2019年3月18日北京时间9点，招商局置地（0978.HK）以电话会议形式召开2018年度业绩会，招商局置地执行董事及总经理余志良先生出席电话会议并发言。
一、经营情况
2018年，招商局置地实现营业收入120亿元人民币，同比下降近30%；归母净利润12亿，同比下降26%。从财务报表来看，收入似乎大幅下滑。但值得注意的是，房地产公司的收入确认准则的特殊性，一般并非是按照合约销售额来确认收入，而是按照项目完工交付确认收入。报表上营收下滑，是由于2018年竣工及交付的面积缩减。这导致了实际签约销售额大幅增长的情况下，财务报表端的收入数据发生了背离。而从实际销售来看，招商局置地2018年实现签约销售额344亿，同比增长43%，预售账款余额149亿，同比增长105%，销售增长较高。而2018年毛利率为33%，与上年同期基本持平。
截止2018年末，招商局置地总资产713亿元，同比增长23%；有息负债是187亿，同比增长22%；年末货币现金是69亿元，同比增长34%；净杠杆率为50%，低于行业平均水平，如剔除股东借款，净杠杆率只有8%左右；同时，平均资金成本仅为4.95%。 由此看来，公司杠杆水平低，资本结构良好。
尽管净利润有所下降，但招商局置地2018年派息率提高到28%，同比增长4个百分点。按目前的股价水平计算，股息率将超过6%以上。
二、聚焦大湾区，发力资产管理业务
房地产业务方面，2018年，招商局置地进入了北京上海，这意味着其突破原有的地域限制。截止2018年底，按全口径，公司在售项目总计拥有41个项目，其中19个项目位于大湾区的广州和佛山，同时其他位于长三角、西三角经济圈重点城市。招商局置地除了深耕原有的存量城市，将重点聚焦于粤港澳湾区、省会城市及人口净流入的重点城市。
除了原有业务，公司将创新地注入资产管理业务。招商局置地的资产管理业务模式，是通过持有资产的份额，并对该资产进行改造提升，以进行资产管理，获取收入。收入分两大块：一部分是资产管理的费用；同时，对资产的增值的部分，凭着持有的份额也能实现溢价收益。该模式下，公司能通过投资不到十亿的资金，管理超过五十亿的资产。与市场上的轻资产的模式不同，其通常是二房东的模式，商业模式难以持续；而招商局置地的资产管理模式将有效避免这个问题。
并且，母公司拥有大量持有型物业，需要通过这种资产管理模式来周转，背靠母公司，招商局置地有望获得更多的资产管理的市场。
除此之外，公司已经占领了重要的头部市场。招商局置地的资产管理业务，已明确进入北京和上海，同时拥有独家经营权，而招商蛇口在深圳拥有大量的持有性物业，也被纳入资产管理业务的范围，并且公司本身传统业务的核心布局在粤港澳大湾区。招商局置地以大量的核心资产为基础，传统的业务与资产管理产生协同效应，为资产管理业务提供了坚实的基础。
新注入的资产管理业务，有望于在未来成为公司增长的主要推力。
三、问答环节
1、公司今年的毛利率是多少呢？
回答：公司的毛利率和上年相比基本持平，为33%，我们基本未来也会维持30%以上的毛利率水平。
2、公司2019年的銷售目标及收入的地域分布是怎样的？
回答：2019年的銷售目标，380亿人民币。收入主要是来自南京、大湾区广佛几块区域。
3、刚开拓的资管业务为什么没先从深圳开始？
回答：我们母公司业务在深圳开始得很早，深耕了多年。但目前深圳的三个项目在建设期。资管业务需要成熟的项目，有稳定的现金流。我们正在搭建与我们的持有性物业相匹配的、全生命周期的、产融结合的产品。目前正在做的产品是增值類型的，未来在筹划REITs（房地产信托基金）。REITs会以深圳为主。比如说深圳蛇口的资产，我们在做相应的安排。
4、预计资产管理的回报率有多少呢？
回答：资产管理业务的回报率主要来自两部分：首先是管理费；另一部分是跟投资产所持有的份额，在资产增值的情况下，所获得的溢价收入。
管理费用的具体收费，以北京上海的为例：收取基础管理基础租金收入的6%；如果资产的净租金增长5%-30%，收取1%的激励管理费；增长30%以上，还会再收取1.5%的激励管理费。
5、公司会不会有债务偿还这方面的压力？
回答：公司的净杠杆率还有负债率，实际上是维持在较低的水平，因此有足够的一个融资的空间。另外公司账面上有大额的预收账款，也就是说资金的回笼速度较快的，而本身公司的现金存量的也足够。公司的融资额度，加上回款金额，加上本身的货币资金的存量，是足以覆盖公司负债的水平。
6、非流动资产上有很大的增幅，想了解一下情况？
回答：这并非由于基本面上的变动，而是由于实施了金融工具的新准则。按照准则的要求，要把其他应收款回收期在一年以上的进行重分类，这实际上是一个重分类的口径。这导致了财报上相关科目产生四五十亿元规模的变动。
7、资金成本是在4.95%，2019年能否控制在5%以内呢？
回答：今年来看，美联储加息步伐放缓，地产公司能利用这个窗口做很多的债券，这批债券的融资成本相对较低。
国内来讲，整个资金面的环境，相比去年有所放缓。公司管理层尽量会控制在5%水平，目标是与去年持平。
8、公司货值销售的分布是怎样的？
回答：从公司销售来看，2019年四个季度的货值还是比较均衡。2019年一季度、三季度销售货值190亿左右，第二季度、第四季度为140亿元左右。
9、汇率变动对公司是否有影响？
回答：在2014年以前，我们是借美金，然后投人民币资产。在当时是一个非常好的配置方案。
2014年之后，我们就整个策略就做了一个调整，从以前的错配变成自然匹配。我们是投什么币种，就借什么币种的钱来做自然的对冲。我们公司是做实业的，因而在未来也会来保持这个政策。尽管因为我们在香港有些持有性的物业，我们会配一些外币，但基本的原则还是自然对冲、自然匹配的原则。未来美元到底是升还是跌，那跟公司没有很大关系。
（来源：格隆汇的财富号 2019-03-19 15:48） [点击查看原文]
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