作者：格隆汇·k立文
一、首季表现优于行业 土储布局优势明显
随着一季度的结束，各大房企也纷纷交出今年以来首三个月的成绩单。一季度百强房企整体规模增速出现明显放缓，据克而瑞数据统计，今年1-3月份百强房企的销售规模出现1%左右的下滑，结束了自2016年年初以来，连续三年的快速同比增长。
虽然一季度历来被认为是房地产行业季节性销售淡季，不过在行业整体表现趋弱的情况下，招商局置地还是取得了不错的成绩，可谓峥嵘初露。4月8日 ，招商局置地于港交所发布公告，集团连同其联营公司及合营企业实现合同销售总额约59.57亿元，同比上升11%，合同销售总面积约35.61万平方米，同比增长19%。平均售价约每平方米16728元。
能够有领先于行业的表现，一方面是基于公司目前规模相对较小，处在快速成长阶段，所以相对于龙头房企公司能够表现出更为强劲的增长势头。而另一方面则更要得益于公司的优质城市布局和较强的综合运营实力。
根据此前公布的年报数据，截至2018年12月31日，招商局置地在佛山、广州、重庆、南京、句容及西安拥有29个房地产开发项目，共计土地储备面积约 586.7万平方米，其中在大湾区(即广州及佛山)拥有约 175.9 万平方米土地储备，占比近 30%。
当前，随着一线、二线城市供需端趋势向好，区域内销售开始出现稳中回升的态势，招商局置地作为在一二线热门城市，尤其是像粤港澳大湾区这种核心经济区域布局的房企，无论是当下还是未来都将明显受益。
房地产周期素有"短期看金融，中期看土地，长期看人口"一说，结合目前市场情况来看，随着货币信贷及楼市调控政策微调，对一二线热点城市的影响明显突出，市场回暖也较三、四线更为强烈。尤其是进入到2019年以来，多个热点城市继续加码人才政策，包括广州、南京、西安等在内的多个城市在人才落户、购房补贴、生活补贴、配套保障等各个方面都加大了引进力度。人才的流入也推动购房需求预期增加，促进当地楼市保持向上发展势头。长远来看，这些热点城市的房地产市场增长仍然有着有较强动力。
值得一提的是，招商局置地的土储策略也是在精耕原有存量城市的基础上，优先配置人口净流入的省会等城市。未来随着公司在优质区域土储上继续迈开步伐，相信也还将持续助力公司实现规模与业绩的同步起飞。
二、轻资产业务转型有序快速落地 债务结构优化明显
随着房企大变革时代的到来，传统的"囤地-建房-销售"开发模式在行业天花板及利润制约的趋势下越来越难以为继，转型已经是大势所趋。
近年来，招商局置地也开始加速转型，公司致力于朝着轻资产房地产营运商的方向持续迈进。
值得一提的是，今年1月份公司还通过与母公司招商蛇口修订非竞争性协议，由此母子公司更加清晰了双方的战略定位，为未来朝着各自目标持续精进打下了基础。
根据协议，作为子公司招商局置地，未来将成为集中于大湾区的广州、佛山、南京及句容的房地产发展商，同时以非控股投资形式参与中国其他城市包括深圳前海房地产业务。此外，该公司还将有独家经营权经营在北京、上海的写字楼资产管理，及后更会进入深圳和全国的写字楼资产管理。
过往，招商局置地在历史变革原因下，为避免同业竞争，曾与母公司招商蛇口签订不竞争契据，严格划分各自的发展范围，以地域为限，相互不得越界从事任何相关的房地产业务。由此公司也只能拘泥于广州、佛山等几个重点一、二线城市发展房地产业务，而随着此次非竞争性协议的修订，公司打破区域限制，开始借由轻资产模式，迈向全国版图，而在这一新的定位下，公司也将有望迎来全面蜕变。
据了解，招商局置地的"轻资产"业务主要集中在写字楼资产管理和酒店服务式公寓。服务式公寓主要模式是，公司凭借优质的管理能力和品牌进行服务输出。虽然公司当前拥有的存量资源有限，不过基于母公司招商蛇口拥有大量优质资源，未来将有机会更多地整合招商蛇口的轻资产业务。而当前公司轻资产运营平台雏形已经初步清晰，未来随着业务的持续发展，也将有望成为公司业绩新的增长动力。
另外资产管理作为公司"轻资产"业务的另一个爆发点，同样也给了公司发展更多的期待。
招商局置地的资产管理业务模式，是通过持有资产的份额，并对该资产进行改造提升，以进行资产管理，获取收入。当前招商局置地母公司拥有大量持有型物业，可以借由这种资产管理模式来周转，凭借母公司强大的资源优势，招商局置地也有望获得更多的资产管理市场，在这一领域快速跑出。
招商局置地开辟出轻资产盈利的全新玩法，未来也将充分受益于此，引领公司在房地产竞争的下半场阶段，实现高质量的发展。
实际上伴随着轻资产转型，公司的债务结构也正持续实现优化。
截止2018年12月31日。招商局置地银行结余及现金为约68.7亿元，同比增长34%。公司净杠杆率50%，低于行业平均水平，如若剔除股东借款，净杠杆率仅8%。公司债务杠杆水平低，融资空间足，有扩大投资提升盈利的潜力，公司资本结构良好，财务表现健康。未来在轻资产转型中，还将实现持续、稳定的发展。
三、结语
从过去的财报表现来看，招商局置地过往毛利率表现持续优异，去年继续维持33%的高位，盈利能力持续得到长期验证。公司借贷成本亦持续优于行业水平，去年融资成本仅在4.95%的低位水平。透过各项核心财务指标，不难发现招商局置地良好的基本面表现。当前招商局置地动态PE不到五倍，PB仅0.74倍，均处在行业低位水准，估值具备明显优势。2018年公司派息率达到28%，按目前的股价水平计算，股息率超过5%，良好的基本面加上低估值、高股息令公司具备较高的安全性。
从短期表现看，公司2018年底预售余额达149亿，此预售余额为2019年的结转来源，当前大量已售未结转资源已经高度锁定了公司2019年的利润，公司新一财年的业绩表现也将非常值得期待。
而再回顾过去三个月，招商局置地经营持续奋进，销售增速明显优于行业，公司凭借较优势土储布局，强大的运营能力，在行业内快速抢跑，按照当前公司的销售节奏，招商局置地今年也实现甚至超过380 亿的销售目标游刃有余。伴随着优质土储蕴含的巨大潜力，未来其也将充分转换为招商局置地的成长动力和可持续发展的核心竞争力，在利润和业绩有充足保障的情况下，公司估值有着较强的上行动力。
展望未来，伴随着公司资金成本优势、多业态开发经验、轻资产转型带来的协同效应，以及重点布局区域粤港澳大湾区的历史性机遇，公司也将迈向全新的发展阶段，销售和业绩增速有望全面腾飞。而在资源整合预期下，叠加高股息，高安全边际的状态下，公司也将有望迎来在资本市场的估值共振。
（来源：格隆汇的财富号 2019-04-15 14:49） [点击查看原文]
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