来源 :中国网地产 | 作者: 陈伊颖

年终盘点

年关将至前,房地产行业一片热闹。传统开发那边,一点点调控放松的迹象都被行业放大解读,像是憋屈已久的久旱遇甘露。而另一边,物业分拆在资本市场的估值相比房地产开发公司要高得多,又能分担降低企业负债率,风口依旧风大未息,多个公司排着队拿着IPO号码牌。

2018新上市物业公司

上市首日普遍绿野仙踪

从2018年A股和H股的走势来看,这并不是一个利于上市的年份,这从年内几家新上市房企当天的股价走势中就可看出,最高的涨幅2.4%,最惨的直接破发。

而几家年内新在香港敲钟挂牌的房企分拆的物业公司,也难逃大盘魔咒。

据亿翰智库数据统计,截至2018年12月17日,2018年新上市的社区服务公司有A股1家——南都物业;H股5家——雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永升生活服务;新三板挂牌10家,共计17家。

其中,登录H股的雅生活服务、佳兆业物业、永升生活服务均破发上市,新城悦认购不足上市首日绿字收盘,只有碧桂园服务,因以介绍形式上市,未有发行价,上市首日的收盘价平于开盘价,颜面尚算保住。

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相比之下,唯一登陆A股的南都物业,上市当天涨幅20%,已算得是春风得意了。

融资能力受限

新三板转H股物业公司增多

加上这些新敲钟的公司,目前整个物业行业,共有69家物业服务公司上市,其中A股主板挂牌1家,香港挂牌11家,新三板挂牌57家。

相较此前集中挂牌新三板,2018年的主要物业公司都在转向香港上市,一方面是A股门槛高并且排队时间较长,另一方面则因为港股资本环境更好,物业行业已经形成了板块效应。甚至一些原本在新三板挂牌的物业公司,也从新三板摘牌,转向港股挂牌。

例如旭辉旗下的永升物业,就是原先于2017年4月在新三板挂牌,后来又于2018年3月9日在新三板终止挂牌,然后在8月向港交所提交招股书,改名为“永升生活服务集团”,并于12月17日正式在港交所敲钟的。

另外还有蓝光发展旗下的嘉宝股份,其在2015年12月17日正式登录新三板,在2018年7月26日从新三板摘牌。12月18日,蓝光发展公布,控股子公司四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司计划首次公开发行H股,并于香港联交所主板上市,其提交的港交所上市行政许可申请已获得中国证监会的受理。

而随着不同挂牌平台融资功能的进一步分化,预计2019年从新三板转场港股市场的物业公司将进一步增多。

下半年股势全线走低

新股上市前夕波澜连连

在全年股票变动中,浦江中国涨幅为58.05%,为板块最高。而跌幅最高的是佳兆业物业,上市后至年末,跌幅为19.59%。

值得注意的是,在2018年6月30日时候,中国网地产曾做过一次半年度盘点,当时物业板块的半年股价波动中,走势都是上涨的。其中,中奥到家(1538.HK)半年涨幅达95%,居板块首位。而南都物业(603506.SH)半年上涨88%,彩生活(1778.HK)半年上涨53%,雅生活服务(3319.HK)半年上涨52%,浦江中国(1417.HK)半年上涨45%,中海物业(2669.HK)半年涨幅21%,绿城服务(2869.HK)半年涨幅17%,祈福生活服务(3686.HK)涨了8%,6月份刚上市的碧桂园服务(6098.HK),单月内上涨0.6%。

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但到了下半年,恒生指数从上半年的区间震荡转为一路震荡下行,在10月30日时跌出年内最低点24540.63,而后缓慢爬升也只回到了10月中旬的水平。受大盘影响,下半年几家物业公司的股价走势也难维持逆市大涨,有的甚至从涨转跌。

基于大盘走势不佳,市场对于物业股的欢迎程度也打了折扣,下半年上市的几家物业公司在上市前夕也制造了几起小波澜。

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如新城悦遭遇认购不足——按照计划,新城悦赴港上市共计将全球发售2亿股股份,其中包括国际发售股份1.8亿股及香港发售股份2000万股,每股价格区间为2.9~3.9港元,发行规模5.8~7.8亿港元。但从发售数据来看,香港方面只认购了712.3万股香港发售股份。这一数字,仅为原定香港公开发售项下初步可供认购的2000万股香港发售股份总数的36%。最终,新城悦只得将未获认购的股份进行国际发售,而其最终的发行价,也为计划发行价格的下限。

而佳兆业物业,其在2018年6月22日时,就通过母公司佳兆业集团控股有限公司(1638.HK)宣布,佳兆业物业就申请佳兆业物业股份于联交所主板上市及获准买卖,向联交所递交上市申请表格。但在11月8日时,佳兆业集团在一份《提供予中国港股通投资者的额外资料》的公告中称,称建议分拆须待(其中包括)上市委员会批准、董事会及佳兆业物业董事会最终决定、市场状况及其他考虑因素,故建议分拆不一定实行。由此让业内对佳兆业物业的敲钟产生了不确定性。

此外,10月时雅生活在董事长黄奉潮和原总经理刘德明之间发生的法人乌龙事件,也给物业行业增添了又一起小话题。

碧桂园服务市值最高

物业分拆PE仍远高于母公司

从市值来看,目前已经上市的12各家物业公司里面。碧桂园服务的总市值最高,为311亿港元,而中奥到家最低,为5.27亿港元。

碧桂园服务位居市值首位的关键原因,在于其在管面积庞大。这一方面来源于碧桂园服务上市后的收购扩张——在上市5个月后就斥资6.83亿元收购了5家物业公司(北京盛世物业服务、成都佳祥物业管理、成都清华逸家物业管理、南昌市洁佳物业及上海睿靖实业),另一方面,也即最关键点,来自于其“背靠大树好乘凉”的天然属性——据申万宏源的分析显示,截至2018年6月末,碧桂园服务总合约管理面积同比增长56%至3.68亿平米,仅次于上市同业彩生活服务的4.84亿平米。同期公司总收费管理面积同比增长27%至1.37亿平米,其中近90%来自于碧桂园控股开发的物业项目。显然,母公司的项目销售是碧桂园服务规模壮大的有力支撑。而2018年里,碧桂园位居行业首位的7296.9亿元销售额和7816.3万平米销售面积,无疑将继续拉开碧桂园服务与同行的规模差距。

而行业的“老大哥”彩生活,近几年的风头则大减当年。在2014年7月创下历史最高市盈率73.74后,彩生活近几年的估值便一路走低。在2018年10月29日时,先于大盘低至了10.5的历史最低点。

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尽管如此,8家由房地产母公司分拆而来的物业上市公司,其市盈率仍均远远高于母公司。整个物业行业的平均市盈率达到了22.85,而这8家分拆的物业公司平均市盈率为25.59。

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可见,尽管2018年的物业行业受捧度不如之前,但在资本市场上,相较于传统行业,新兴的物业板块,仍是瘦死的骆驼比马大。

亿翰智库认为,2018年全国商品房在管面积204亿平方米,预计到2020年,这一数字将达到230亿平方米,物业行业的营业收入将逼近万亿,未来“存量地产运营”仍将可以获得巨大的收益。

(*封面图片来自于摄图网,文中表格内股价为后复权)

(来源:中国网地产的财富号 2019-01-15 17:32) [点击查看原文]

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