01

房价是经济变迁的窗口

众所周知,1998年是中国房地产的发展元年。而中国房价的快速上涨,则是起步于2003年。

1998年,中止福利分房,进行货币化住房分配。此时房地产仍然处于萌芽阶段。

2003年,中国经济进入了新时期,国内的经济蒸蒸日上,GDP突破了1000元大关,也就在2003年,首次出现二手房市场。

全国35个大中城市的二级市场全部开放,上至北上广深,下至南方小城,掀起了大规模的买房热潮。

自此,房地产正式驶入了高速发展的快车道。其后一个人的命运和财运,也因为一套房而发生分野。

过去20年,一大批年轻人日夜为梦想而拼搏,却没曾想,被一份不动产投资上,重塑了中国格局的中产阶层。

02

压注15年前的中国

20年前的中国房地产充满着机遇,而今,中国正在面临一场伟大的历史转型。

传统的增长模式也转变,虚高的投资要为实体服务,而火爆的房地产市场只能剩下一个字——“限”。

实体经济不好,不能再让房地产成为压垮经济的最后的稻草,于是,表面上房价已经在涨,但拗不过限购限贷、摇号新政、房住不炒的大方向。

现在的房地产已经不是普通人买得起的商品,要之多无论门槛、持有成本、变现难度,都在猛涨...引用吴晓波跨年演讲中两句话来概括

当上帝关上一扇窗的时候,同时也会为你打开另一扇窗。

壹壹在这里再引用吴晓波跨年演讲中两句话来概括这种机会那就是:买好资产,投穷国家,以及用人民币的泡沫去淹没全世界。

在近年来最火热的东南亚,有一个你不了解的国家悄然正在复制着中国改革开放的奇迹,嗅觉敏锐的优秀投资人已经开始布局这个正处于洼地的房地产市场。

2017年开始,这里的房地产市场询盘量增长了313%,房价也紧随其后上涨。

在刚刚过去的2018年,柬埔寨首都金边跃居全球房产投资回报率第一位,同时位居全球房价涨幅第一位。

这里,是一颗正在升起的明星,这里是目前投资回报率最高的国家——柬埔寨。

2017年

2018年

03

经济腾飞的柬埔寨

在2003年,中国的GDP总量达到了接近1300美元,而自从2003年之后,中国的经济就如同插上了翅膀,犹如几何级的增长,让中国发展至今,已经成了全球第二大经济体。这个数字并不是个例:

历史总是惊人的相似,当亚洲四小龙的GDP突破1000美元后,他们的经济都是有着飞速的增长。

2017年,柬埔寨的GDP总量刚刚超过1300美元,也已经到达了这样的一个拐点。相关数据显示,柬埔寨2010-2018年经济增速分别是7.1%、7.3%、7.4%、7.0%、6.9%、6.88%,7.3%,经济增速全球第六、亚洲第一。

凭借这一成绩,亚洲开发银行(ADB)把柬埔寨称为亚洲国家经济增长速度最快的国家之一,甚至将柬埔寨列为新的“亚洲经济新虎”。

04

压注亚洲唯一的美元资产

在海外投资时,汇率是首要考量的范围。

也许你幸运地投资了一国的房地产,而且回报颇丰,可是,当某一天,汇率一旦下跌,那么之前你的所有所得都要被“打折”。

万一碰上土耳其这样的国家,甚至连房地产投资收益都有可能“归零”,所以,汇率永远是头等大事。

而柬埔寨,它首先是亚洲唯一的美元资产国,也是亚洲为数不多的金融自由,金融开放的国家。

在金边,小到买咖啡、逛超市、出租车;大到买房、买车。超过1美元的都是用美元结算的。

在柬埔寨外汇无管制,美元自由进出,只要是你的钱,不管多少,随意携带出国。

身为亚洲唯一的美元资产国,这是它得天独厚的优势。

05

惊人的现金流回报

海外投资地,哪些城市的回报率最高呢。《2018全球城市租金回报率调查》给出了我们答案。

大阪、名古屋、金边三个城市赫然出现在五星回报的最近处。大阪、名古屋都已经是国际上知名城市,而金边,却是很多投资人所不了解的-------柬埔寨首都。

为什么一个GDP刚刚破千的城市,能有如此之高的租金回报率?房租这么高,他租的出去么?

答案是必然的,这就得从金边的人口分布说起。

金边BKK区某公寓租金表

金边一共450万人口,其中常驻的外籍人口(可统计)就有接近30万,还有很多没有办理长期工作签证的外籍人口。

外地人口和当地人口的配比达到了1:20。这个数字让金边成为了亚洲最国际化的城市。

大量的国际学校、大量建交国家的大使馆人员、大量世界500强企业入驻人员、和因为历史原因造成的大量的NGO(非政府组织)。这些常驻的老外,构成了这个城市租赁市场的主要群体。

相对于30万的海外租客群体,金边到2017年为止,公寓仅仅拥有不到2万套。这是理论上需求量的十分之一。租客们的不差钱和严重失衡的供求关系,导致了金边房租的居高不下。

06

寻找适合自己的投资方向

金边有着得天独厚的投资条件,但是也不能漫无目的乱撒鹰。应该先衡量自己的条件,再去寻找合适的投资方向。

投资大概能分为两个要点:

1.专注于金边市中心高房价、高租金的优质资产投资。

2.投资正在规划开发的新区的具有洼地属性的资产,特点是房价低、升值潜力大,周边配套完善。

金边市中心

在上边的图中,红色标点,便是各国大使馆,著名酒店,大量优质服务型公寓。绿色竖线,是莫尼旺大道,在莫尼旺大道以东,是此前普遍意义上认为的金边市中心。

如果追求高租金的回报,那么投资中心地区,便是你投资的最好地点。

07

不容忽视的金边新区

北京望京、国贸、深圳福田、上海陆家嘴….....

这些现在看来,已经高不可攀的一线城市CBD,在当年,仅仅是规划好还没有发开的新城。当年的新区,现在已经变成了新的市中心、新的CBD。

在去年,有名的永旺二期新区,房价就已经开始了猛涨。涨幅之大,更是登上了新闻头条。  

而越来越多的开发商已经看中了金边刚刚规划好的新区的洼地属性。

永旺2附近公寓社区

随着全世界的开发商齐聚金边,数个已经规划好的新区蓝图已经展现在世人面前,金边大规模的城市化进程才刚刚开始。

08

选择好楼盘最重要

现在的金边市场已经开始向多元化市场转变,很多优秀的国内外的开发商在开发着高中低档的楼盘,他们有的是面向以外籍人员和本地精英的高端公寓,也有开始满足本地崛起的中产阶层的住房需求的中端公寓,也有为大量涌入金边的外来打工的建设的低端住宅。

所以壹壹会结合楼盘本身的特点以及投资者的理念,给予投资者最适合的推荐。

越是好的楼盘,特别是核心地段的楼盘往往销售得越快,如果不抓紧,不是涨价就是售罄。随着金边不断地扩大,新楼盘不断涌现也造就了金边新的热点地区。如果你跟上节奏,投资收益就能实现最大化。

现在的金边正在复制中国楼市的黄金时代。

(来源:大浪淘金分享的财富号 2019-03-23 16:49) [点击查看原文]

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