根据近期多地陆续发布的2018年度住房公积金报告显示，各城公积金发放个人贷款的笔数和金额均呈正向增长。
根据相关数据显示，2018年，深圳发放个人住房公积金贷款 3.81 万笔、 253.59 亿元，同比分别增长 35.10%、39.54%。其中，厦门共发放个人住房贷款0.92万笔、74.10亿元，同比分别上升155.56%和231.54%；
东莞发放个人住房贷款0.81万笔54.75亿元，同比分别增长86.38%、140.73%。上海发放个人住房贷款11.07万笔、729.68亿元，同比分别增长19.29%、24.46%。
北京发放住房公积金个人住房贷款831.33亿元，同比增长55.2%。
公积金贷款为何出现较大规模增长？
数据显示，自2018年以来公积金贷款出现了较大规模的增长。为此，相关研究人员表示，在2017年房地产政策收紧的大环境下，住房公积金政策和房贷政策也同步收紧，当年公积金贷款下降幅度较大。
到2018年，随着各地对公积金贷款的政策扶持，以及全年市场成交中的刚需占比逐渐加大，对公积金贷款的需求也相应增大。
众所周知，2018年各地对公积金贷款政策进行了调整。其中北京力度最大。去年9月，北京发布了公积金贷款新政，具体变化包括二套房“认房又认贷”、公积金贷款与缴存年限挂钩、调整首付比例等，被称为“史上最严公积金新政”。
新的公积金政策参照现行商贷政策，调整了首付比例。原来首套普通住房公积金首付比例最低20%，新政策提高至35%（经适房、共有产权房除外），二套房首付比例不低于60%。
首付比例增加，贷款额度降低。此种情况下，对于经济实力弱、薪资又不高的年轻人而言，收紧公积金贷款的“大门”，他们可能会放弃买房转而选择租房，有利于租赁市场的扩大；
也有观点表示，公积金是一个大池子，前些年可用于贷款的钱比较多。但近几年，随着公积金提取和贷款量的增加，可用于贷款的钱在减少。在这种情况下，实行公积金新政，正是房子是用来住的，不是用来炒的体现。
贝壳研究院首席市场分析师许小年则表示，此次北京公积金政策的调整会进一步减弱需求。会影响北京市第四季度的房地产情况。
其实不光是北京，其他地区去年四季度的楼市也是如此。新政实施后公积金贷款政策趋紧，反映在楼市上就是销量减少，整体上处于比较冷清的状态。
最严新政影响较小
不过，根据最近发布的2018年度住房公积金数据显示，即使是最严公积金政策，也未能拉低公积金贷款笔数和金额，一些一线城市的公积金贷款笔数和金额仍成增长趋势，如北京、东莞、厦门、深圳等地。
为此多位专家认为，这些政策多为“打补丁”，对刚需购房者影响有限；二是2018年房地产市场虽低迷，但实际成交量和房价并未显著下降，房贷需求也未减少；三是各地公积金新政多发布在第四季度，对全年影响有限。
对此，张大伟也解释道，“从信贷角度来说，前三个季度已经发放了很大一部分额度了。”
2018年北京全年成交面积496.26万平米，前三季度成交面积已达316.43万平米，超全年面积的六成。
一线城市楼市现“小阳春”行情
楼市在经历了去年的冷清后，近期，北上广等一些主要热点城市楼市出现了回暖，迎来“小阳春”的行情。
国家统计局数据也显示，2017年全国商品房销售面积169408万平米，其中住宅销售面积144789万平米，比上年增长5.3%；2018年，全国商品房销售面积171654万平米，其中住宅销售面积147929万平米，比上年增长2.2%。
不过，和之前相比，2017年、2018年我国住房销售增速有所放缓，但仍保持正向增长，也与各银行放贷的增长态势一致。
根据近期六大行陆续发布的2018年年报来看，六大行在2018年新增贷款5.13万亿，其中个人住房贷款的额度2.53万亿，几乎占据了新增贷款的半壁江山！
同时，六大行在报告中解释到，在2018年响应国家宏观调控政策，支持自住性购房融资需求，所以2018年新增贷款的一半都用于个人住房贷款。
对于回暖的原因，说法也是不一。
（1）、限购令已实行了两年，这段时间积累了一些刚需盘，确实有释放的需求。
（2）、一些利好在支撑着楼市的反弹。比如2018年底到2019年初，北京东部和燕郊以及北三县地区有所回暖，那就是有多重利好刺激的结果。
（3）、由于调控时间较长，且大环境艰难，因此有些地方的楼市政策已经从紧缩开始趋向于宽松了。
部分楼市回暖能否代表房地产回暖？
部分城市楼市回暖是整个房地产回暖的前奏吗？不见得。
在经历了严格的限购政策、收紧的贷款、上行的利率等一系列控制性政策叠加后，一线城市房价保持平稳，甚至有所下行，不少非热门但也属市区范围内的房价回落幅度超过15%。
而随着利率信号等政策出现松动，3月份的数据大多有所回暖，但并非强势转向。长期走势有待进一步的观察。
易居研究院研究员沈昕表示，预计2019年上半年40城成交将继续萎缩。一线城市将继续企稳；东部二线城市后续将持续降温，其他地区的二线城市以及三四线城市的成交量或面临下跌风险。
房地产服务商CRIC(易居克尔瑞)表示，一二线城市楼市成交量将企稳，部分三四线城市由于房价已经上涨至阶段性高位，成交量势必会受影响。
成交量方面，根据诸葛找房数据显示，截止2019年3月26日整体市场成交同比有所反弹，累计同比增幅9.1%。其中，一二线城市成交面积同比增长，但三四线代表城市市场仍在降温。
因此，对于近期出现的楼市“小阳春”行情，要进行多方面的分析，过度炒作单月异动并不可取，需对长期的走势进行观察。
风险提示：投资有风险，入市需谨慎，文中所提板块、个股均只作为逻辑分析与技术交流之用，不作为操作建议，据此操作风险自担！
（来源：斗牛财经1的财富号 2019-04-10 09:47） [点击查看原文]
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