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“经之以五事，校之以七计，而索其情”
--孙武（春秋）
澳洲的房地产开发总体来说是透明的，但其中依然有不少灰色地带给了政治力量不少操作空间，特别每逢选举（这里指州和地方 Council 的选举，联邦选举对开发申请影响不大）这方面的影响就会更大，往往会看到一些平时不会发生的现象。最近悉尼西北的 Cumberland Forest 的 IBM 澳新总部地块的 Rezoning 申请过程就出现了 Council 有意拖延公示时间的情况，而这背后原因直指3月23号新南威尔士州的选举，下面通过对这个申请的跟踪和分析来探讨一下选举对开发申请可能造成的影响。
地块和项目基本情况
地址：55 Coonara Avenue, West Pennant Hills
Council: The Hills Shire
面积：25.87 公顷
目前的 Zoning: B7
计划的新 Zoning: R3 & R4 (23.377公顷) RE1 （2.493公顷）
Planning Proposal 申请编号: 1/2018/PLP(Hills Shire Council) / PP_2017_THILL_006_02(规划厅)
地主/申请人：Mirvac
总共预计住房套数：600套
200 套低密度住房（House, 联排……等等）
400 套公寓：
20 套 Studio
100 套一房
220套二房
60 套三房
项目历史进展
根据下图州政府规划厅搜索该申请的结果显示，目前中国项目正处于规划厅 Gateway 准许后的 Pre Exhibition 阶段。项目由2017年7月28日递交以后于2017年10月31日获得州政府的 Gateway 批准，仅仅用了3个月多一点的时间，接下来直至今天没有新的发展，确实值得寻味。
调整规划标准(Rezoning) 的 Planning Proposal 基本步骤
在进一步讨论这一申请以前，先来简单的看一下在悉尼所在的新州调整规划标准(Rezoning) 的 Planning Proposal 的基本步骤。
在新南威尔士州如果需要改变一块土地的用途和有关控规（高度、容积率等等），发起人需要通过 Planning Proposal 来实现，这个操作基本有5大步骤：
1
发起人向相应的规划主管部门发起申请
发起人通常是地主，规划厅或地方政府也常常发起。相应规划主管部门一般是地方政府，但是规划厅长也可以制定授权规划厅长官或相应的 Planning Panel。发起人一般在开始流程之前往往和相关主管部门有充分沟通，和州政府规划厅也有一定的沟通。
2
Gateway 决定
Council 或相应的规划主管部门评估提交的计划以后，如果不支持，申请将不能继续；如果 Council 支持，申请将上到规划厅，规划厅将做出 Gateway Determination。通常规划厅会尊重 Council 的意见，最后的出入不大，比较普遍的情况是规划厅在授予 Gateway Approval 的时候会增加一些条件。
3
Community Consultation 社区咨询
这一步社区咨询工作是听取公众意见，往往还会有公众听证会。
4
Assessment 评估
Council 或相应的规划主管部门对公众反馈进行评估，如果没有问题将由州议会相关部门起草相应的控规（LEP）调整草案。
5
LEP 正式生效
州规划厅长签署法案，相应调整后LEP 正式生效。
Rezoning Proposal 的关键节点
和一般的 DA 申请不一样的是，Rezoning Proposal 基本最后没有上法庭解决的选项，协商和沟通（Council, 州政府和民众）格外重要，然而在下面这些关键的节点上都有可能失败：
1. 第一步的发起阶段，Council 不支持而不予立案受理；
2. 第二步的Gateway 决定也有可能被规划厅拒绝。
除了这两个节点，整个过程都充满变数，根据社区咨询的苗头变化和任何时候的压力消长，Council 的态度可以随时转变，项目基本随时都可以停顿，最后能否成功很大程度上取决于 Council 各市议员和规划厅（规划厅长）的决心和魄力。
Mirvac West Pennant Hills IBM 总部项目的发展和现状
澳洲的老百姓可能在开发申请的流程里被赋予了太大的权利，我这么说是很大一部分是因为市民的反对与排斥开发的情绪太强了，对于城市建设和发展增加了很多时间和金钱的成本，对整体经济也都有不少负面影响。
