这是财小妹的第252篇原创文章
开年以来，楼市的一些变化让吃瓜群众有点摸不着头脑。
“燕郊楼市一夜涨7000元/”、“深圳8000万豪宅被秒杀”、“广州再现新地王”、“南京3000人看房团”……
春节一过，类似上面这样的消息轮番袭来，似乎隐隐在告诉我们：尿壶正在被提起，楼市将刮起新一轮的涨价风暴。
吃瓜群众在迟疑之下，还连连接到各种这样的消息：房贷利率下调、首付降至2成、住房交易税费降低、限购政策松绑……
按以往的经验，这确实是楼市启动新一轮涨价的信号，但我想告诉你，事情没那么简单，这是一个圈套！
楼市利好频传
我们先来回顾一下，近期关于楼市的那些纷纷扰扰。
首先不得不谈到的就是楼市神话—— 燕郊，燕郊与北京只有一河之隔，却经历着房价冰火两重天的锤炼。
几个月前，燕郊的楼市是这样的：“房价从3万跌至1万5，仍无人接盘”、“小伙投资300万买房，半年亏损超百万”、“楼市一夜冰封，中介纷纷关门”。
仅仅过了一个春节，燕郊楼市迅速变脸：“房价比年前涨了2000多”、“电话都被打爆了”。
冰火之间的转换，中间只隔了一个7天假期的春节而已。
除了燕郊，四大一线城市也出现一些“楼市狂热”的故事。
2月22日，深圳新年第一个开盘项目，当天看房预约软件失灵。据江湖传闻，当天售出约5成房源，400平米的户型更是秒光，230平米户型产品也已经售罄。
2月23日，南京3000人看房大军霸占楼市头条，64辆大巴，3000多人“出动”集体看房，挤爆72家售楼处，买房大军再次横扫南京。
2月28日，广州金融城地块由合景泰富以总价37.07亿元、55%自持面积拿下，溢价率超45%。
照此折算，该地块楼面价约37465元/平方米，去除55%的住宅自持面积，可售部分楼面价高达5.5万元/平方米，媲美广州单价地王。
楼市“小阳春”的消息满天飞，让人有一种“楼市第N春来了”的感觉，而政策上的消息更是助长了这种氛围。
2月底，北上广深同时降低出租综合税率，减半征收；3月初，四大一线城市，又不约而同降低住房交易税费，其中增值税附加税和印花税减半征收；
3月12日，东莞出台新政，规定二手房交易中个人所得税可选择差额20%或全额2%征收，这属于大幅度降低楼市交易税。
举个例子，如果某人在2015年购买了东莞一套100万的房子，现在随着房价飙涨，这套房子市值是200万。如果按照差额20%征收，个税高达20万；而如果按照全额2%征收，个税仅为4万。
当然，如果是房价没有增长或者是微涨，那么选择“差额20%”来计税就更加便宜。
除了住房交易税费下降引发一波讨论之外，全国特别是四大一线城市的房贷利率也是连连下跌。
2019年2月全国首套房贷款平均利率为5.63%，环比上月下降0.53%，首套房贷平均利率连续三个月下降。
其中，北上广深一线城市首套房贷款有所下跌，首次齐齐排行在“全国首套房贷利率最低的10大城市”中，北京为5.43%，与上月持平；上海为5.06%，较上月下降3BP；广州为5.52%，较上月下降3BP；深圳为5.46%，较上月下降11BP。
其实楼市利好频传，不仅仅发生在这些一线城市，颇有点“普天同庆”的味道。
比如，无锡首套房贷首付比例由四成降至三成；央视报道新房售价同比上涨；青岛取消摇号；兰州部分区域取消限购……
“回暖”背后是寒冬
这一连串的消息，不免让人觉得“再不买房就是犯罪”。
但当我仔细分析一线城市乃至全国楼市的数据之后，我可以很直白告诉你，楼市并没有回温。
开春以来，房企和舆论烘托的只是一种假象，这些满天飞的信息只是房地产中介和房企自导自演的一场戏，楼市的小阳春只是一场梦！
我们先来看看全国40城住宅的销售数据。
据《2月全国40城住宅成交报告》数据显示，2019年2月，一线城市成交面积环比下降48%，同比增长33%；二线城市成交面积环比下降41%，同比下降12%；三四线城市成交面积环比下降30%，同比下降20%。
另外，“大降楼市交易税”的东莞，在2月份楼市总体成交情况其实很低迷，新建商品住宅供应量仅7.1万平方米，创过去8年最低。
