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深圳楼市，再出大招！
3月15日，深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》，并在官网公布了全文。
在这份文件里，首次公布了“工改保”的重大新举措：
原来规定，只有地铁站范围500米内，旧厂房可拆除改造为保障性住房。新的规定不再设置地铁站500米或1000米范围，意味着所有的旧厂房只要足够“旧”，都可以改为保障性住房——包括人才住房、安居型商品房或公共租赁住房。
不仅“工改保”的范围大大增加，还可以走简易审批程序：
在城市基础设施和公共服务设施支撑的前提下，规划为工业的旧工业区，可申请按照简易程序调整法定图则用地功能建设人才住房、安居型商品房或公共租赁住房。
至此，在过去一年的时间里，深圳楼市连放大招，这将改变未来深圳楼市的走向，也将显著提升深圳的城市竞争力。
让我们梳理一下这些大招。
大招一：2018年6月5日，深圳公布了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，被媒体称为“开启二次房改”。
“二次房改”的实质，就是在新增住房里，普通商品住房占比将低于一半，只有40%；而保障性住房占比达到60%，其中人才住房、安居型商品房、公共租赁住房各占比20%。
大招二：公布了“棚改新政”，凡是通过棚改方式拆除重建的小区，新增面积除了公共配套、搬迁安置住房外，全部用作政策性保障住房。
大招三：宣布了“旧改新政”，对于现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村，原则上不划入拆除范围。
大招四：最新公布的“工改保”新政。
此外，深圳宣布适当提升建筑的整体容积率；公布了“深圳市工业区块线范围图”，提出带2020年深圳工业用地占总用地比重不低于30%。
所有这些举措，其实都是为了一个目的——保护深圳的核心竞争力，避免高房价把人才挤出深圳。
下面我逐个分析四大招。
把深圳新增住房的比例调整为商品房占40%，人才、安居和租赁住房占比60%（大招一），是一项重大举措。显示出深圳在建设保障房上的力度，超过了香港。
这也意味着未来深圳住房将实行双轨制：如果你是深圳想要的人，可以通过人才房、安居房或者公共租赁住房，找到自己的位置，享受优惠政策，分享城市红利。如果你很难通过上述三个渠道拿到房子，或者等不起，就去买商品房。
有了上述决心，关键是怎样落实。深圳土地严重不足，建设保障房首先面临这个重大难题。深圳的办法是——让一批配套不足、质量有问题的老小区，通过棚改的方式加速拆除重建，因为棚改带有公益、避险性质，所以推进力度可以更大。在棚改的小区里增加容积率，新增的面积都给保障性住房，这就是大招二出台的目的。
至于最新出台的“工改保”（大招四）新政，是从工业用地里腾挪出来建设保障房的土地，这可以说是没有办法的办法。此外，深圳还开始在东莞拿地，建设保障性住房。未来可能会在惠州、中山拿地。
至于“现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村，原则上不划入拆除范围”（大招三），则是为了保护深圳天然的廉租房。深圳在过去40年发展过程中，由于土地没有及时全面国有化，冒出了至少37万栋“违法建筑”，面积接近5亿平房米，至少给深圳提供了650万套的“天然廉租房”。
650万套城中村、违法建筑的住房，为深圳搭建了一个大舞台，让深圳汇聚的人口迅速突破了2200万。这些房子摊薄了深圳营商成本，成为中低收入人群、新市民的家。如果这些房子被迅速拆除重建，将抬高深圳的成本，产生显著的挤出效应。
深圳开始意识到“小产权房”、“违法建筑”的价值，改变了基本策略。不准备快速拆除，而是慢慢来，让城市有缓冲的余地。2018年11月，介入深圳城中村改造的万科，宣布停止“万村计划”，也跟城中村租金上涨显著有关。
深圳总共有1877个城中村居住单元，其中原特区内196个，原特区外1681个。这些居住单元提供的数百万套住房，关系到深圳的营商成本和竞争力，必须得到保护。在城中村和租户之间，不应该有中间层存在，任何中间层（比如万科）都会抬高成本。
深圳为了保护自己的竞争力，一方面提出新增住房里60%是保障性住房，另外还提出深圳工业用地占比不能低于建设用地的30%，GDP中第二产业占比不能低于40%。
这些举措，将对深圳商品房价产生哪些影响？深圳房价会下跌吗？
我的看法是：由于人口增长过于凶猛，土地面积太少，无论是保障房和商品房供应量其实都是严重不足的。所以，深圳房价仍然很难抑制。
深圳目前有红本（正规产权证）的住宅，只有不到200万套，平均11到12个常住人口才有一套。深圳的住房模式，仍然停留在工业区时代，主力住房是狭小、采光不足、缺乏独立卫生间的城中村出租屋或者工业宿舍，这些住房占了深圳总套数的80%左右。这跟深圳一线城市的地位，形成了严重的反差和巨大矛盾。
从2018年到2035年，深圳准备新增170万套住宅，按照每套居住3人推算，容纳510万人，170万个家庭。深圳目前每年新增人口在40到50万之间，按照这个速度到2035年要新增至少700万人口。新增住房，容纳不下新增人口。
而深圳的存量常住人口为2200万，这些人还要成家立业、娶妻生子，目前这部分人超过70%没有购买住房。
所以，无论深圳怎样挖潜，都无法提供足够的住宅。我之前在专栏里分析过，未来至少会有500万深圳人住到惠州、东莞和中山，这是必须面对的事实。为此，深圳要跟周边城市携手，率先建成真正意义上的城市圈。
深圳甚至应该主动负担一些“地铁延伸线”的建设成本，帮助财政能力比较弱的惠州、中山修地铁。这样，才能巩固深圳的产业基础。让深圳人住到惠州、中山、东莞，总比把他们赶到长三角、京津冀、成渝等地更有利于深圳的发展。
在深圳住房制度的“系列大招”里，我们看到了一个因为土地资源缺乏而无奈的地方政府，只能“螺丝壳里做道场”。从国家利益最大化的角度，深圳应该扩大面积了，国家最好能大手笔一次性给予解决。
深圳保障房上的持续发力，会对北京、上海等核心城市产生影响。未来在北上深等核心城市，保障性住房将唱主角，普通商品住宅唱配角。在这些城市，甚至可能全面率先试点“房地产税”。
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