有研究显示，这家房地产企业核心净利润的三成增长归于非核心项目贡献，包括重新计量收益，以及递延税项
《投资时报》记者 王宏
此前一直依靠权益合作拉升规模的业界黑马旭辉控股集团（0884.HK），似乎在2018年放慢了脚步。
近日，旭辉控股公布了年报，2018年该集团实现营业收入424.3亿元，同比上涨33.13%；实现净利润54.09亿元，同比增加12.03%；但扣非后的归母净利润为38.02亿元，同比下降19.36%。这也意味着，当年该公司的非经常性损益为16.07亿元。
申万宏源的一份研报显示，2018年旭辉控股核心净利润的三成增长归于非核心项目的贡献，包括重新计量收益，以及当期大幅增长的递延税项。《投资时报》记者注意到，旭辉控股在2018年仅通过合并联营公司以及收购公司股权重新计算的收益，贡献了年度非经常性损益的68.6%，即11.03亿元。
至于从年度销售额情况看，旭辉控股在港股内房企榜单中不进反退。该公司去年全年合同销售金额合计1520亿元，较当初设下的1400亿元的销售目标高出8.6%。有10家港股内房企销售额高于旭辉控股，而2017年则只有9家。
值得注意的是，虽然超额完成了年度销售目标，但旭辉控股的销售费用却出现激增——从2017年的6.09亿元增长至2018年的11.53亿元，同比增长89.33%。
实际上，随着房地产企业集中度提升，规模化效应渐显，近年来各大房企销售费用都维持在平稳水平，销售费用率更呈现下降趋势。但旭辉控股销售费用率却在三年内首次出现反弹。
数据显示，2018年旭辉控股销售费用率达到2.8%，而2015年至2017年则分别为2.7%、2.0%和1.7%。有业内人士指出，目前房地产企业已经走过了依靠营销费用拉动规模增长的时代，但旭辉控股营销费用大增说明其去年进入新城市代价不小。
旭辉控股方面向《投资时报》记者表示，公司2018年营销及市场推广费用的增长，一定程度上是全国布局拓展下新进城市费用投入增加。随着未来在已进入城市进行战略深耕，相关规模费用也有望降低。
一线失守倾斜二三线
2018年末明星职业经理人孔鹏的离职，一度让旭辉控股登上热搜。孔鹏系该公司北京区域事业部总经理，其2013年加入旭辉后曾将公司北京市场业绩提升至百亿规模。
不过孔鹏的离职或也反应了目前旭辉控股在北京市场的困境。2018年该公司在北京仅联合收购一块土地，即朝阳区孙河项目，不过权益占比只有20%。上海也是同样情况，2018年旭辉控股在上海拿下杨浦区定海社区商业项目，权益占比为50%。
《投资时报》记者注意到，在一线城市拿地减少的同时，旭辉控股重心已明显向二三线城市倾斜。申万宏源的研究报告显示，在公司目前的土地储备中，按面积计算，一二三线城市分别占比2%、68%和30%。
有相关从业者指出，随着热点城市的调控升级，二三线城市成为房地产企业青睐的目标。但目前二三线城市整体成交降温，未来或对进入该领域的房地产企业盈利能力产生影响。
目前旭辉控股合同销售均价呈下降的趋势。年报显示，2018年该公司合同销售均价为1.59万元/平方米，较2017年的1.65万元/平方米小幅下降，而2019年2月合同销售均价为1.59万元/平方米。
值得注意的是，土地销售均价的下跌可能造成公司毛利率的下降。旭辉控股年报，显示公司毛利率从上一年度的27%下降至2018年的25%。不过，年报同时表示，如果扣除子公司并表的会计影响，公司当期实际毛利率水平接近35%。
旭辉控股方面解释称，2018年合同销售均价的下降原因在于公司进一步拓展全国布局，同时也受宏观政策及市场影响。未来公司新增土地成本有所下降，相比于销售均价仍有较大利润空间，并不会对未来毛利率产生负面影响。
净负债率进一步增加
在旭辉控股目前的债务结构中，境外债占了相当部分比重。截至2018年末，该公司总债务计778亿元，其中外币负债约370亿元，占总负债比例为45%左右。
虽然近年来银行对于房地产公司抽紧了放贷政策，但大部分房地产企业仍以国内融资为主。《投资时报》记者注意到，旭辉控股境外债占了相当比重。未来如果人民币对美元汇率升高，可能对该公司造成较大的汇兑损失。
截至2018年末，旭辉控股资产负债率达到79.49%，较2017年末提升了两个百分点。而该公司2018年净负债率则较上一年提升了16.3个百分点至67.2%。若将永续债作为负债计算，其净负债率达到81.5%。
与此同时，旭辉控股融资成本也在上涨，利润空间被进一步压缩。截止2018年末，该公司加权平均债务成本达到5.8%，而2017年和2016年则分别为5.2%和5.5%。
值得注意的是，旭辉控股正迎来密集偿债期，包括7亿美元的美元债和10亿元人民币的企业债将在2020年到期。
旭辉控股方面对《投资时报》记者表示，公司在2018年通过偿还到期公司债、回购可转债等操作有效控制了债务规模和净负债率，未来将坚持稳健的财务观实现均衡发展。
（来源：投资时报的财富号 2019-03-22 14:29） [点击查看原文]
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