最近几年许多城市的房价都涨了,不同的城市涨幅不一。有的城市房价翻倍了,有的还是维持原样,为什么会有这种差别呢?

任泽平说,判断房价走势,长期看人口、中期看土地、短期看金融也就是说,从长期来看,房价的走势与人口密不可分。从历史经验来看,那些人口基数大、人口增长量大,或二者兼有的城市,往往房价涨幅也大。

由于新房限价,二手房价格更能体现出楼市的真实情况。从国家统计局发布的数据来看,近三年来,二手房价格涨幅最大的要属合肥,涨幅达55.8%,其次,深圳、广州、武汉、北京、杭州的二手房涨幅也都超过40%,涨幅惊人。

数据来源:国家统计局  制图:每天财经看点

从上图可以看出,这些二手房房价涨幅较大的城市都有一个共同特征——人口众多。人口多又表现在两个方面,一个是人口基数,另一个是人口增长。

从人口基数来看,上海、北京、天津的常住人口居全国前三位。国家统计局的数据显示,2017年上海和北京的常住人口分别为2418万和2171万,天津为1547万。这三个城市虽然常住人口有减少的迹象,但都有庞大的人口基数。

2017年,常住人口增长量最大的要属深圳,一年增加了61.99万常住人口,相当于一个县的人数了。其次,广州、杭州、长沙、武汉的常住人口也都显著增长,一年时间人口增加了10万以上。随着人口的不断增加,居住需求自然旺盛,买房租房的人多了,房价也就跟着蹭蹭蹭涨起来。

为什么人口会在这些城市聚集呢?看点君认为主要有这几大原因。

经济发达,就业机会多

经济发达的地区,往往有着良好的产业基础和丰富的就业机会,这是人口聚集的一大原因。怎么衡量一个地区的经济发展水平呢?GDP是一个很好的指标。2017年,GDP总量最大的要属上海,超过三万亿。紧随其后的是北京、深圳、广州,GDP总量都在两万亿以上。

数据来源:国家统计局  制图:每天财经看点

对比一下,我们不难发现,近三年二手房涨幅较大的这12个城市中,GDP总量都排在全国前列。除了合肥与厦门之外,其他城市的GDP总量都超万亿。

经济发达的地区,劳动力需求量大,就业机会多。智联招聘发布的数据显示,在监测的全国37个主要城市中,2018年冬季求职人才需求量最多的十大城市分别为:北京、上海、深圳、广州、郑州、成都、西安、杭州、武汉、南京。而这些城市都是热点一二线城市。

大城市人均收入高

从智联招聘发布的数据来看,2018年冬季求职期平均薪酬最高的是北京,平均薪资为10871元,其次是上海、深圳、杭州,分别为10164、9776、9029元。

再看人均可支配收入,统计局公布的数据显示,2018年上半年,我国人均可支配收入最高的地方是上海和北京,分别为32612和31079元,是少数两个人均可支配收入超过3万元的地方。其次,浙江、天津、江苏、广东、福建等沿海地区的人均可支配收入也较高,都在17000元以上。而青海、贵州、新疆、甘肃、西藏等中西部省份排名靠后,人均可支配收入不足万元。

相比小城市,大城市有相对完善的产业、更多的就业机会,以及较高的收入水平,这就是人口不断流入大城市,并在大城市聚集的根源所在。

“给房给户口”等抢人留人政策的推动

近几年来,许多一二线城市纷纷放开落户限制,甚至发动了轰轰烈烈的“抢人大战”,这一系列操作也在一定程度上促进了流动人口在城市安家落户。

在大城市中深圳是较早放开落户限制的,落户门槛也是一线城市中最低的。早在2016年底深圳就放开了落户限制,专科以上学历,只要年龄在35岁以下都可以申请人才落户,本科及以上学历的还可以申请上万元的入户补贴。这一政策出来后,吸引了大批人在深圳落户。

除了深圳之外,广州、西安、成都、长沙、武汉、杭州、南京、天津等一二线城市也纷纷加入“抢人大战”之中,为了留住人才,都不惜“给房给户口给补贴”。

这对于增加户籍人口效果显著。据报道,天津在2018年 5 月发布的海河英才计划的 24 小时内,就吸引了近 30 万人进行登记申请;西安自2017 年放宽落户门槛以来已吸引超过100 万人落户;武汉在2018年前三个季度已有 20.5 万人落户。而城市户籍人口增长的背后是庞大的买房需求。

要判断一个城市房价的长期趋势,就得看这个城市的人口。那些有庞大人口支撑且人口不断流入的城市,房子的升值潜力也相对较大,而那些本身人口少或人口不断流出的城市,对住房的需求也必然没那么大了。所以,大城市的房子才有投资价值,小城市的房子更多的只有居住属性。另外,同等条件下,那些环境适宜,有着优质教育、医疗资源的城市会更受欢迎,未来也会有不错的人口增长。

(来源:每天财经看点的财富号 0001-01-01 00:00) [点击查看原文]

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