Claude Monet,Mouth of the Seine

文/吕韬

从南京到北京,买家没有卖家精。

楼市博弈,此消彼长,行情大好,卖家不愁卖,行情低迷,买家不愁买。

2019年上半年,看数据惊掉下巴!

主要城市里,卖方集体降价,买方市场单骑崛起!

据中国最大的中介——链家旗下贝壳研究院Real Data数据显示:

2019年上半年在其重点监测的15个城市里,降价出售的房源占比2018年有非常明显的增长。

15个城市中,有14个降价房源占比超过2018年。其中,西安降价房源变化最大,和2018年相比,降价房源占比增长43.62%。

成都更厉害,2019年上半年,每四套房子中竟然有三套属于降价出售,降价房源占比高达75%。

正所谓兼听则明,一家之言也许还不足取,不过另外一家地产数据公司同样显示,2019年上半年,降价房源占比非常惊人!

据诸葛找房数据,在其重点监控的十个城市里,2019年降价出售已经成为楼市主流,从年初到6月份降价房源占比一直保持在75%左右的水平。

楼市小阳春之后,4月份调控加码以来,降价出售的房源占比每月递增,6月占比已经接近80%!

橘红色为降价房源占比。4月份以后,降价占比持续走高。

楼市博弈  彻底逆转?!

楼市永久涨,股市恒久跌,这句话看似调侃,但其实很说明中国人对楼市和股市的信仰。

按理说,长期对楼市保持必涨的信念和决心,卖房的朋友应该是信心满满,稳如泰山,底气十足,可实际上,2019年上半年准备卖房的人不但没有想象中的淡定,反而多了一丝丝慌乱。

怎么体现不淡定呢?

卖房子的朋友不在(不敢)紧咬价格,而是把主动权让渡给买方,给买方提供更多的议价空间最能体现。

2019年上半年,主要城市(房价)的议价能力确实在显著提升。

据Real Data数据,与2018年上半年相比,2019年上半年监测的15城中,有10个城市的议价能力有了显著提升。

具体来看,议价空间提升最大的是房价连涨王——西安,议价空间从1.73%提升至3.76%。

杭州房价弹性大,议价能力尽管回落,但议价空间仍然最高,7.26%的议价空间,意味着100万的房子,会讲价的最多能砍掉7万多。

无独有偶,诸葛找房的数据也同样显示,6月,楼市遇冷,观望情绪升温,议价空间回升。

如果说议价能力提升还有点虚,那咱来点实的。

挂牌价格方面,扎扎实实在降低!

7月17日,四大报之一的证券日报发文,一二线城市二手房挂牌价格下跌。

昨天(7月16日)在文章《2019年第一次!房价 真的开始跌了!中说过,6月70个大中城市二手房价格下跌数量创2019年以来新高,达到20个。

降价从挂牌价开始。

据诸葛找房数据,进入6月,全国百城二手房挂牌价格下跌城市数量正节节攀升。

6月最后一周,挂牌价格下跌的城市已经和上涨城市的数量十分接近。

具体挂牌价跌了多少呢?

2019年上半年,一线城市挂牌价是跌了1.72%,二线城市则跌了1.54%。

挂牌价格之后,从实际成交来看:

二手房成交周期5月份触底之后,6月份开始重新走高,并保持在100天以上的水平。

成交量方面,6月继5月份之后,连续第二月成交环比下跌。

说完最贴近市场的二手房,再简单说说新房。

7月15日,在国家统计局公布的70个大中城市房价中,新房价格比二手房价格更有韧性。

二手房环比下跌的城市有20个,而新房价格环比下跌的数量只有5个。

以往,大家总觉得,统计局的数据偏向于“稳定”,可这一次,稳定可能是好事。

为啥这么说,根据第三方的数据源:

主要城市的新房价格降温速度其实比官方的统计数据还快。

据机构统计,2018年下半年以来,中指研究院的百城房价指数和国家统计局的70个大中城市新房价格走势,出现明显分化。

百城价格指数显示的新房价格,很早就已经跌落下来,而官方的统计却保持在“非常标准”的位置。

中指院和统计局的数据之间,分歧如此之大,历史上非常罕见。

单纯用统计方法或者样本差异来解释,有点苍白,毕竟此前从来没出现过。

另一方面,诸葛找房的数据也显示,全国480个城市里,下跌或者不涨的城市数量或者占比远远超过统计局的数字。

说到楼市下跌,昨天(7月16日)发生的一件事不得不说。

7月16日,发改委联合13个部委印发《加快完善市场主体退出制度改革方案》,其中引人注意的就是:提出研究建立个人破产制度。

去年11月,最高法周强曾说,要推动建立个人破产制度,完善现行破产法。

时隔半年多,发改委突然下发通知,正式提出要建立破产制度,其实让人略感意外。

不过,更加出乎意料的是,个人破产之都这次可能已经不是停留在纸面上,停留在研究层面而已,而是马上就要推出来了。

为什么这么说?

就在发改委下发通知的同一天,7月16日,中国证券报从知情人士处独家获悉,个人破产制度将试点先行,下半年有望在个别地区启动试点。

下半年连试点都出来了,这速度和科创板有一拼,确实快。

那为什么说个人破产和房价有关系呢?

所谓破产,换一个说法叫资不抵债。

中国家庭的资产里,权重最大的毋庸置疑就是房产。

据西南财经的数据,中国高达77.7%家庭资产用于房子。

和资产对应,在负债端,房贷成为中国家庭最大的负担。

2008年到2018年,房价上涨最快的十年,居民杠杆率上升的速度也是最快的。2008年居民杠杆率为17.87%,2018年已经变成53.2%,2019年一季度进一步上升到54.3%。

平均下来,每年杠杆率上升的速度为3.21个百分点,比美国2000年到2008年还要快。

对于一般的家庭来说,负债压力尽管大,但是只要手里房产不多,买房不激进,收入有保证,还是能够应对。

可对于炒房客来说,疯狂的举债,疯狂的买房,一旦房价不涨反跌,最终的结果,很有可能就是破产。

破产会怎么样?

以美国为例,美国破产法第七章规定,债务人的资产除少部分生活必须品以外,都将被拍卖,而拍卖所得将全部用于偿还债务。

破产期内(一般4年),只能维持基本生活水平,所得收入还得用于还债。

炒房客以往可能还能通过各种手段蒙混过关,避免资产全部上缴。

可个人破产制度建立之后,对不起,财产会被强制拍卖还债,之后在破产期还得继续过几年苦日子。

住房不炒,房住不炒,楼市已经不可能重塑过往20年的辉煌了!

个人破产制度的建立,某种程度上,其实也是为了适应新时代楼市的发展,给炒房客拉起红色警报!