九银十，买房客要么观望，要么购买力已经到上限。
处于强弩之末的青岛高新区，选择率先松开摇号，减轻压力。
触底信号终于出现了！
杭州有银行传出推出最长到80周岁的接力贷产品。
市场对于接力贷的期待，不止是年龄的延长，还有对楼市的刺激。
父母作为主要贷款人、子女作为共同贷款人，一些有房子女可以借父母名义买房，享受首套房优先摇号、低首付、低房贷利率上浮等优惠，绕开限购限贷。
有媒体实地探访之后发现，杭州农行工作人员表示，房贷借款人年龄最长一般是65岁，目前农行可延长到70岁。接力贷业务主要借款人是父母，共同借款人是子女，可以按照子女年龄计算还款年限，按规定接力贷最长30年。实际操作中，接力贷的主要借款人还要信用良好、收入稳定，申请难度很高，业务很少。
贷款期限延长只是因城施策的一个注脚，信贷宽松才是主角。
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一线城市房贷利率，被摇晃得哇嘎作响。
截止目前，上海部分银行首套最低利率可执行95折优惠。截至2019年1月3日，融360检测数据显示，上海地区多家银行下调首套房贷款利率，首套平均利率降至5.09%，较2018年12月初监测数据5.19%下降0.1%。
广州情况类似，截止1月4日，广州首套房贷利率上浮继续松动。相比2018年底，广州农商行下调幅度最大，直接从上调20%降到上调5%，当地工行将首套房贷利率从上调15%降至上调10%。
降准之后，银行普遍下调房贷利率，再叠加上限贷松动，才是房价期盼的触底信号。
摇号与限价最有可能松动
所有楼市调控政策，限价见效最快，却是副作用最大。限价只能控制名义上的房价，对实际房价没有多大影响，更多的是数字游戏。
规避限价，就有双合同、茶水费。摇号购房本来是用来终结双合同的，在实际操作中，变成万人抢房的助力。只要限价政策严格，一手房和二手房间存价差比较大，摇号买房就和A股打新中签一样，是稳赚不赔的套利游戏，容易刺激抢房热潮。
在上行周期，限价和摇号是打压楼市最好办法之一，但在降温时是鸡肋。
二手房价不断下行，一二手房之间的价差越来越小，摇号申请人数也会越来越少，摇号政策就变得可有可无。杭州在2018年上半年部分楼盘万人抢房，冻结资金高达上数十亿，中签率低到个位数。到了2018下半年，大部分楼盘中签率超过50%，甚至无人摇号。预期下降，谁愿意去排那个队。
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于是，货币宽松加部分城市松绑。
1月4日傍晚，央行宣布降准1个百分点。2019年1月15日和1月25日，分别下调0.5个百分点，两次只相隔10天。
房地产是最渴望资金的行业之一，总有些资金会流入房企，资金宽松，有助减少土地流拍。
银行资金充裕，新一年信贷额度放开，购房者的房贷门槛略有降低，部分银行将利率逐渐恢复到基准利率附近，购房成本下降。
不过，别以为房地产会大涨，刚需改善买房路并没有平坦多少。
首先，大面积迅速松绑调控不被允许，只有那些成交量、土地财政压力大的城市，才可能探索到政策底线。越急着松绑，存在的问题可能越大。
探路者城市，可能成为先锋，也可能成为先烈。
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