济有周期，资产会轮动。经济周期终于来到房地产投资信托基金（REITs）相对更加受益的阶段，REITs正在接力股市领跑今年的全球大类资产。
无论是持续回落的美债收益率，日渐拐头向下的全球制造业PMI等经济数据，亦或攀升的股市波动率，均指向全球经济正在逐渐迈向周期晚期阶段。从美国经验来看，REITs是周期晚期的“市场宠儿”，拥有远好于股票的回报（年化回报7.1% vs -0.2%），在股市波动中为投资者提供下行防护。
REITs：晚周期的“宠儿” 长期增长的受益者
从上图还可以看到，REITs不仅是一个周期的晚期阶段的“市场宠儿”，更是经济长期发展的直接受益者，1991-2018年间美国REITs的年化回报比美股更高。最近十年，衡量发达市场整体REITs表现的富时发达市场REITs指数累计回报高达243%，年化回报超13%。
这与REITs的资产属性和经济发展过程中的宏观特征密不可分。Reits底层资产为各种形式的物业，例如酒店、仓库、公寓楼、物流中心等等；经济的持续发展带来工资、就业以及消费能力的上升，推升房屋出租率、物业价格和租金，令REITs享受到房屋价值和租金上涨带来的双重收益，从而使其成为经济长期发展的直接受益者。
而在一个周期的晚期阶段，其宏观环境对REITs也较为有利：经济增速和通胀逐渐放缓带来利率下行，降低REITs的融资成本；与此同时，前期的持续复苏导致就业市场仍然非常景气，较低的失业率和较高的工资增速往往令出租率维持在高位、房租维持较高增长。
对于国内投资者而言，海外REITs的配置价值还在于，其与A股的相关性较低，能够有效分散A股的投资风险。截至5月底，自2006年6月底富时发达市场REITS指数发布以来，其与上证综指的平均相关性仅为0.137，近6个月的相关系数更是只有0.08。
REITs精选基金 上投摩根富时发达市场REITs指数基金
当前市场上海外REITs公募基金较为稀缺，银河证券“QDII房地产信托基金”分类下仅有5只，上投摩根富时发达市场REITs指数基金就是其中之一。
截至5月底，上投摩根富时发达市场REITs指数基金人民币份额今年以来实现近13%的回报，自2018年4月底成立以来的回报已超20%。
（来源：上投摩根基金的财富号 2019-06-11 08:54） [点击查看原文]
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