Isaak Iliich Levitan,sunny day

新城前董事长猥亵女童案还没结果,新城系股票已经开始了反弹之旅。

新城股价反弹  市场是健忘的

市场是健忘的,也是理性的。

对于新城的营收到资产质量,有着明确的估计。

根据wind数据,估计新城控股股票质押的价格大约在20到25元附近,以7月11日收盘价27.09元计算,经历三个跌停就能触及平仓线。

果然,从A股来看,三个跌停,7月12日,触及阶段低点26.10元,收盘于27.84元,此后,开始了上升之路。到7月17日,已经涨到30.78元。7月17日上午,涨超3%,成交额超10亿元,股价实现4连阳,触底反弹以来涨幅已达10%。

港股上涨更离谱。港股新城发展控股(港股01030)、新城悦服务(港股01755)目前涨超3%,反弹以来涨幅分别约15%、60%。

谁赚了钱?跟着刘銮雄旗下公司扑反弹的人。

7月4日,刘銮雄旗下的天发证券买入新城发展控股高达1199.09万股。7月5日,天发证券的抢筹仍在继续,净买入高达688.28万股。两天之内,天发证券共买入1887.37万股。

新城控股符合刘銮雄的标的,公司遭遇突然事件,股价大跌,资产价值又不错。刘氏会吸纳相当股份,或是提出全面收购,迫使对方以高价买回自己手上的股份,或是将整间公司易手,或者赚一笔大大的差价。

变态王佩服李嘉诚  学习的是杨国强

据说,王振华进地产界,是因为看了介绍李嘉诚的书。

在新城成为业界黑马之前,王振华是实打实的乡镇企业家。

1983年,王振华大专毕业,分配到江苏常州市武进第一棉纺厂,先是当过5年车间副主任。1988年,跟随下海大潮走出国企,创办一家家庭纺织厂。

(图片来自檀香:顽石)

5年后,这家纺织厂规模进入全市前三,积累200万资金的王振华深感传统企业发展速度赶不上自己的野心,开始寻找新的方向。他刚好看到一本名为《投资潮中永不沉没的船—房地产》的书,被李嘉诚等香港地产大佬的故事深深地吸引了。

新城控股前身武进新城投资建设开发有限公司因此出现,从王振华老家湖塘两栋住宅楼起步,逐渐在常州站稳脚跟,在2014年楼市低迷期,顺势完成了一波漂亮的逆周期操作,在长三角地区大规模拿地。

新城踩准了两波节奏,一是环沪二线城市房价补涨,二是长三角三四线城市棚改去库存红利,销售额连年翻倍,到2018年已经突破2200亿,一下进入前十强,在全国房企中排名第8。

当常州和长三角都无法满足王振华胃口的时候,他选择激进融资、扩大规模。

2015年,新城控股发行股份,吸收合并子公司新城地产,成为第一家B股重组为A股的房地产公司。

之所以转去A股,是因为新城地产2011年借壳江苏五菱之后,赶上了B股对境内投资者开放,境外聪明钱提前逢高减持离场,B股市场失去流动性和输血功能。

进入A股获得新鲜血液,启动全国化布局,一路从长三角扩张到中西部、环渤海珠三角。提出0346战略,拿地即开工,3个月示范区开放,4个月开盘,6个月融资性现金回正,12个月现金流回正,包括拿地、销售、租赁及融资。

在房地产经营上,王振华学的不是李嘉诚的长和,而是杨国强的碧桂园,万达的王健林。

以高周转模式,拿地、负债、销售额三个数据迅猛增长。

根据财报,2018年末,新城负债总额2793.62亿,同比2017年增长77.32%。2015年至2018年,新城控股合约销售额分别是319亿元、650亿元、1265亿元和2210亿。

新城财报谈不上造假,算是在会计准则范围内,把数字玩到了极致。

新城吾悦广场模式避开大悦城、华润等对手,在三四线广泛布局,从政府手中拿到廉价地块,拉动周边地价房价快速升值。

2017年,吾悦广场拿地均价为2243元/平米,比纯住宅拿地3610元/平米的均价便宜38%。拿地后,吾悦广场依靠可售住宅、公寓和商铺的销售回款快速回笼土地成本,用来补贴整个商业综合体及配套设施开发建设,购物中心则自持运营。

