各家房企多元化发展到现在，地产开发仍是主业，地产市场正逐渐从买方市场向卖方市场转变，消费者更关注产品附加服务，物业已成为兵家必争之地。
在主业即房地产开发的基础之上，不断拓展创新业务，是 所有房企在地产下半场的过程当中要活下去乃至活得更好更久都需要做的事情。对于他们来说， 多元化布局不再是做和不做的选择，而是怎么做的问题。
适逢年报季，「主业为基、万变维新」在房企年报中也得到了印证。这就像融创中国业绩会上，有记者问融创中国董事会主席孙宏斌：机器人好还是造车好？他不假思索地答：还是房地产好。的确，房地产开发业务仍是核心主业。
从本期盘点的六家企业中，我们也可以看到，在其 2018 年的营业收入中，销售收入普遍占比超过 90% （除华润之外） 。这也将决定未来几年房地产多元化的走向。
1. 万科集团：
多元化发展战略： 201 8 年公司将 「 城市配套服务商 」 迭代升级为 「 城乡建设与生活服务商 」 ，并具体细化为四个角色：美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。
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目前，万科除地产外，已布局物业、租赁、物流、养老、教育等十多个业务领域，其中租赁在 2018 年上半年被列为集团核心业务。多元化业务发展至今，万科的营业收入结构中，地产仍占据绝对地位，而多元化业务尚未产生可观收入。 2018 年报中，万科不在单独列示养老和教育业务，这也显示了万科收敛和聚焦的战略导向。
展望 2019 ，万科提出聚焦主航道，巩固提升基本盘。据万科解释，对集团而言，基本盘就是开发业务，而多元化业务都有各自的基本盘 。通过巩固基本盘，练好内功，保障顺利转型。
2. 华润置地：
多元化发展战略： 聚焦城市升级、消费升级和产业升级，坚持深化「 2 X」商业模式，推动城市更新、物业服务、康养地产、长租公寓、产业基金、产业小镇、文化体育、影院等业务的创新发展、协同发展，向城市综合投资开发运营商转型。
| 简评
华润置地 2018 年明确向 「 城市投资开发运营商 」 转型的战略，除原本的住宅、商业、写字楼、综合体开发业务外，新布局了养老、农业、长租公寓、影视、产业地产等板块。
2018 年， 华润置地投资物业收入仍占比不大，但是增长速度快于开发业务 。华润置地商业板块于 2017 年从开发业务中剥离，并列为与开发事业部平级的一级组织机构，这体现了其在商业地产方面的野心。但是商业板块未来是否会独立分拆上市尚不明确。此外华润置地的物业板块已经在为分拆事宜做相应准备。
3. 中国恒大：
多元化发展战略： 恒大已形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技产业为龙头的产业布局。 恒大在多元化发展上正式宣告全面完成，近 5 年内不会再涉入其他更大的产业。
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经过多年探索， 恒大的多元化布局锁定了文旅、健康和高科技三大产业 ，文旅方面，以恒大童世界和恒大水世界两大产品布局，健康方面，以恒大养生谷产品布局，新能源汽车产业则是通过一系列兼并收购，打造整车制造完整产业链。
相较恒大之前布局的农牧产品、矿泉水等产业，文旅、健康和新能源汽车产业的市场空间规模巨大，发展前景比较乐观。 2018 年，恒大集团仍以地产销售为主，恒大健康集团预计净亏损约 14 亿元，其中新能源汽车部分 2018 年净亏损约 17 亿元，健康管理部分净利润与 2017 年基本一致，未来究竟如何，我们拭目以待。
4. 蓝光发展：
多元化发展战略： 「 人居蓝光 生命蓝光 」 双擎驱动，人居蓝光包含住宅地产开发业务、现代服务业、蓝光商业、蓝光生态、蓝光材设、蓝光文旅等产业；生命蓝光包含 3D 生物血管打印和医药业务。
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地产业务中，除住宅开发业务之外，蓝光的商业地产开发业务也占据一定比重，同时物业服务、医药和 3D 生物打印也取得了一定发展。
值得关注的是 蓝光正在推进物业服务板块嘉宝物业和医药板块成都迪康药业的 H 股上市进程 。物业和医药目前正处于资本市场的风口，上市之后将有助于推动产业加速发展。
5. 新城控股：
多元化发展战略： 实行住宅和商业地产双轮驱动战略， 「 稳中求进、地域深耕、运营优先、科技赋能 」 ，坚持高质量转型升级、生态化可持续发展，做好美好生活服务商。
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新城控股的营业收入包括住宅物业销售、综合体物业销售和物业出租及管理三大部分，其中物业销售合计占比达到 96% ，持有经营只占 4% 。
近年来，新城控股布局养老、影院、儿童乐园、长租公寓、联合办公、云柜等多元化业务，但是从其营收结构可以看出， 新城重点突破的是商业开发板块 ，其他多元化业务进展较为缓慢。
6. 世茂房地产：
多元化发展战略： 一体两翼，多元业务布局。「一体两翼」战略：「一体」是指房地产开发，「两翼」则是商业运营和酒店管理。其他多元业务涵盖主题乐园、物管、金融、教育、农牧业、健康、高科技等领域。
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在多元化方面，世茂是较早做商业地产的房企之一，同时也有一定规模的酒店业务，单就酒店运营和商业运营作为世茂 「 一体两翼 」 战略中的两翼来看，这两大业务对于整体营业收入的贡献比例尚且较低。 2018 年 ，世茂完成了包括南京东路上海世茂广场在内的 6 个商业完成升级改造，这有利于推动世 茂投资物业收入的增长。此外世茂还计划推动物业和酒店业务的分拆上市，物业正处于风口，而 深坑酒店的面市和酒店品牌轻资产扩张无论是从效益上还是规模上讲都会对 IPO 起一定的提速作用 。
小结
在上述六家房企的营业收入中，除华润之外，销售收入普遍占比超过 90% ，说明各家房企多元化发展到现在，地产开发仍是主业； 华润、蓝光、世茂均在做物业分拆上市准备，地产市场正逐渐从买方市场向卖方市场转变，消费者更关注产品附加服务，物业已成为兵家必争之地。
来源：地新引力
（来源：致上谈兵的财富号 2019-04-08 12:28） [点击查看原文]
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