过去的20年，中国经济增长、房价上涨主要推动力来自于城镇化。城镇化越快，经济就越容易增长，房价也上涨得越快，但随着城镇化率的提高，中国后房地产时代特征越发明显！
4月8日，发改委在它们的官网上公布《2019年新型城镇化建设重点任务》，要点是加大非户籍人口在城市落户推进力度。里面谈到：
在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
关于这份文件的影响，各大媒体已经解读得够多了，现在我来说说文件当中折射出的新信号。我认为这将预示城镇化方式发生重大转变，即常住人口城镇化向户籍人口城镇化转变。
根据《2018年国民经济和社会发展统计公报》，到了2018年底，中国内地总人口是139538万人，其中城镇常住人口83137万人，常住人口城镇化率是59.58%（增长1.06%），户籍人口城镇化率是43.37%（增长1.02%）。
关于城镇化率具体的标准目前没有定论，但我查了一下数据，世界平均水平是54.8%左右，美、英、德、法、日等发达国家一般都在80%以上。
根据美国地理学家诺瑟姆对世界各国城市化的研究，世界城市化分为三个阶段:第一是初级阶段（人口城镇化在 30%以下）：农村人口仍然占主体；第二是中级阶段（人口城镇化 30%~70%)：城市人口快速增加；第三是后期(人口城镇化 70%~90%):这个阶段的特征是农村人口趋于稳定，城市人口在产业之间的结构性转移，主要是从第二产业向第三产业转移。
如果按照诺瑟姆的划分同时结合中国城镇化的数据，我们可得到两点结论，第一：中国常住人口城镇化率已经接近后期；第二：户籍人口城镇化率依然有很大的空间。
根据诺瑟姆的研究，人口城镇化率也就是产业间人口转移的过程，在城镇化后期以前，城镇化主要表现为农村人口向城市移动，小城市人口向大城市移动。对应的是第一产业人口向第二（工业）、第三产业（服务业）人口移动。城镇化后期主要是第二产业向第三产业移动。
这告诉我们，只要城镇化还没到后期，中国的房价特别是有人口增量城市的房价就还有上涨的空间，这一点我们可以分为两种情况，一是常住人口城镇化，这一点意味着城市人口增加，目前中国常住人口城镇化距离后期还有10%的空间，虽然空间有限，但总归还是有空间的。第二是户籍人口城镇化率有近30%的空间，空间非常大，这也是文件中要加大非户籍人口在城市落户推进力度的重要原因。
户籍人口城镇化率对经济增长，房价上涨的带动作用虽然要弱于常住人口城镇化，但影响还是不小的，比如大城市户籍放开了，会吸引小城市和农村人口进城落户，增加城市人口。同时户籍人口城镇化率会增加城市居民的房票，对于创造住房需求有重要意义。
可见，相比常住人口城镇化，户籍人口城镇化率的影响是加速人口向特大城市、超大城市，或者说服务业发达的城市流入，会使城市间的竞争变得强者越强，弱者越弱。
常住人口城镇化向户籍人口城镇化率过渡的一大表现是城市间的人口竞争由增量人口向存量人口过渡，你看最近两年长沙、杭州、成都等城市以引进人才为名放宽落户和购房限制就是重要表现之一。增量人口向存量人口过渡，这意味着未来中国楼市将分化，有人口增量的城市房价继续上涨，反之则平淡。
有人问，既然房价依然会上涨，那么空间有多大，时间有多久？
房价上涨的空间关键在于居民杠杆率，所谓居民杠杆率就是居民负债占GDP的比例，这个比例越低，那么空间越大。我国的居民负债率从2008年末的17.9%快速上升到2017年末的49.0%，对应的房价在这期间翻了几番。
居民负债主要是房贷，如果负债率超过一定的限度，就会容易爆发风险，2018年居民部门杠杆率是53.2%，国际货币基金组织认为，居民杠杆率超过65%会影响到金融稳定。如果按照这个数据，目前中国居民部门杠杆率还有12%的上涨空间。数据显示：2008-2017年是我国快速加杠杆的时期，这9年间杠杆率共上升31.1个百分点。
也就是说如果按照2008-2017年的房价涨幅，三四年就超过警戒线了。所以监管层现在对资金进入房地产特别警惕！
2月25日，银保监会副主席王兆星在国新办新闻发布会上表示：继续紧盯房地产金融风险，对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是带有投机性的开发贷、个人房贷要严格加以控制。
我认为，居民部门杠杆率上升是伴随着房价上涨而来的，未来中国居民部门杠杆率上升太快，关键是抑制房价过快上涨，这预示着后房地产时代来临，房价全面普涨的时代已经落幕！
（来源：小白读财经的财富号 2019-04-10 09:42） [点击查看原文]
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