作者 | 罗浩峰
鹤岗，红了。
一夜之间，原本毫无存在感的黑龙江地级市“鹤岗”，疯狂刷屏成为新晋网红。
至于凭什么，就凭俺们这嘎房价每平单价只要326元！
这不禁让人想到2016年，籍籍无名的安徽合肥，因房价涨幅高居世界第一而一举成名。涨跌都猝不及防，哪一次不是让你大跌眼镜呢？
近20年来，中国房事为经济发展贡献了太多、太多故事，更诞生了无数伟大奇迹。
只是这一次和以往似乎有些不同意味，透过这次或许是营销炒作的鹤岗事件，吃瓜群众兀自觉得解恨，我们却看到了深一层的真相。
房地产行业，一边天堂，一边地狱。
唯独不是普通投资者的人间。
1
房价贱如白菜，东北鹤岗突成网红
被北上广深的高房价，虐到怀疑人生的年轻人，似乎可以在鹤岗找回丢失的自信。
近日，有名叫“洛杉矶房东”的加V网友发微博称，黑龙江鹤岗东山沿河北小区房价低出了想象边际：一套46平米的毛坯房，每平单价只要326元，总价只需1.5万。
微博曝光后，舆论一片哗然。
房价贱如葱、三四线楼市危矣的呼声，此起彼伏。
说好的小阳春回暖，难道只是一二线在自嗨？
不同于外界的喧嚣，鹤岗本地人，面对低房价，却是波澜不起。
毕竟，鹤岗市房价，早已持续阴跌了三年。
之前都无人问津，为何如今却突然引发全民聚焦？
我的看法是：这是当地房地产商精心策划的一场闹剧。
事实说话。
这套被媒体称为白菜价的楼盘——坤德花园项目，背后开发商居然多次被列为失信人。
能上法院黑名单的，一般会享受被禁止部分高消费行为，比如乘坐飞机、列车软卧，或者实施其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用。
当然最严重的还会被强制执行冻结名下的房产。
而早在今年1月，坤德花园项目开发商的法人，就被法院开出了限制消费令。
虽然目前尚未升级到限制房产，但这种风险随时存在。
更何况，该楼盘早在2014年左右就开始公开售卖，然后时至今日，房产证却迟迟未下来。
开发商该出的理由是：房子在房管局有备案，五证齐全，没拿到证只是因为楼盘实际建筑面积和房产局自然面积不太符合。
你信吗？
反正我打死不信，更不会买！
况且，所谓的“白菜价房”正对着人来人往的电梯，第二层的复式层也没有窗户。
总而言之，房子的格局并不宜居。
这也意味着，当我们以为低价捡到了宝，事实上所购买的房子，有可能陷阱重重。
所以显而易见，低价房就是赤裸裸的圈套。
套路之深，简直让人防不胜防。
所谓的房价低出天际，俨然就是一场闹剧。
但另外一方面，我们又不得不承认：虽然鹤岗房价下跌的程度，远没有媒体所渲染的那么夸张，但是，鹤岗房价总体持续低迷，却是无可回避的事实。
2
鹤岗房价之痛，中小城市转型之疡
没有无缘无故的上涨，更不会出现莫名其妙的下跌。
作为东北的一个地级市，鹤岗楼市，其实早已是危机四伏。
房价三要素：短期看金融、中期看土地、长期看人口。
刚公布的3月社融数据，已说明了短期金融是相当宽松，并不是房价大幅下跌的真凶，那么鹤岗的问题要么是中期土地，要么就是长期人口，或同时出事了。
鹤岗面积高达14684平方千米，比很多超大、特大城市的市域面积都要大。完全不存在土地供应紧张的状态，这本身就决定了鹤岗房价易跌难涨的局面。
图：鹤岗市在黑龙江省的地理位置
而更大的问题出于长期人口上。鹤岗作为下辖2县6区的地级市，总人口居然只有可怜的100.9万人，而市区人口也才61.7万。
地级市只有100万人，在中国是怎样的一个概念?
在2010年的第六次人口普查中，鹤岗在全国339个地级以上市人口排名中，位居301位，落后于中国90%的城市。
图：全国339个地级以上市人口排名以及GDP排名
而最可怕的是小学在校生人数，流失比例超过38%。
要知道，在九年义务教育阶段，小学入学率，几乎可以等同于新增人口数。
而且不作为政绩考核指标数据，更能最准确的衡量城市人口变化。
如果从这个角度衡量，仅仅在过去五年中，鹤岗人口流失比例接近40%。
潜在的接盘侠，慌不择路的逃离。
而导致人口外流的罪魁祸首，无疑是：因煤而兴，因煤而衰。
早在一百年前，鹤岗就因为发现中国四大煤矿之一，而名噪一时。
随后，携着优质动力煤、化工煤的东风，鹤岗经济强势起飞，一路崛起，一度成为东北耀眼的明珠。
然而，潮水退去之后，鹤岗的经济却突然陷入了裸泳的尴尬之中。
从2011年开始，鹤岗被国家确定为第三批资源枯竭型城市后，连续四年经济负增长。
或许会有人问，何为资源枯竭型城市？
一般是指：矿产资源开发进入后期、晚期或末期阶段，其累计采出储量已达到可采储量的70%以上的城市。
其中最出名的无疑是：德国鲁尔矿区和法国洛林矿区。
而在中国，从2008年起，国务院就公布了三批69个资源枯竭型城市(县、区)。
第一批共有12个城市被列入：
包括阜新 、伊春 、辽源 、白山 、盘锦 、石嘴山 、白银、个旧 (县级市)、焦作 、萍乡 、大冶 (县级市)、大兴安岭 。
第二批32个资源枯竭城市入选：
