谈起迪拜，大家脑海里的第一印象是什么？
是拥有全球最豪华的七星级酒店？是掷豪资打造的世界最高的建筑楼？是土豪扎堆、黄金遍地？还是某一年刷屏的关于去迪拜捡一年垃圾就能实现财富自由的新闻？
其他暂且不评论，迪拜的城市营销还是蛮成功的。通过这些伟大而隐秘的“传说”，迪拜笔者心里成功与土豪、有钱、金光闪闪等形象挂上了等号。
然而，近期出现的几组数据却在无意间打破了这个神话，迪拜竟然是近三年来全球楼市表现最差城市之一！
据统计，2018年全球主要150个城市的房价平均增长率为4.5％，其中有123个的城市房价上涨，占总数据的八成以上。虽然伦敦、上海等国际一线城市出现了房价下滑的迹象，但下滑的幅度并不大。
其中，迪拜竟然因为房价的下跌幅度过大而显得特别“突出”。
根据《海湾时报》（Khaleej Times）最近的报道，第一太平戴维斯（Savills）中东公司发布的阿联酋房地产报告显示，迪拜2018年房价整体下降了6-10%，公寓跌得最狠，跌幅高达18%。中东公司首席执行官Steve Morgan还进一步表示，预计2019年将在此基础上将再降5-10%。
图片来源：Savills
与此同时，房地产咨询机构Knight Frank发布的一份新报告也显示，迪拜房价自2015年见顶以来已经下跌约25%。尤其是高端物业的下行压力越来越大，迪拜各地住宅物业的平均成交价格已接近低于2百万迪拉姆（370万人民币）的水平，公寓和别墅均价也已跌至每平方英尺1100迪拉姆（2.2万人民币/平方米）。
图片来源：Knight Frank
前文说到，迪拜房价自2015年见顶以来已经下跌约25%。也就是说，迪拜房价的高点出现在2015年附近，是条抛物线来着。
而一般分析房价的变化趋势，笔者习惯从城市行业，人口流动以及主要政策来进行探讨。
看行业 1：石油起家
迪拜确实壕，但现实跟我们在新闻和电影里看到的固定形象还是有一定差距的。
中东国家土豪多，这已经是国际上不争的事实，谁让他们坐拥丰富的石油资源，家里有矿呢？
仅从历史渊源来看，得石油者得money。当前世界的主要能源资源还是以石油为首，尽管各种新兴能源层出不穷，但石油和煤炭在能源界的霸主地位依旧坐得很稳。据笔者的了解，阿联酋已经探明的原油储量高达9780亿桶，这是什么样的概念就不在这里多做形容了，反正非常有“钱途”就对了。
但在7个酋长国中，资源的分布也存在地区不均衡的问题。其中，阿布扎比一个就拥有了其中94%的石油及天然气储量，迪拜这个小可怜就只分到了4%左右石油和1.5%的天然气。
再者，石油作为不可再生的资源，开发过程必须节制。不然，前期开采得越热烈，后期就会越空虚，毕竟挖空了就真的没了。这类例子在中国也并非罕见，山西煤炭的前车之鉴比比皆是，这确实不是个长久之路。
看行业 2：旅游业的崛起
卖石油赚到第一桶金的迪拜基于产量不丰富的原因很快调整了产业布局，走起了多元发展的路子。这其中，旅游业是当之无愧的老大。
旅游业搞得好则主要归功于迪拜特别的营销手段。笔者对此简直叹为观止，都想叫它心机“boy”了！
国内有种说法，要想富先修路。迪拜的营销手段也有异曲同工之妙，通过在沙漠里疯狂建楼来致富。又是全球唯一一个七星级酒店，又是世界最高的哈利法塔，又世界上最大的人工岛棕榈岛，又是世界上最大的花园，……反正各种世界第一都给建上，成功抢占了全球各种媒体的头条，打造出极尽奢华的城市形象，吸引了各路土豪来迪拜旅游消费。
自2003年起，迪拜的旅游业收入就超过了石油收入。
看政策：鼓励房产投资
房产政策上，迪拜是鼓励外国人买房的。2002年修改的《房地产法》中开放了相关条例，允许外籍人士在迪拜拥有房产。
政策的推动，再加上交易门槛低，迪拜的房产很快吸引了蜂拥而至的全球投资者。在迪拜买房只需要交一次性的注册费用，4%。既没有各种多的税费（所得税 交易税 利得税 遗产税都！没！有！），还不追究你的资金来源，而且首付和贷款利率都很低，简直就是炒房的天堂。
看人口：没需求or买不起
迪拜统计局数据显示，截止到2019年3月初，迪拜常驻人口为：322.3万人，十年间每年的增幅大约6.5-7.5%。
图片来源：迪拜统计局
虽然人口增幅不小，但迪拜的房价还真的跟人口的变化趋势关系不大。
迪拜常驻人口320多万，外国人占比将近九成。这些人大多是来自印度或者非洲等外国劳工，他们从事低薪工作，生活十分艰辛。这群人是买不起房的。
而本国公民占比不到12%，他们能享受到很好的福利，不愁房产。迪拜还是个高福利国家，本地人一出生就可以获得一块1000到1500平米的土地，土地可以继承，但不得买卖。
常驻人口要么买不起，要么不需要买，也难怪迪拜要开新政策鼓励外国人买房了。
石油业的可持续性低，城市营销过度，常驻人口没有买房的需求或者资源，政策拉动的房产投资动力有限且逐年减弱，从这几方面来看，迪拜房价的下跌还是有迹可循的。
总结来讲一句话，迪拜的含金量不足，房价的成色尚待考证。
虚假的神话最终会被现实所代替，人们终于一天会发现隐藏在绚烂背后的孔雀屁股。
除了上述几大原因之外，迪拜房价的下跌还有石油价格走低以及全球经济进入疲软期等因素的影响。此前的投资需求，可以说完全是旅游的外国人拉动的。
但当前的形势显然已经不再乐观，迪拜楼市的主旋律也发生了根本性的变化。有相关想法的海外购房者需要特别警惕，起码在做决定之前多加调研和思考。
当然，在笔者看来，迪拜的房价下跌也并非全是坏事。挤掉泡沫，回归基本面，这是所有房产市场走向成熟的必然阶段。
（来源：金融大爆点的财富号 2019-03-19 15:30） [点击查看原文]
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