在上海，乘坐一号线到黄陂南路下，再往东北方向走几分钟，糅合了上海传统的石库门里弄与现代都市元素的新天地就展现在眼前。这里是上海的地标，也让其创造者瑞安房地产（下称“瑞安”）在内地一战成名。
然而，在新天地后，瑞安似乎逐渐落寞。
高负债、现金流紧绷、利润下滑，哪一项都让这个流淌着港资血液的房企如履薄冰。
改变是必然的。
抛售项目、转型轻资产、成立合资企业……为降负债，瑞安大刀霍霍。但与此同时，这家较早进入内地市场“吃螃蟹”的港资房企，却也因其对风险与利润的小心翼翼而在规模之争上日渐掉队，近年来在内地更是少有拿地补仓之举。
不过，就当外界以为瑞安将如其他港资房企一般收缩战线时，其近日在江苏南京一举拿下6幅地块的行动却又似乎释放出不同的信号。
未来，瑞安究竟是退还是进？
左手倒右手
近日，瑞安公告称，其间接全资子公司将向瑞安建业（下称“瑞建”）旗下公司收购其持有的好易发有限公司（下称“好易发”）58%的股权，作价约1.5亿元。
资料显示，好易发目前持有南京江南水泥有限公司（下称“江南水泥”）60%的股权。资产方面，江南水泥拥有6幅位于南京市栖霞区栖霞镇栖霞山东侧的土地地块，总面积为31.99万平方米，上述土储或也正是瑞安收购好易发的主要原因。
记者发现，上一次瑞安涉足土地投资或还是在2018年7月，其联合太平洋保险及黄浦国企永业集团以136.1亿元的价格拿下新天地商办地。这场在2018年业绩会上依旧被瑞安董事会主席罗康瑞称好的交易也改变了外界对于彼时其频繁卖子的固有印象。
瑞安是否将加速布局内地市场？一时间，议论声四起。但瑞安似乎并没有在其他区域内的土地市场“乘胜追击”，且再次出手就已是10个月后。
不过，此次收购并非为瑞安额外开辟新标的的结果。资料显示，卖方瑞建本为瑞安的兄弟公司，早在2016年，其就曾有出售江南水泥权益的动作，但因未获股东同意而最终搁浅。
事实上，从经营业务来看，瑞建与瑞安在房地产业务上有重叠，但由于其规模小、在内地市场缺乏竞争力，故在2013年时，瑞建选择将其物业资产有序出售变现。兜兜转转，江南水泥最终传到了瑞安手中。
若抛开上述关联交易，瑞安独自出手拿地之举寥寥，更多时候，瑞安仍以谨慎姿态接触市场，比如，其曾于2018年12月底时公告称，其旗下间接全资子公司与中国人寿信托成立合营企业，借助筹集自全球投资者的资金，以投资上海及中国其他一线城市的物业。
轻资产之路
对土拍保持审慎、减少自有资金的投入、实行轻资产策略构成了瑞安目前的发展基调，但这种经营模式并不仅仅源于瑞安的港资基因。
时间回调至2014年，瑞安当年获得合约销售97.5亿元，较2013年同期的166.13亿元减少41%，也未达到2014年初设立的130亿元销售目标。对于萎靡的业绩，罗康瑞在年报中坦言，与公司资产重、周转慢有关。具体来说，由于大部分项目仍在施工阶段而投资金额主要由债务融资获得，这导致瑞安在短时间内无法通过项目利润覆盖利息开支。据悉，瑞安在2014年资产周转率仅为9%，而净资产负债率则高达79%。
“旧改成本大且建造周期长，导致资金沉淀和项目断供，业绩自然停滞。”中原地产市场分析师卢文曦对记者归纳道。一个细节体现在，瑞安在2014年年报中就标为“进行拆迁洽谈，进展顺利”的瑞虹新城7号地块，直至2019年2月才正式完成拆迁。
罗康瑞并没有为瑞安的萎靡表现找借口，反之，其立下了一系列“军令状”，包括“目标在2016至2017年将资产周转率提升至20%的水平”、“降负债率至50%”等。然而，对于习惯慢周转的港资房企来说，如要达成上述目标并不轻松。
摆在罗康瑞面前最快的一条路便是出售资产。
“（瑞安）过去太封闭，现在要改变发展模式，要以回报为先，近1100亿元总资产当中，除上海新天地等‘招牌’外，其他项目及土地储备均会视价出售，‘变卖好过负债’。”在2015年接受采访时，罗康瑞强调，瑞安有64%的资产为投资物业，包括商业物业、酒店及土地等，资产价值未能释放。彼时，瑞安称，其52%的资产均可供出售，或置换高回报项目。
话音刚落，瑞安便踏上了“卖子”的道路。上海企业天地、重庆瑞安天地、上海创智天地和杨浦物业、大连天地项目、上海瑞虹新城项目商业物业组合等项目相继被出售，据《国际金融报》记者不完全统计，从2015年至2018年，瑞安出售资产超330亿元。
截至2018年底，瑞安土储总建筑面积为850万平方米，而4年前，这个数字为1230万平方米。
陷发展困局
在做完一系列减法后，2018年底，瑞安的净资产负债率进一步降至40%。但是，这种严谨甚至有些保守的资金把控及投资逻辑也让瑞安陷入规模之困。
截至2018年底，瑞安囊中合计拥有9个项目，分别位于上海、武汉、重庆及佛山四个主要城市。项目数量及范围的局限背后也折射出这家最早开拓内地商业地产的房企并未高效布局、占据行业先机。
与20年前不同，如今行业竞争已进入白热化。一方面，新城和万达等内房企正以更为“亲民”的项目在三四线城市疾步扩张，并在无形中培育了当地的商圈业态，提高瑞安延伸版图的壁垒。另一方面，在一二线城市，华润、陆家嘴等房企也已先后入局。
“在销售增长方面，我们不能和内房企竞争。”2017年业绩会上，罗康瑞强调，瑞安要探索自己的发展路径。只不过，这条路或也将十分曲折。卢文曦对记者表示，太古、兴业等一批港资房企凭借独树一帜的设计和高端、国际的项目定位已经在内地核心一二线城市建立其商业品牌，这令瑞安“天地”品牌处于同质化比较中。
此前，罗瑞康曾意图将旗下企业天地等优质商办物业资产进行单独拆分，通过成立子公司中国新天地并使其上市的形式拓宽瑞安融资渠道、减轻资金压力并谋取发展空间。但距该计划提出已过去了六年，曾注入过新天地资产包的项目已被陆续出售，罗康瑞在2018年业绩会上也明确指出，因新天地“资产结构的折让度太大”，目前不考虑上市。
据透露，瑞安2019年预计实现合约销售额100亿元，相较2018年141.2亿元的合约住宅物业销售额下降约30%。
规模的失速反映到资本市场上更为直接。5月17日，瑞安股价报收1.78港元，而同为港资房企的九龙仓、恒隆的股价则均在20港元上下。虽然罗康瑞已明确表示目前不会考虑私有化，但瑞安平淡的资本表现又将如何令投资者满意或是罗康瑞亟需思考的课题。
（国际金融报记者 刘天天）
（来源：国际金融报的财富号 2019-05-19 12:24） [点击查看原文]
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