对于这块地我不但很熟悉，更有个人感情，在 IBM 工作的那些年天天出入。现在，由于 IBM 的业务的变化，今年年底租约结束以后将不再需要这样规模的一个总部了，根据这块地的规模和位置，想要找到替代的租户几乎是不可能的，地主（Mirvac）寻求改变用途加以更好的利用我完全理解。
IBM 这个设施是 Council 和州政府非常重视的这一地区不多的商业园/就业区用地，政府方面其实是非常不情愿将这里改为住宅用地的，所以 Mirvac 在争取 Council 和州政府的支持方面的工作是非常成功的。另外，悉尼西北铁路的发展也为计划的推进提供了天时与地利，这一地块的北侧距离即将开通的西北铁路的 Cherrybrook 站只有650米，而州政府对于西北铁路沿线土地的一个不成文规定是考虑各新火车800米（步行10分钟）距离以内土地改性为R4（高密度住宅）的方案，这绝对是支持 Mirvac 的计划的。
Mirvac 最早的方案是2016年提交给 Hills Council 的，当时计划的住宅部分是23.977公顷，环境用地（RE1)是2.493公顷，这和现在的比例完全一样，只是住宅部分全部是最高最密的R4用地（现在的是 R3 R4）。
这个计划当时被 Hills Council 非常干脆的拒绝了，但是我们还是了解一下 Mirvac 有多上进吧：1270套公寓（63套 Studio，318套1房，699套2房和190套3房和4房）。
Hills Shire Council 对这个方案的拒绝是非常干脆的（2017年3月28号投票结果：8票反对，1票支持，1票弃权），由于Mirvac 的胃口太大，Council 甚至不支持将整块就业用地转为居住用途。Mirvac 很快根据第一次申请获得的反馈按照最初计划的一半的规模就是现在的方案再次提交计划，成功获得 Council 认可突破首道障碍(2017年7月25号 Council 投票结果：5票支持，3票反对，2票弃权)。
Mirvac 趁热打铁，8月就向州规划厅提交了下一步的申请，并且于2017年10月31日获得规划厅的 Gateway 批准。像所有的Gateway 批准一样，规划厅列出了众多的条件让 Council 和 Mirvac 满足，最重要的工作就是决定整个地块各个部分的具体 Zoning，州规划厅，Mirvac 和 Council 经过反复的谈判，反复修改的方案最后终于在2018年11月29日获得州规划厅的批准。
具体细节就不多说了，Mirvac 最初希望除了 R4 和 R3 的 Zoning 以外，剩余部分能够都改成 E3。E3 表面上是环境用地，实际上却还是允许适度的住宅开发的。
当时 Mirvac 的这一计划说服了 Hills Council（2017年12月12号 Council 投票结果：8票支持，4票反对) 却没能过得了规划厅这一关。2018年的6月，规划厅否决了绝大部分的 Zoning 方案，Mirvac 紧密操作，改动后的 Zoning 方案在 Council 同意以后2018年9月25号 Council 投票结果：8票支持，5票反对)，这一方案由 Council 于2018年10月15号上报州规划厅以后于11月29号获得规划厅的绿灯。
2017年12月的地块 Zoning 方案
最后的地块 Zoning 方案
最后的方案住宅部分的情况（R3，R4）基本一样，不同的是剩余部分由原先清一色的 E3改为E2和RE1。RE1 基本只有公共休闲功能，E2 和E3 对于 Mirvac 来说经济上都有价值，本来想要的 E3 可以适当的开发一些住宅，E2 是环境保护用地，非常可能要由政府收购，可能获利不一定低于E3 的做法，但在森林保有上 E2 更加有力。
愤怒的群众
澳州的群众对开发普遍的比较保守，有时更是敌意的，审批部门又非常重视他们的意见，在 Rezoning 上由于关键的节点都是市议员投票决定，最后也不能法庭解决，群众的意见则更加重要。这个项目的整个过程也一直受到社区民众的关注，目前来看，双方的交手非常精彩，而且可以肯定后面还有好戏。
这次密切关注这个项目的群众众多，而且还形成了不少组织，其中最活跃最积极的要数WPHVPA（West Pennant Hills Valley Progress Association），因为受影响最直接，这一项目吸引到的其它组织还有： Residents Infrastructure and Planning Alliance， Protecting Your Suburban Environment Inc， Cumberland Bird Observers Club，Sydney Agricultural, Rural and Public Lands Trust，Galston Area Residents Association，Cumberland State Forest and Environs Trust，Byles Creek Valley Union Inc，STEP Inc，Association for Berowra Creek 和Save Beecroft-Cheltenham Alliance 等。
