正版图片来源：图虫创意
文/赵十一
菏泽打响取消限售第一枪，衡阳取消限价风波，北京土拍市场出现不限价地，楼市最艰难的时刻已经过去了。
放松不足以支撑房价，信贷才是根本，比如说2015年起的这轮上涨，就是信贷资金进场获得上涨动能。
1月4 日，央行宣布全面降准，挑动了房地产市场的敏感神经，实际上，在这之前，房贷已经松动了。
融360大数据研究院发布数据显示，2018年12月份，全国首套房贷款平均利率为5.68%，环比下降0.53%，这是全国首套房贷平均利率23个月以来首次出现下降。
从去年11月份开始，房企融资已经回暖，今年1月，温度更高。据不完全统计，1月上旬房企融资超过20多笔，合计融资额度高达700亿左右。
最为关键的是，融资成本也大幅降低。目前，龙头房企的融资成本基本在4%-5%左右，资金压力明显缓解。
正版图片来源：图虫创意
之前在楼市展望中我们提到过，货币超发+低首付比例+低利率+宽开发融资 ，刺激房价回升的时滞在3个月以上。
2018年底开始的信贷政策见底+调控政策见底，以及部分城市成交量大幅回升，说明2019年楼市乐观情绪在弥漫。
“房住不炒”之下，暴富的年代过去，但跑赢通胀不成问题。在这个节点如何出手？一定要看清大势。
摆脱“土”和“穷”，济南发力了
大趋势怎么样？房企最精明！
2018年，很多企业跻身千亿门槛，主要是三四线战场在发力，土地市场也靠三四线城市支撑，土地出让总面积接近80%。
但从2018年四季度来看，情况出现了变化，房企开始逐步开始回归二线。CRIC数据显示，四季度，典型房企在二线城市投资拿地建面占比，基本与三四线持平。
房企把目光重新转回二线城市，说明二线未来是房企主战场，其中的机遇就！是！做大做强省会城市。
2019年开年，济南直接拿下了一个地级市。
正版图片来源：图虫创意
1月9日，国务院批复同意，将莱芜市划归济南，济南增设莱芜区和钢城区。这一通“并购”使得济南GDP超过烟台（2017年GDP计算），在山东排名第二，仅次于青岛。
济南憋屈了太久，不搞大点不行了。
提起山东，多数人的第一印象就是“土”，其次是好像不怎么富裕。而提起广东、江苏，必属土豪无疑。实际上，2017年，山东GDP以72678.18亿元排在全国第三位，仅次于广东跟江苏。
更让人尴尬的是，作为一个人口总量居全国第二，GDP总量全国第三的人口经济大省，2017年中国城市GDP前10名、中国城市综合竞争力前十名和中国城市人口净流入前十名，“三个top10”上，山东无一城市上榜。就连2017年春运抢票热度最高的十大城市也与山东无缘……
与其它省份相比，山东中心城市的引领作用实在是不明显，这个锅，很大一部分由济南来背。
据第一财经统计，相比2010年，24个省会城市中，23个省城的首位度都有所提高，除了济南。其中，兰州、银川、成都、合肥提升幅度超过了4个百分点，长春、哈尔滨、太原提升幅度超过3个百分点。
人口等资源向中心大城市、都市圈集聚，省会城市作为省域经济发展的引擎，责任重大。一个省的省会比较弱，会导致这个省的存在感很低，对人才、资金、产业的吸引力就低。这么富的省，这么穷的省会！
难怪湖北、四川差山东很多，但大家印象中却好过山东；难怪西部郑州、武汉、西安等国家中心城市强势崛起，济南却没有什么动静。
强省会时代！合肥成为宇宙中心
2016年，全球房价涨幅第一是谁？很多人没想到竟然是安徽合肥，这个曾经排名靠后的“弱二线”城市，房价涨幅超过40%。2017年，合肥照样战绩不俗，房价涨了18%。
房价表现突出，是因为合肥不遗余力的做大做强。
