原创: 观察君 金融观察家 

年中已至,稳了小半年的楼市开始有了新的动向。

尤其是最近,部分城市的缩紧政策再次引发了全民的广泛讨论。到底未来几年的楼市会如何发展?

观察君想提一句,实际上到如今这个节点,楼市的底层逻辑已经非常清楚了!2019年,房价调控已经实现了“稳防跌”到“稳控涨”的转变。

2019,楼市的稳定前所未有!

最近,多个城市纷纷出台调控政策,大家应该心里有数:

比如苏州楼市限价年涨幅不得超5%;南京部分银行上调房贷利率;深圳有银行停贷;西安房价4月同比涨幅23.8%“四限”重出江湖......

上面几个政策分别是:收紧限价、收紧利率、限购、限售,可以说是五花八门不具备普遍性。因此,观察君认为,针对每个政策进行分析,只适用当地!放在全国而言,这样的以偏概全的办法其实并不适用。

也就是说,地方可以依据自己的情况或收紧、或放松;或自行出台或收紧“五限”,或自行放松或解除“五限”。

这意味着什么?

意味着楼市短期内再也没有所谓的全国性调控周期了,意味着楼市想要像过去那样根据中央的要求保证绝对稳定的情况已经成为历史

2015-2018这三年,将是我们经历的迄今为止最后一个楼市全国性的调控政策周期,在这三年,中央地产政策起着决定性作用,地方要做的只是及时下发各种政策达到中央制定的标准,最终实现全国一盘棋的目的。

但是这样的模式在2019年已经不再适用,为什么?

简单说,在稳(稳房价、稳地价、稳预期)的大前提下,未来几年的楼市,将不再有全国周期,也没有大起大落,各地将按照中央的要求,完成目标

但最重要的变化是,楼市调控权已经从中央下发到了地方,地方可以通过土地供应来控制新房供应,调节入市土地数量;也可以通过“限购”、“限贷”、增加首付比例等等,控制买房需求;还可以通过各种政策的收紧和放松,有调整市场对房价涨跌的预期。

在这样的大背景下情况下,地方、房企、买房、换房等各方的逻辑也就完全发生了变化!

那么问题来了,该怎么办?想要知道该怎么办,必须弄明白一个问题:

未来支撑房价的点在哪里?换句话说,高层要房地产托底经济,为房产寻求的新的支撑力在哪?

从城镇化看房价支撑力!

据官方数据显示,截止2018年我国城镇化率在60%左右,也就是说全国近14亿人口中,有近6成住在楼房里,比例不低。

但是,对比世界主要发达国家,就显得略低了。公开数据显示的美国城镇化率已经有83%了,其他如韩国83%、日本94%、英国83%、法国80%也均在80%以上,即使是墨西哥80%、巴西86%也要高与我们。

图片来源于网络

横向对比一下,其实我们的水平也就相当于上世纪美日50年代,也就是说,未来我们的动力还很充足。

城镇化水平是衡量一个国家经济发展水平的重要指标,也是一个国家向发达国家迈进的一个必经过程。我们自然也不例外,未来中国,城镇化继续加深是必然的,这不仅是政策要求,更是经济规律。

1、2018年10月,国家发改委就已经发布了《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》在该份文件中,对未来几年的人口政策已经做好了规划

2、2019年4月,国家发改委再次公布的《2019年新型城镇化建设重点任务》文件中,着重提出“四建”,推动城镇化进程,出台全面放宽、放开落户户籍限制政策

两次重磅文件的发布,也为观察君认为的“城镇化将成为房价的新的支撑力”的观点提供了政策依据。

那这个支撑是如何形成的?两个方面:

政策上,国家正倾向于人为干预、加速“自然演变的城镇化”之路——“城市群规划”、“允许收缩型城市存在”等策略性变化就是最好的证明。

经济上,重新确立“粤港澳大湾区”、“长三角规划”、“中部崛起”等经济群,人为推动、拉动产业、人口集聚、城市联系等作为也是很好的证明。

以部分热点城市(深圳、西安、杭州、广州)为例,这些城市均是目前人口集聚的热点城市,本身就业机会、福利资源、医疗、教育和基础设施建设就是周围一定范围内的优质选择,天然吸引力就高,每年都会吸引几十万的人口(不一定落户)到来。

而这几十万人只要想留在这些城市,那住房一定是不折不扣的刚需,而背后的家庭,就是隐藏在背后的强大购买力。

以深圳为例,房天下曾有数据统计显示:2017末,深圳商品房套数只有128万套,而每年新涌入深圳的人数均在数十万,即使有人离开,但每年积累下来的人数也绝对不算少,可以说这些城市的市场一直是处于供不应求状态的,这样的情况下,价格根本没有大幅下降的基本面。

套用现在流传的一句话:上一批进城的人还没买房,下一批就来了。而这样的规律放在全国来看,支撑一二线城市的房价是完全没有问题的。

当然,这个逻辑仍旧缺失重要的一环,那就是目前普遍认为我国住宅偏多,市场存量巨大,城镇化不足以撑得起三四线,甚至是四五六线城市的的房价。这个怎么说?