地级市9个：山东枣庄市、湖北黄石市、安徽淮北市、安徽铜陵市、黑龙江七台河市、重庆万盛区、辽宁抚顺市、陕西铜川市、江西景德镇市。
县级市17个：贵州铜仁地区万山特区、甘肃玉门市、湖北潜江市、河南灵宝市、广西合山市、湖南耒阳市、湖南冷水江市、辽宁北票市、吉林舒兰市、四川华蓥市、吉林九台市、湖南资兴市、湖北钟祥市、山西孝义市、黑龙江五大连池市(森工)、内蒙古阿尔山市(森工)吉林敦化(森工)。
市辖区6个：辽宁葫芦岛市杨家杖子开发区、河北承德市鹰手营子矿区、辽宁葫芦岛市南票区、云南昆明市东川区、辽宁辽阳市弓长岭区、河北张家口市下花园区。
而黑龙江鹤岗，在2011年被列为第三批资源枯竭型城市名单中，此后鹤岗经济连续四年负增长。
根据鹤岗统计公报， 2017年鹤岗的经济总量只有282.9亿元，比上年增长7.3%。这个水平只相当于一个普通的县。
不仅经济总量连续走低，就连城镇居民人均可支配收入，也只有全国的58.7%。
转型乏力、产业单一、经济萎靡，这样的城市别说吸引人，就是留住当地的青壮年，都是难于上青天。
以至于，就在硝烟四起的抢人大战中，被一二线瞬间秒杀，毫无竞争力的鹤岗，为了吸引人才，当地公安系统今年3月还发布过招警优惠政策：要来应聘，送车又送房！
令人唏嘘的是，应者寥寥。
屋漏偏逢下雨时。
就在鹤岗人口加速流出之际，国家力推的强省会战略，鼓励集中一省资源支援省会发展，更是无情的挤压鹤岗本就很窄的生存空间。
也就意味着，在未来的城市角逐中，本就输在起跑线上的鹤岗，就有可能继续被一二线远远的抛在身后。
没有经济托底，缺少接盘侠的鹤岗，试问，房价岂能不跌？
3
城市收缩时代来临，
全国188座“鹤岗”何去何从？
那东北鹤岗的突然爆红，究竟预示着什么?
我想是房价收缩时代正在来临！
不仅仅是鹤岗，许多年前的爆出的甘肃玉门，同样因为能源枯竭，转型乏力，房价更是暴跌到几千块一套，都无人问津的地步，俨然鬼城一般。
而鹤岗、玉门只是中国绝大多数中小城市的缩影而已。
同在黑龙江的鸡西、大庆，同在东北的通化、德惠、阜新，内蒙古的巴彦淖尔、宁夏的石嘴山，这些城市过去三年，人口流失都在加速中。
虽然目前官方层面，并没有具体的数据，但是根据清华大学建筑学院特别研究员龙瀛的研究，从2000年到2010年，全中国已经至少有超过180座城市人口，在加速流失。
更狠的是，几乎超过三分之一的国土，人口密度在持续下降。
如今距离2010年又过去9年，叠加新生儿出生数创历史新低、人口老龄化加速。
也就意味着，放眼整个中国，收缩性城市，已经远不止180座。
而近期，国家发布：《2019年新型城镇化建设重点任务》，已适时提出，不再允许中小城市盲目扩张，要求把人口引导到中心城市，优化公共资源。
中央释放的信号相当明显，意味着未来中心城市与中心城市形成的城市群、都市圈将加快抽血远离核心、经济薄弱、产业单一的中小城市人口，这些无依无靠的城市人口将加速流出。
换句话说，中小城市的噩梦，或许才刚刚开始。
没有人口作为支撑的房价，即使曾经在普涨时代，一路高歌猛进。但终归会有价值回归的一天。
有城市人口流失，对应的自然是另外一些城市，人口加速流入。
而吸走鹤岗、玉门等中小城市人口的，首当其中的无疑是深圳、广州、西安等。
数据显示，仅仅在2018年，深圳常住人口净流入，就超过50万，这几乎是鹤岗总人口的一半有余。
人口持续流入，伴随着自然是：房价支撑有力。
而纵观历史，大城市化将是无可避免的大趋势。
而中国的城市化进程，尚处在半道。
也就意味着，未来城市间的格局将是：大城市极速扩张，小城市黯然收缩。
而未来的楼市，或许更像今日的股市：一线城市(优质股)楼盘，继续受追捧，三四五线(仙股)，将沦落到无人问津的地步。
4
下一个十年：这才是中产最大的焦虑
自1998年，中国住房供给从福利分房转向市场化，中国楼市自此成为中产阶级资产标配，甚至一度股市、债市都不堪与之并论。
不乏有人通过楼市投资实现财务自由，甚至登顶财富巅峰。
但时至而今，全民投资房地产的黄金时代已过去，一二线楼市投资的门槛也突然提高。
就连时代伟力无人与之抗衡，中国房地产业何尝不是人类社会一处缩影。
“凡有的，还要加倍给他叫他多余；没有的，连他所有的也要夺过来。”
涨的继续涨，跌的或许不会跌了，因为已经触及地平线。
终究被时代抛弃的中国三四线城市，资源挖掘枯竭，剩下的只能在衰败中寻找新生，困苦多舛。
无论怎么作秀，依然留不住逝去的繁荣，留不住年轻人的脚步。
如果未来的社会地域分化如此极端，留给国人的选择注定更加狭窄。
这就是房地产业发展20年来，却终究不能让国人安居的行业之殇。
一代一代人，只能离开买得起房子的故乡，去买不起房子的热土。
名为理想，实则流浪，只是被资源配置罢了。
万水千山总是情，点个好看行不行~
（来源：丫丫港股圈的财富号 2019-04-17 14:51） [点击查看原文]
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