第220期
特邀嘉宾介绍
美国 • 亚特兰大
维百纳集团公司
联合创始人/CEO 张维霞
美国 • 亚特兰大
维百纳集团公司
联合创始人/CIO 申兆菊
（维百纳集团公司&投资的地产项目 请向左滑动）
创业经历分享
虎哥
Kelly和Rose你们在亚特兰大是什么时间开始创立维百纳房地产投资管理有限公司的？
Rose
我们正式合作已经四年了，在那之前我们两个人已经合作了大概五年。所以整个合作期大概是九年左右的时间。但是四年以前我们开始成立公司，正式设立了公司发展理念和方向。
虎哥
在目前的公司里面，你们两位是什么样的分工呢？
Rose
分工非常明确，我是主要管理公司整个的运营，菊子主要负责管理资金。
Kelly
Rose负责全面的管理，我只负责资金和投资人关系。
虎哥
那分工还是非常明确的。
Kelly
因为Rose的教育背景就是MBA工商管理硕士和会计，这是她的强项。
虎哥
那到目前为止，维百纳房地产投资管理公司一共管理运营多少个项目？
Kelly
我们到现在为止，已经管理了48个项目，前十个项目卖了。续存期项目是38个。
虎哥
就那十个卖出的项目就是指已经完全退出的项目。
Kelly
完全退出。
虎哥
那余下38个项目现在都是自持，还是说暂时还没有出手呢。
Kelly
都是自持。
虎哥
就是未来不打算把它卖掉。
Kelly
三到五年都会卖掉。因为都是投资人的钱，不是想要长期持有的。
虎哥
你们是怎么想到在这片陌生的土地上开始自己的创业？
Rose
我觉得有点巧合。缘分到的时候，就能凑到一块做些事情，还有我们已经有了感情和信任基础，我们两个认识是因为那个时候菊子是中介，作为我的中介，全权代理我买房子。然后到14年左右，住宅市场就已经开始下降了。那时候我们就想这个住宅已经赚了些钱了，我们可以尝试一下商业地产啊，然后我们就看了好几个项目，并选了一个挑战性最大的，当然那个时候不知道挑战很大，现在回头看它是挑战性最大的，但也是做得最漂亮的。之后就把那个楼盘买下来了。在这个过程中我们就发现，如果你要是做商业地产，一定不能自己做，一定要合作。因为商业地产风险比较大，资金用量比较大，而且还需要专业。所以在那个时候我们就觉得如果要做，那就要一心一意的寻找合作伙伴一起做。所以就从第一个商业楼盘开始，我们就决定要合作。
成立公司，并用专业的系统来运营这个公司。所以我们就不断的学习，学习，然后跟比我们早两三年起步的同行业的创业者多交流。幸运的是我们赶上了一个天时地利的时机，因为那时候房地产价格还比较降低，就买了很多的商业楼盘，包括办公楼、仓储、土地，在那个时候积攒下来的土地，就会为我们将来的开发做了很好的铺垫。
美国地产市场规律
Kelly
整个美国的房地产就是很有规律的，跟中国可能不太一样，美国的房地产就是完全受市场，受经济规律的影响，就大概五到十年上涨，五年下跌，五到十年再上涨，五年再下跌，但是整个轨迹是螺旋式上升的。最近一次的下降就是08年。08年房地产市场到达顶值，然后08年09年就开始往下降，Rose就开始去买房子，就在交通非常方便的地区，买了大概4万多美元的房子，以前卖15万美元的，4万多买，6万修好，全部都装修好，能租到875美元一个月。她买了两幢之后，我很看好这个投资项目，当时手里有5万块，我也买进去了。买完之后呢，我就考了中介执照，Rose就一直跟着我，我大概每个月能给Rose买一幢房。所以从09年到14年，她就是我的最大的客户，我的VIP客户，等到14年的时候，我们09年当时买的房价格翻倍了，从二到四万美金左右一幢变成四到十万美金一幢，那时候租金还是不变的，我们两个就觉得价钱不合适，就不想买了，开始对这个商业地产又特别有兴趣和热情了，也特别有这方面的才能。14年起，我们俩就去看商业，因为亚特兰大的商业地产比住宅晚两到三年，住宅是08年到顶峰，13年到低点，商业地产的话，16年到最低点，晚了三年，所以我们14年开始，就进入到商业地产的领域。当时美国楼市的规律是这样，我觉得中国楼市的情况可能也差不多，住宅的房价是由你隔壁的房子价格来决定的，你隔壁的房子卖多少钱，你就知道你自己的房子大概是多少钱。但是商业地产的价格是完全由它的净收入来决定。我们买第一个商业楼盘的时候不太懂，由于我们有五年的住宅市场的经验，就完全依照住宅的经验去套那个商业地产的经验，当时看中的楼盘，四万五千美元起，总价一千多万美元只需要371万美元就能买到，觉得特便宜。
地产投资的经验教训
Kelly
当时它是一个空置率80%的楼盘，我们认为只需要再招80%的房客，于是就花钱招租。我们以为商业招租的中介费只要一个半月的租金就够了，结果发现商业地产的租金是：中介费加上一个半月的租金，再加上全部租约的期间，总租金收入的6%，就这个费用不一样的。然后我们以为房子看的特别好，条件特别好，这个房客走了下个房客进来就可以了，不是的，新房客进来了要装修，就说厕所在这不行，要换个位置，前台这么摆的不行，要重新弄，因为当时整个经济不好，找房客都很难，所以我们全都要满足房客的要求，医生要进来了，你有什么要求我们都要满足，中介费都不敢讲价的。