2011年8月，安徽撤销地级巢湖市，合肥“吞并了”了原地级巢湖市居巢区和庐江县。至此，合肥的市域面积从6000多平方公里，飙升至11445平方公里。
此后的五年中，合肥市大建设工程累计投入1900多亿元，确立了全国性综合交通枢纽的地位，“米”字型高铁网络基本形成。
除了安徽，河南也在举全省之力发展郑州。2016年，郑州与武汉一起获批建设国家中心城市，在当时已获批建设的七大国家中心城市中，郑州是唯一一个副省级以下的城市。
最典型的是成都，有人说成都成功的秘诀就是——将全省所有人力、人才、资源、财力全部集中建设省会。
正版图片来源：图虫创意
“做大做强省会城市”已经开始提速。
1月2日，南京将“提升省会城市功能和中心城市首位度”作为2019年工作重心之一。
1月6日，西安发布《西安国家中心城市建设实施方案》，明确到2020年，常住人口要超过1500万，GDP过万亿。
1月11日，广州出台抢人新政，本科生不超过40岁即可落户。
过去三年里，成都、武汉、郑州、西安先后成为国家中心城市，合肥滨湖新区、武汉长江新区、沈阳沈抚新区、郑州郑东新区、曹妃甸新区等逾10个新区也在积极申报。
与之配套，一大波轨交基建正在袭来。
据21世纪经济报道，目前北京、上海、天津、郑州、武汉、成都等城市都在进行新一轮的轨道交通规划修编，多个城市跨省市地铁建设提速。
三四线城市还有未来吗？
因为一个经济区域资源有限，“强省会”、强都会有虹吸效应，想想看，曾以在北京周边的天津。
2016年，合肥GDP以6274.3亿元连超西安和哈尔滨进入省会十强，但是经济总量差不多占到了安徽全省的四分之一。
还有郑州，2018年前三季度，河南18地市中，郑州市以7351亿元，占全省GDP的20.7%，名义增速12.5%；排名第二的洛阳市还不到郑州一半，3367亿元，增速8.6%。
成都更是厉害，2017年末成都市的GDP占了整个四川省的四成左右，达到13889.39亿元。与之相比，四川省内排名第二的绵阳市GDP才2000多亿，连成都的零头都不到。
省会城市在政策、资源的切斜之下快速发展，高铁、轨交越来越发达，一些三四线城市贫血。
正版图片来源：图虫创意
山东省会济南虽然不强，面子上不太好看，但由于山东各个地区经济发展较为均衡，资源分布较为合理，山东人民敢生娃。
但是未来呢？从人口结构来看，大部分中小城市，十年后的人口增长会遇到明显瓶颈，这时候再来个大城市的“吸血效应”，很多三四线城市确实吃不消。我们看到，最近十年强二线省会的人口增长十分夸张。
从常住人口规模增速上来看，目前一二线城市远高于三四线城市。
17年一线城市和二线城市常住人口同比增速分别为1.45%、1.22%，而三线城市同比增速只有0.31%，仅相当于一线城市增速的20%左右。
重新审视一下楼市。
之前跟大家提到，房地产短期看金融、政策，长期看经济、人口。2015年三四线楼市的崛起最重要的刺激因素是棚改货币化支撑，这是金融。
中国进入了“房住不炒”新时代，买房更要注重人口流向。
省会城市加强首位度之后，三四线城市贫血，高铁、城际铁路集中在省会，会再次强化了省会城市的虹吸效应，形成了一个正反馈循环。
未来三四线城市将出现分化。
1，远离首位城市，失去造血功能、资源都被抽走的三四线城市楼市将面临较大的压力。
2，围绕在一线、强二线、省会城市周边的三四线，由于强省会发展到一定阶段的溢出效应，将承担卫星城的引流角色，房价相对安全。
选择什么城市，跟努力工作一样重要。
（来源：叶檀财经的财富号 2019-01-17 14:03） [点击查看原文]
本文作者可以追加内容哦 !