除了平时的各种大小抗议和宣传，反对团体比较重大的动作有：
2018年1月：在2017年12月 Council 支持 Mirvac 在非住宅部分使用E3 的 Zoning 以后，WPHVPA 牵头其它组织联名发表致规划厅、Hills Shire 市长并抄送最多政客议员的公开信表示反对；
2018年3月：集团约见联邦议员 Julian Leeser 指出计划违背联邦环保和生物多样性保护法律（ Commonwealth Environment Protection and Biodiversity Conservation Act 1999）的地方，施压阻止；
2018年10月：WPHVPA 再次发长信给规划厅列出方案的缺点。
从他们的做法和方式来看，他们的组织性和专业性都非常强，从项目的几次调整来看，反对群体的活动还是非常有效的。
这次项目再次吸引了媒体的注意是因为 Council 迟迟不进行项目公示，因为在州政府去年11 月底签发调整后的 Gateway 批准的时候，其中的一个要求就是尽快公示，Hills Council 最初也曾表示会在1月31日之前公示。现在反对团体直接认为是自由占主导的 Hills Shire Council 是为了避免对目前执政的自由州政府在3月23日的州大选中的表现故意拖延，Council 说的等待和 Mirvac 的VPA 的说法只是牵强的借口。
州议会在这一选区的在任议员是 Ray Williams，他的地位非常稳固，这样的帮助对他来说是没有需要的，但是对整个州的选举局势来讲，这一事件的扩大造成影响的风险是难以估计的，所以觉得更多的是政府不想给这些反对团体利用大选当头大作文章的机会。
一些讨论
IBM 总部改建项目到目前为止，Mirvac 及其团队还是非常成功的。首次提出的1270套方案可能本来就是准备好了被拒的结果，但是后来看那次申请成功提高了 Council 的接受度并了解了 Council 可以接受的尺度，赶快作为根据向下调整项目规模，很快顺利的过关。另外，几次碰壁，都放弃申请复议的权利，而是使用游说和沟通的方法，调整计划重新申请，这些做法都值得学习。
另外，Rezoning 的事情是非常政治的，加上民众的反对开发的态度，通常这些民众手里握有决定该地区州议员的选票，在加上这类新闻又都是媒体非常喜欢报道的，都使得他们绝对是过程里的重要因素。最近几个月 Hills Shire 辖区的马来西亚背景的 Mulpha 的 Norwest Marketown 项目和 Dyldam 在 Baulkham Hills 的 Bull ’n’ Bush 酒店的 Rezoning 项目的波折背后的原因也是一样。
特别是 Dyldam 的Bull ’n’ Bush 酒店项目更有代表性，这一计划在去年7月份被 Council 拒绝以后，Dyldam 选择复议，负责复议的 Sydney Central City Planning Panel 在10月31日表决支持，正常情况下下一步就是规划厅正式的 Gateway Approval，但是2月初的时候，规划厅长 Tony Roberts 突然行驶干预权利，背后一定也是大选临近的压力。
另外 Tony Roberts 的态度非常的暧昧，一句这个申请需要进一步推敲，实际上是叫停了这个项目，达到了传达自己和州政府在意民意的形象的目的，但留有事后通过的余地，是这届州政府在这方面的典型做法。所以，如果 Rezoning 的申请近期有选举，阻力会额外的大，议员或各方竞选人都会对房地产开发额外的保守，已经递交的项目选择暂时搁置，还未递交的等到选举结束再递交大部分情况下是有必要的。
Mirvac 的这个 IBM 总部改造计划是一个非常典型的案例，从中可以明显的看到州议会选举对开发申请的影响，Mirvac 的处理和做法值得学习和思考。商场如战场，死生之地，存亡之道，不可不察也。
作者简介
John 傅永强
澳洲地产开发顾问 AFN地产专栏特约顾问撰稿人
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（来源：澳洲财经见闻的财富号 2019-03-16 20:07） [点击查看原文]
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