太平洋证券分析,一个典型的吾悦广场总建面50万平米,其中住宅公寓商铺等可售部分约40万平米,自持购物中心10万平米,地价为每平米3000元,总地价合计约15亿元。住宅等可售部分建安成本为12亿,按照往年新城综合体30%的毛利率计算,可售部分收入为34亿,可以维持现金流平衡。

目前,租金超过1亿的吾悦广场,在全国只有3家,其中2家还在大本营常州,开业已经7年。

再看新城的净利润,2018年有105亿,同比增长了74%,令人感到不可思议。

其中有28亿不是实打实的真金白银,而是找了一家评估机构,把全国吾悦广场的升值部分计算进去了。

另外6.8亿是合营子公司的股权增值,没有现金流,是在建工程的升值。

在会计准则里,这就是公允价值的增长,在A股,绝大部分房企使用更稳健的成本法计算利润,新城是唯一一家使用公允价值的地产商。搞得交易所发了问询函。

(图片来自檀香:吕坚)

地产行业还有一个特殊项目是利息资本化。因为投资金额巨大,建设周期长,利息会变成一笔巨大的开支,所以会计准则规定,利息可以分成两部分进行处理。一是财务费用,当年冲账,二是资本化,计入固定资产,通过每年折旧冲账。

新城2018年利息支出93.6亿,资本化88.5亿,占比94.5%。同行业的万科,2018年利息支出141.5亿,资本化59.6亿,占比42%。如果新城和万科采用一样的资本化率,净利润还会减去49亿。

加总之后,2018年新城净利润应该是105亿减去物业增值的28亿,股权增值的7亿和利息的49亿,大约21亿。

从2015年到2018年,新城控股年销售额分别为319亿元、650亿元、1265亿元、2210亿元,相比之下,净负债率从2015年末的43%上升到2016年、2017年的80%左右,2018年中一度突破100.4%,随后下降至2018年末的49.21%。估计公允价值变化功莫大焉。

不过,跟其他高负债房企比,新城资产负债、现金,还没有失控。

新城资产到底如何?

新城事件发生后,我第一时间问了业内人员,他们觉得新城资产还算不错。

首先是土地。

年报显示,2018年,公司已基本完成全国重点城市群及重点城市的布局,截至报告期末,已进入全国98个大中型城市。

据中原地产研究中心统计数据显示,今年前4个月,融创以625.51亿元位居拿地过百亿房企排行榜首位,万科、新城控股以390.41亿元和385.12亿元分别位居第二位、第三位。4月一个月,包括新城在内的8家企业,拿地金额超过100亿元。

据《2018年中国房地产企业新增货值百强榜单》显示,新城控股2018年新增土地货值2899.7亿元,新增土地建筑面积3451.3亿元,双双位居行业前十。

在土地储备结构上,截至2018年底,新城控股长三角地区占50%,环渤海和珠三角占比22%,中西部则为28%。其中,环渤海是新城控股重要的战略支点,也是新城控股打开新局面的重要一环。

在商业地产领域,新城还在90个城市布局108座商业中心。另外新城的生意还涉及到了相关的电影院、儿童业务跟养老业务等等。

根据7月8号深夜,新城控股发布的发布的公告。

截至2019年6月30日,公司权益可售货值约5800亿元,其中2019年下半年可推货值约为2200亿元。

截至2019年6月30日,公司已开业吾悦广场44座,其中35座为公司全资持有且未进行抵押,若按照2018年底的评估值估算,该部分吾悦广场的公允价值约270亿。

同时,公司的可售货值按照面积权重计算,约有70%的存货尚未被抵押。前述吾悦广场及存货均可为后续融资提供充分抵押物。

换句话说,就算一塌糊涂,推倒重来,新城房地产这样的硬资产还值个几千亿,比重置成本低得多。

市场就是如此,冷酷、理性而噬血,一个公司老总变态至极,但公司有过硬的资产、有管理,这家公司没有因此走上绝路。

命运暗中赠送的礼物,肯定会提前标记好价格。

我们谴责变态的行为,同时,支持市场的理性。