有些地方是注定要落寞的!

去年12月份,网上一份数据刷屏,具体出处观察君没有确定,但是这份数据表示,目前中国房屋总数量已达2.7亿套,人均住房比超1套,套户比例已达1.13。很多朋友表示,存量这么多,怎么可能支撑得起房价?

那以此来看,貌似我们的城镇化率就应该达到100%了?显然不是,套户比并不是一切,也不能说明一切,那只是一个参考。我们应该注意到,这个数据的背后包含了:

1、公有产权住宅

截止上世纪末,我国公务体系普遍存在分配住房的情况,在一些老电视里我们还会经常看到因为单位分房而闹出的戏剧,这个存量绝对不低;但是基本均属于单间、筒子楼、老破小的存在,注定是要被淘汰的。

2、城市自建房、噱头房

这些房屋虽然是大多数“北漂”、“南漂”等等追梦者的“最爱”之地,但是显然不属于刚需购房的对象,租住是可以,但是有多少人会买呢?

还有些开发商以“大牌”、“养老”、“未来前景”等名义开发的所谓住房,离城市远的要命,但是价格却高的吓人,其实都是地产商用来割JiuCai的.....

3、镇住房、村住房

中金数据曾公示一份数据:目前中国有43%的住房都是镇区住房,2.7亿套住房中,镇区占有1.15亿套。

什么是镇住房、村住房?

就如名字所示,县属镇、部分村住房。这些住房现在的状态如何呢?镇住房,说十室九空严重了,但是半数空置还是有的,并且多数家庭子女均已经不在本地。至于村住房,可能有些朋友对这个不是很了解,这算是政策遗留问题了。前些年,地方为了单纯的推动城镇化,部分地区直接在村落附近盖楼房,村民从民宅直接住进了楼房,这些也是被算入数据的。

但你能说这也是刚需住宅吗?

4、城市“废置”区域住房

这一个可能短期内不会凸显,但是未来绝对会出现。有的朋友可能想到了,没错就是人口持续净流出的城市,这并不稀奇,看看美国的汽车城,曾经多么辉煌?如今的城市却落魄到了什么程度?

这样的城市住宅是有主的吧?但是被抛弃了后,房主到其他城市落户,你能说这不是刚需?这些你能算到未来的城镇化里面去吗?即使是已经城镇化的区域,也可能会为新出现区域的房价提供支撑的。

以上这些未来被注定无人居住的、会被放弃的住宅,谈论他们的房价、住宅价值没有什么意义

图片来源:21世纪经济报道(仅供参考)

未来房价只有一个趋势!

未来几年,房价“稳控微涨”将会是唯一趋势!

不论是年初房价面临下跌,还是如今楼市又面临大涨的局面,高层对于楼市的政策和定位却未变过,一个字“稳”!

目前我们正经历一个中国历史上房价前所未有的“稳”时代,但是“稳中有跌”与“稳中有涨”的区别还是很大的

大涨是肯定不可能的,不仅仅在于未来人口红利程度的下滑压力,更是在于如今“居民杠杆率”处在一个尴尬的地位,已经到了必须要调控的程度了,虽然最新数据显示我们取得了一些成绩,但是最近又有些抬头了。

这样的情况下,如果去杠杆调控得以充分落实,未来房价只能言稳,难谈大涨(控制居民杠杆率最好的方法,就是控制房价)。

这也是为什么一些城市房价冒头的太厉害,就会迎来严调控的原因。比如被住建部点名的那十几个城市

因此,我们得出一些观点:

一二线想要城区区域(包含郊区)房价想要下跌真心不可能,以苏州为例,限价只让涨5%,意味着什么?想想吧......至于远离城区的那些,严格意义上只能算是镇住房,基本属于开发商炒作起来的;

而针对这些城市未来房价涨幅,翻倍什么别想了,对标苏州一年有个5%就顶天了,真要是热点楼盘,自然另当别论。

三四线城市算得上中坚区域了,抛去那些逐步收缩的城市有价无市不谈,这些城市房价的支撑力不说十足,但仍旧充足(主要来自一二线城市回流,以及五六线县镇补充)。

而真正需要担心的其实是五六线甚至是七线(不知道有没有这个说法)的县镇住宅,这些区域,未来将有很大一部分会成为“无人区”,是真正的“1元房”。