如果将数据范围扩大到全国，我们会发现“楼市小阳春”这种说辞会被无情地打脸。
据国家统计局，2019年1-2月，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，创43个月来首次负增长；
2019年1-2月，商品房销售额增长2.8%，而去年整体增速为12.2%，回落9.4%。
从上面这个图可以直观看出，2019年1-2月，楼市销售面积和销售额增速呈现断崖式下滑。
这种数据直接说明，楼市“小阳春”只是房地产中介渲染出来的氛围，人家为了销售竟然以单个例子来夸大楼市的回暖，这种雕虫小技是骗不了我的。
当然，全国商品房销售面积骤降或许只能说明过去1-2月份的楼市，还不足以说明未来房价的走向，但我们可以看看房企买地的情况，就能判断楼市的趋势。
国家统计局数据显示，2019年1-2月，房地产开发企业土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1%，创下2009年以来的新低，可谓是“透心凉”。
土地购置面积是一个领先指标，只能说明房企不看好楼市，难怪恒大转型做“新能源汽车，万达要将房地产业务彻底剥离。
我相信这些数据都能给大家一个比较准确的认知，楼市的热只是口头上的热，实际上是“有价无量”。
房价别想跌也不会暴涨
那么问题来了，楼市依然处于严冬，这是真的；另一方面楼市调控出现些许松绑，这也是真的。
这到底是怎么一回事，唱的又是哪出戏呢？
我先给大家讲一下有关楼市的另外两件事。
2月2日，江苏邳州某楼盘因降价超过2000元，被当地房地产商会通报批评，认为属于“恶意降价”。
3月6日，江西赣州市赣县区一纸紧急通知：停止特价房销售，价格不低于2月 。
看到了没有，看问题我们要看本质，房价跌了吗？能让房价跌吗？房价不能随便跌的。
目前楼市调控逻辑很清晰：你想降价没门，但楼市真的很凉，那就给楼市稍微松绑一下，让你不至于过不下去。
但是，不让跌不代表允许大幅度上涨，国家是根本不想重新刺激楼市的。所以哪怕是最近的一些松绑手段，其实都是十分的谨慎。
很显然嘛，你看无论是东莞降低房地产交易税，还是兰州部分区域取消限购，以及青岛取消摇号，松绑的幅度都是有限的，都是在有购买资格的人群中做点文章，让有资格买但犹豫的人，可以在这些利好之下赶紧上车。
每一个举措都是小心翼翼，影响范围所以也极小。这一切都在说明，国家一心想着楼市要稳，不要疯涨，更不允许暴跌。
既然房价也要稳定压倒一切，那么未来楼市会如何走呢？答案很简单：全国房价会逐步实现高位横盘。
今年楼市的目标就是“稳”字当头，稳地价、稳房价、稳预期，而当下有的地方楼市销售数据却全面回落，出现“有价无市”的尴尬局面。
既然要稳房价，要么围绕“稳房价”，调控政策也会“松弛有度”。
2019年，我们将会看到那些房价有下行压力或者压力较大的城市，会轮番表演花式松绑楼市，好让房地产的销售数据没有那么难看，这叫“因城施策”。
我们都知道，中国楼市是一个政策市场，政策就像魔法棒，政策指向哪里，楼市就往哪里走。
但无论怎么松绑都只是为了让房价不暴跌，只要“限贷”“限购”这些大招没有松，其余都是“小动作”。
中国的楼市已经进入下半场，楼市以往的逻辑从2019年开始失效，观察楼市，我们再也不能用以前的思维去对待。
主要有一下几个原因：中美暂时歇火，无需铤而走险；居民杠杆率极高，不能再吹大房地产泡沫；要想拯救实体经济，就要遏制资金脱实向虚；房地产税正在走来，足以代替土地政策；人口出生率渐降，楼市的上涨根基不稳。
简言之，你不要希望房价真的会大涨了，房价只会在国家的调控下高位横盘伴随小幅度的上下波动。
楼市旧逻辑已经失效，而新的楼市逻辑正在形成，我们正处在新旧逻辑的交替处，有的人早已觉察上岸，有的人则注定以后裸泳。
房住不炒，我一直很相信这句话不是随便说说。
如果你买房子只是为了住，买得起就买，不用想那么多，但负债要量力而行。
至于炒房的，赶紧洗洗睡吧。
（来源：小妹读财的财富号 2019-03-19 09:47） [点击查看原文]
本文作者可以追加内容哦 !