等到看他们装修完了，我们也没看出来跟之前有什么差别，但是每个房客进来，我们都要再花几十万的这个改建费。这是第一栋楼，就随时都在学经验，因为之前是住宅的经验，现在到商业地产就随时吃亏，吃的亏全都是金钱为代价的。我们也随时在成长，所以运营第一栋楼的时候特别有感情，在经过第一栋楼之后，突然有一天就明白了，噢，我们是做办公楼的专家，第一栋楼就像我们的学校一样。
虎哥
第一栋楼带给了你们很难忘的教训，同时也给你们带来了巨大的成长。对你未来在商业地产这条路上，帮你们铺平了很多不该再踩的坑。可以这么理解吗？
Kelly
对，后来经常有人就问我们：为什么你们要做办公楼啊？办公楼这么难做，因为我们当时不懂，我们当时做商业楼盘的时候，可以选择做公寓，可以选择做办公楼，也可以选择去做这种零售店，但因为第一栋买的就是办公楼，就一直坚持做下去了。
虎哥
你们从一开始就选择了一条最难的路。
Kelly
对，当时不知道。
虎哥
这条路走出来之后，你们就不觉得未来还有什么路是更难的。
Kelly
对，因为现在再看apartment，再看那些零售的，我们都觉得特别有意义。
Rose
而且我们在经历了那么多的经验教训，而且犯了那么多的错误的情况下还给投资人赚了18%的净利润，22个月，这个项目就结束了。
地产行业的经营策略
虎哥
嗯，目前你们的这个投资回报，给投资者年化最低的。一年是大概是多少呢？
Kelly
我们已经结束的十个项目里最低的是12%，最高的是60%年化收益。
虎哥
哇，这个业绩不要说是在中国，在全世界来看的话也都是非常骄人的成绩啊。
Kelly
对，可能我们自己占了20%的原因，80%是整个这个市场在往上走。机会比较好。
虎哥
那目前对于维百纳房地产投资管理公司来说，你们的投资策略和理念又是什么样的呢？
Kelly
我们现在全部的资产有38个项目，全部资产按照市场当时的购买价钱来计算是两个亿。到2019年底，很希望在我持有的两个亿资产中，有50%是商业、办公楼、零售店，有50%是在住宅领域，住宅包括独栋的房子等
虎哥
就是更加多元化的资产配置。
Kelly
嗯，稍微分散一下。还有我们希望在五年之内，希望自己打造出一条维百纳特色的开发模式。
虎哥
就是从房地产的管理到前期的开发，到后期的物业，都能实现一条龙。
Kelly
对。一条龙开发，我们特色就是养老，抱团生活，抱团养老。
虎哥
那除了亚特兰大之外，你们在其它城市有投资项目吗？
Kelly
没有，我们只在亚特兰大。而且亚特兰大的投资都在办公室20迈之内的范围。我们的特点就是非常专注，我们购买的区域很专注。
虎哥
在自己能力范围内去投资。
Kelly
我们每周每栋楼都要随时盯着。
虎哥
你对你们公司的投资策略还有什么补充吗？
Rose
刚才菊子说的非常对，在今后五年还是我们一个成长和发展和探索的过程。我们进一步稳定所有的物业，然后添加一些开发项目，希望在这个过程中，可以更专注一个项目，把它做好，做精，比别人都做的好，那在这方面肯定能更成功。这是我们下五年的计划。同时我们现在有足够的物业来让我们感到自豪。
Kelly
我们擅长整个运营管理，就我认识的这些同行来说，我觉得没有人的管理比我们更强，就管理上来说。
虎哥
强在什么地方呢？
Kelly
管理上我们有最好的装修维修团队，有最好的管理团队。
虎哥
这些团队都是咱们自己的吗？
Kelly
我们自己的，大概有30多个人的管理和维修团队。
Rose
我们的理念会把我们和其他的一些经营者区分出来。因为我们的理念就是合伙人模式，什么意思呢？就是我们每一个人都是我们的合作伙伴，所以我们在对待我们的房客上，对待我们的雇员上，在对待我们这些卖方（给我们提供服务的这些人）来说，我们都把他们看成是我们的合作伙伴，互相支持。我们要的不是雇佣关系，而是有一个互相帮助的感觉，这是我们的整体的理念，所以为什么我们才起了个名字叫“合作伙伴”，就是我们大家共同合作的意思，还有我们的很多理念不是只在乎钱，我们还关心你们的生活质量，房客的满意度也会更高一些。如果他们需要建一个小公园，或者放一个凳子，如果能让他们更高兴的话，我们就会这样去做，所以在力所能及的情况下，我们很希望能够创造幸福。
对我们来说生活质量很重要。就刚才举的例子来说，我们会在办公楼旁边为他建一个小公园，放两把椅子。还有一个理念，希望对大环境也是一个贡献。比如说我们的风景是最好的，我们的楼盘跟其它的楼盘，你能看出区别，因为楼盘有鲜花有绿草会显得更干净一些，我们鼓励环保，这些理念都会赢得政府，居民更多更好的支持。所以这是一个长远的发展理念。你来我们办公室，你也能看出来。环保方面和合作的理念，到处都会体现出来。
虎哥
我确实感觉到在细节方面做得非常非常的完善。由此可见，Rose也是咱们公司第一产品经理。
Kelly
对，我们整个公司全靠她。
Rose
不是全靠我，我就思路比较活跃，也会经常会想的比较实际一点。
虎哥
对产品的完善和打磨上看，Rose是一位非常有想法有见解。
Rose
本来我就比较挑，比较事嘛，所以呢，如果我能满意的话，大部分用户应该都比较满意。
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