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中梁控股在国内属于中等规模房企，自2018年就筹谋港股上市，不过也是好事多磨，近日公司又向港交所提交招股书。
从公司招股书看，短短三年时间内，公司销售额即从百亿跨越至千亿，净负债率从1790%降至低于58.1%，堪称“跨越式”发展典范。
再次向港交所递交招股书
港交所官网显示，中梁控股集团有限公司(简称“中梁控股”)已经重新提交招股书。
中梁控股是一家综合房地产企业，早在2018年11月13日，公司就向港交所递交过上市申请，未料半年内没有完成上市，申请也因此“失效”。短短三日后，公司又重新递交新招股书。
这是一家从温州走出来的房产企业，公司成立于1993年，控股股东为杨剑和妻子徐晓群。招股书显示，杨剑夫妇持有中梁控股99.02%的权益。
2015年，中梁控股由固守温州逐渐下沉，进入温州周边县市，后拓展江苏、安徽、江西等省份的三四线城市。2016开始展开全国化布局。
截至2018年底，公司地产业务遍及全国124个城市，有353个项目。不过公司仍旧摆脱不了对长三角地区的倚重，2018年长三角仍然贡献94%的收入。
从上述数据不难看出，中梁控股避开房地产巨头争抢的一二线城市，侧重于向经济发展良好的三四线城市扩展。成功之处还在于，公司有利的抓住三四线城市棚改政策产生的市场机遇，专注小型地块策略，实行快周转迅速崛起。
跻身千亿房企，只用三年
三年对中梁控股来说是个神奇的数字。
最新招股书显示，中梁控股在2016至2018三年间，实现跨越式发展，不仅扭亏为盈，现金流、负债等各项指标也出现好转，更重要的是2018年正式跻身千亿房企。
公司销售额从二百亿到千亿，中梁仅仅用了三年时间。2016年至2018年，中梁控股合同销售额分别为190亿、649亿和1015亿，行业排名升至房企第30位。
上述三年间，公司营业收入从2016年29.25亿元，增长到2018年302.15亿，年复合增长率达到221.4%。
但实际上公司近两年才开始扭亏为盈。2016年公司净亏损约2.7亿元，到2017年开始盈利，录得约4.99亿元纯利，2018年录得25.26亿元纯利。
盈利并未给公司带来真实现金流。2016和2017年，公司经营活动产生的现金流均为负数，分别约为176.28亿元、68.4亿元。对此，公司解释主要是物业开发活动持续增加，且购地工作加强，导致营运使用大量现金。
自产现金流不够用，中梁控股也一直在高杠杆的路上狂奔。2016年净资产负债率高达1790%，2017年净资产负债率骤降到339.5%，2018年则降至行业正常水平58.1%。
高额负债源于中梁在过去几年启动的激进扩张节奏。招股书显示，公司土地储备总量由2016年底的约770万平方米，增加至2019年3月31日止的3890万平方米。
而三年内将净负债率急剧下降，公司解释主要来自物业销售产生的现金大幅增加，一定程度上减少公司对外部借款的倚赖，及公司总权益的扩大。
首席财务管理依然缺位
上市前夕，中梁控股最重要的CFO职位却变动频繁、几乎缺位。新近递交的招股书中和去年一样，中梁控股财务高管只列出财务总监凌新宇，首席财务官职位依然空缺。
2017年，中梁控股曾挖来前绿地香港CFO游德锋，但游德锋仅过半年就离职。当年底又挖来前泰禾的罗俊，2018年5月，在上市关键时刻罗俊却去职。于是中梁控股去年11月递交招股书时，连首席财务官都没有。
前不久有消息称前旭辉CFO游思嘉已加盟中梁控股负责上市事宜，旭辉在今年三月公告宣布游思嘉辞任CFO。
公司业务风险分析
中梁控股业务及前景依赖中国房地产市场表现。目前国内实施“因城施策”策略，公司项目可能受当地政策、利率、市场投机活动、物业供需关系等因素影响。
尤其是，中国房地产发展态势放缓，人们对地产市场能否持续稳定增长顾虑重重，此等情况下，如果有其它替代性投资项目出炉，也会影响投资者信心。
且就行业层面讲，国内房产商众多，开发商对于土地、融资、建材、及人力资源的激烈竞争，或会抬升土地收购和建设成本，出现一系列不利于行业发展的竞争。
以中梁倚重的长三角区域为例，历来都是各大房企关注与布局的核心市场。远点的如华夏幸福（600340-HK）南下无锡、嘉善、南浔等地网罗地盘，不少小房企也把重心放到江南，如旭辉（00884-HK）、正荣、阳光城（000671-CN）、融信（03301-HK）、东原等。
此外，安全问题仍是公司、乃至行业需警惕的问题。招股书披露，2017年8月1日，在拆除公司位于徐州A3地块的临时平台结构工作期间，平台机构以外坍塌，造成5名施工人员死亡，1名受伤。
作者：李莹
编辑：李雨谦
（来源：财华社的财富号 2019-05-20 17:49） [点击查看原文]
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