3月14日,阳光城公布了2018年的年度报告。这是阳光城换帅之后,提交的第一份完整的年度成绩单。2017年,阳光城进行了大刀阔斧的引援,几位地产界的“老兵”齐聚阳光城。经过一年半的“求变”,阳光城终于在第一个完整的财务年度初见成效。

报告显示,阳光城营业收入、净利润同比均增长超七成,经营性现金流大幅提升,负债率显著下降,土地储备优质多元,在规模高速增长的同时,有质量地跨越了千亿的里程碑。

早在2019年年初,克而瑞公布2018年中国房企top100的排名名单时,就已经可以窥见去年一年阳光城的优秀成绩。2018年阳光城的销售规模达到1628.4亿,同比增长77.91%,首次跨过千亿销售规模的大门,整体排名从2017年的19名上升至14名。

近年来,阳光城的销售规模增速惊人,根据克而瑞的数据显示,2015-2018年的销售规模分别为300.1亿、487.2亿、915.3亿和1628.4亿,同期同比增长分别为30.08%、62.35%、87.86%和77.91%。从2017年首次突破中国房企销售top20的门槛,到2018年越过千亿里程碑,其背后是阳光城求变的过程。

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重“量”更重“质”

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年报显示,阳光城营业收入 564.7亿,同比增长70.28%;归母净利润 30亿,同比增长46.36%。这一业绩延续了2017年的强势成绩,而在盈利实现快速增长的同时,阳光城同时也在不断把控盈利的质量。一般而言,毛利率在较大程度上代表了房企的盈利质量。而从2018年的年报来看,阳光城房地产项目毛利率较往期有所改善,房地产及相关业务毛利率同比增加约1个百分点达26.06%。

事实上,房地产企业一直存在财报“错配”现象,即房企财报当期结算的收入是一年或者两年前销售金额。近两年的强势销售,代表着可以预见未来两年阳光城依然可以保持强劲的增速。

2017年,阳光城就站在了千亿门槛的门前。而在新的领导班底的带领下,2018年阳光城完成销售业绩1628.4亿更是势如破竹。在此背景下,2018年阳光城提出了以“规模上台阶,品质树标杆”的战略发展目标,试图在为阳光城寻找“快”与“稳”的平衡点。

而在新的领导班底的努力下,阳光城不仅实现了快步发展,快招已至,“稳”字当头,后劲绵绵。

根据最新披露的年报,阳光城的财务结构大幅优化,一方面有效降低了扣除预收账款的资产负债率至60.84%,同比减少6个百分点,有息资产负债率降至42.75%,同比减少10个百分点,净负债率降至182.22%,同比减少70个百分点;另一方面,进一步加强了现金流管控,平均回款率达到80.05%,达到历史最高水平。

而现金流管理上,阳光城的经营性现金流也实现了质的飞跃。自2017年第一季度净现金流开始首次转正,2018年,经营性净现金流入高达为218.31亿元,同比增长147.55%,达到历史高点,其背后是阳光城执行副总裁吴建斌在树立“现金为王”经营思路同时,制定了“三收三支”精细化管理。

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地产“老男孩”重新定义阳光城

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事实上,如果从阳光城过去的成绩来看,确实存在过低谷期。2015年阳光城在经过多年的发展后,营收和净利润上出现了“瓶颈”,2016年更是出现了营收和业绩的负增长,而在代表盈利可持续性的指标毛利率上,2015-2016年也是连续下滑,负债率始终高居在80%以上。

而这业绩指标的好转是从2017年年报开始的。

2017年年中,原碧桂园首席财务官吴建斌、联席总裁朱荣斌先后加入阳光城,接任副总裁、总裁职务;当年10月,世茂的重臣阚乃桂也加入阳光城担任副总裁分管工程、合约、运营。此外,还有胡书仟担任副总裁兼建筑事业部负责人;张能迪担任阳光城副总裁、协助朱荣斌管理区域公司。

阳光城老男孩们的新征程

有意思的是,上述几位高管确是地产圈的旧识。吴建斌曾是朱荣斌在中海时的领导,在碧桂园时两人再度共事;阚乃桂则又是朱荣斌在中海时的副手;胡书仟和张能迪也都是中建时候的老同事;而中海又是中建的子公司。

坊间有说法是,朱荣斌的专长是投资,而他的老搭档吴建斌则擅长于融资。这一投一融恰恰成了阳光城的点睛之笔。

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扩大土储,存货周转加速

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对于一家地产公司而言,土储就是其未来发展的命脉。2018年,阳光城的拿地步伐依然没有停歇,2018年共以权益对价306亿元补充土地储备面积约1333万平方米,其中通过招拍挂方式823.7万平方米,并购合作方式508.82万平方米。

截至报告期末,公司拥有土地储备总计4418万平方米,其中一二线城市土地储备面积占比76.87%,预计未来可售货值占比85.80%,累计成本地价4339元/平方米。根据公司2019年2月公告的销售均价12925元/平方米,货值约5700亿,地售比良好。

从2018年拿地的方式来看,阳光城已经逐渐转变了以并购为主的拿地方式,重新开始倾向于在土地招拍挂市场获取可以实现快速周转的项目。

事实上,阳光城在2016年一度以并购拿地,虽然在拿地成本上带来了一定的优势,但是并购的项目同时也带了存货周转的问题。

而在朱荣斌接手之后,阳光城专门成立了十大项目管理工作组,专门去解决这些项目的疑难杂症,将存货尽快的转化为效益。2018年年报显示,阳光城的存货周转率为0.3108,相较于2017年的0.247,有了显著的进步。

在拿地策略上,阳光城灵活贯彻“全地域发展、全方式拿地、全业态发展”的三全投资战略,始终坚定一二线城市布局,适度向辐射区周边城市延伸。在向强三线进军的同时,深耕重点区域,并已取得一些成绩。在浙江区域销售金额突破200亿元的同时,阳光城也收获了福州、上海、陕西、广西4家百亿级区域公司。

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资本市场助力

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随着去杠杆政策不断深入,2018年全年债券一级市场发行失败、推迟案例显著增多。全市场信用利差扩大,企业融资成本上升。而2018年下半年,宏观经济遭遇大考,房企融资利率普遍走高,这一切都在挑战着房企的财务管理能力。

现金流是房企运转的能源。过往阳光城在覆盖一二线项目时现金流实力有限,故多采用项目并购方式参与。对于曾经担任房企CFO的吴建斌来说,如何解决融资问题,成了这位老男孩甫一上任就要思考的问题。

吴建斌认为,现金是企业的王牌,外围环境的严苛也给融资环境带来了很多变化和挑战。其秉承着“现金为王”的理念,为阳光城制定了多元化的融资方式。目前,阳光城积极尝试并购基金、资产证券化、中期票据、永续中票、短期融资券、海外债等多种创新融资方式。

资料显示,2018年,阳光城资产证券化融资占整体融资20%,相比去年提高300-400%。而到了2019年2月,阳光城集团21亿不动作支持证券(REITs)发行获批,尚有50亿储架供应链ABS计划待批,阳光城全渠道融资能力着实不可小觑。

阳光城老男孩们的新征程

2019年,优质房地产企业获公司债发行资格,官方置评货币政策操作存在空间,大环境对房企融资能力转向友好。而阳光城的公司债的发行基础,也是阳光城日渐趋好的业绩、财务指标,和具备实力的团队管控实力的体现。

(来源:环球老虎财经的财富号 2019-03-18 20:18) [点击查看原文]

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