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前言：
“手拿巨资，疯狂并购”,这几乎已经是2015年至今，融创中国(01918-HK)最显著的企业特征。粗略统计，从Wind数据提供的融创中国拿地明细来看，仅在2019年，融创中国已花掉了近800亿(人民币，下同）来拿地，这其中还不包括融创通过股权收购所拿下的土地。
7月16日晚间，融创中国更是以67.04亿元的价钱，从新湖中宝手中购买了两家企业的部分或全部股权和债权，共涉及开发用地20块，其中土地开发用途多数为住宅。
对于融创中国近年来的高速扩张，有学者表示，由于房地产行业的特殊性，目前整个行业都面临着高负债的情况。融创作为行业的领头羊，高速扩张的同时也需警惕债务偿还高峰期时给企业带来的资金压力。企业长期处于高负债率，必然会出现极其危险信号。
房地产市场大环境下，融创中国快速扩张存隐忧
“拿地要非常小心”，不等于拿地速度要降低
事实上，早在2019年3月，融创中国董事会主席孙宏斌就曾公开表示“拿地要非常小心”。但融创中国“大规模拿地”已经成了惯性，很难一下子“刹车”。
4月23日，融创中国在武汉以152亿元的总价拿下了4宗地块，震惊业内。同时，这也是今年年内，融创中国最大的一笔拿地支出。
1月21日，融创中国发布公告，以125.53亿元人民币收购上海泛海建设公司100％股权，而后者拥有北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目100％权益。
除此之外，根据Wind数据信息统计，2019年，融创中国还曾耗资47.5亿拿下天津南开区商住综合用地项目；34.6亿拿下杭州市大江东产业聚集区核心区地块……
而在2018年，融创中国斥资62.81亿元全盘拿下万达文旅项目。当时，孙宏斌称收购万达文旅的资金全部来自融创，公司账面上还有900多亿现金。
2017年，融创中国26亿收购链家地产6.25%的股权；32.32亿收购大连润德乾城的全部股权和债权；102亿收购天津星耀地产烂尾楼“星耀五洲”项目；438.44亿收购万达13个文旅项目91%的股权……
2016年，融创中国以42.25亿元的报价，拿下莱蒙国际旗下6个项目的所有股权；137.88亿元将联想集团的地产业务收入囊中；以36.62亿元的交易额，拿下时代城项目；又斥资40亿买下金科16.96%的股权……
粗略统计Wind平台所提供的融创中国自2014年以来拿地所耗费资金，少则几百万，多则上百亿，拿地耗资总成本已经超过2000多亿。
问题是，这些钱是从哪里来的？除了部分项目，融创中国董事会主席孙宏斌宣称是来自于融创自身，其他项目多是融创“借”来的。
2018年，融创中国总负债6435.53亿元，资产总额约为7166.60亿元，企业负债率达到89.8%。而仅仅在2018年一年，融创中国发行新债1373.64亿元，负债总额上涨超800亿。
负债率高企之外，融创中国利润率、净利润并不理想
同样是在2018年，根据企业年报披露，融创中国全年实现合同销售金额4608.3亿元，较2017年同比增长27.3%，其中，企业毛利润约为311.4元，净利润约为165.7亿元。
根据Wind平台提供的信息，2018年，融创中国企业销售毛利率约为24.96%，净利润率约为16.25%。相比之下，万科企业的销售毛利率约为37.01%，净利润率约为28.80%；恒大集团的销售毛利率为36.24%，企业净利润率为28.29%；龙湖集团的销售毛利率约为43.39%，净利润率约为36.72%……
就合同销售额来看，2018年，万科实现销售总额6069.5亿元，龙湖集团累计实现销售总额2006.4亿元。而与融创中国相近，恒大集团2018年的企业销售总额为4662.0亿元，但无论是净利润率，还是毛利率，万科、恒大、龙湖集团均要较融创中国表现要好。
事实上，从整个行业来看，根据Wind数据显示，2018年，融创中国在房地产行业销售总额排名前10的企业中，融创中国的负债率最高，销售毛利率、营业利润率排名行业末尾。
通过企业年报披露的信息，2015年，融创中国的营收下降8.22%，2016年营收上涨53.59%，2017年为86.38%，2018年为89.37%。而在企业净利润方面，增速并不稳定，2015年为2.35%，2016年下滑24.85%，而2017年，融创净利润大涨344.00%，2018年则回落到50.55%。
在2019年3月份的集团业绩发布会上，孙宏斌对外披露，2019年，融创预计全年有超过400个项目进行销售，预计总可售资源超7800亿元。另外，2019年的销售目标是5500亿元，增幅约为20%，对比往年业绩，这个幅度并不算太高。但对于企业2019年的净利率、毛利率的提升目标，融创中国并未过多地透露。
有财经评论员分析，就融创中国而言，业绩持续增长体现了企业自身在内地房地产领域的行业领袖地位；不过，过低的企业毛利率和净利润率也表明融创中国自身的盈利能力较弱，换言之，企业营收规模扩大的同时，要注意解决自身运营效率和机制存在的问题。
孙宏斌也表示，“2019年融创将会慢下来，对于市场不太乐观，必须要小心。”或许，对于孙宏斌和融创中国而言，如何能够在扩张之后将企业毛利率、净利润率提升到一个“看得过去”的水平，是一个棘手且急需解决的问题。
当地产巨头纷纷“转行”的时候，融创动静不大
事实上，随着房地产行业逐渐偏谨慎，融创中国在2018年也已经开始放缓了拿地节奏。
根据企业财报披露，2018年，融创中国新增拿地面积4820万平米，相较于2017年6764.2万平米同比下降了28.74%。
同期，融创中国也在不断推进自身“加速去杠杆”。2018年，融创中国总资产达到7166.60亿元，较2017年年末增长15%。此外，融创中国账上持有现金1201.98亿元，这一点超出市场预期。
不过，值得注意的一点是，调控高压下，越来越多的地产开发商开始寻求企业新的业务增长点，纷纷进军多元化。汽车、IT、文旅，甚至是新零售行业等。而融创中国似乎并没有找到自己“转行”的目标。
孙宏斌曾在融创中国2015年中期业绩发布会上表示：“这个行业都在转型，但我不太明白他们转成什么。房地产就是轻资产，买地卖出去了就是轻资产，卖不出去就是重资产。这个行业是吸引资金最多的，我们没法转。”
3月29日的财报发布会上，孙宏斌表示，房地产行业依然看好，城镇化仍然在一个快速发展期，行业空间发展还很大，随着消费水平的提高，和融创一样做改善型和高端性的公司“占很大便宜”。
或许，正是由于其他巨头在忙着转型，也正好给了融创中国“攻城略地”的空间。不过，房地产行业究竟还有多大潜力可以为融创中国营收破千亿的企业提供发展空间呢？毕竟，过多的资产都放在同一个行业，一旦出现波动，毫无疑问将蒙受巨大损失。
结语：
整体来看，这几年是融创中国高速发展期，公司业绩增长较快，行业排名也是仅次于Top3，在一线房企中也属佼佼者。但是，企业营销规模大、毛利率低、竞争力弱，多元化行业布局缓慢等潜在问题也正在积累，需要企业认真面对。
未雨绸缪永远是一个企业发展过程中必须要持有的心态，特别是在内地经济转型的当下，机遇与风险一瞬即逝，一旦重疾难返，留给企业调整的空间就真的不大了。
作者：李长祥
编辑：李雨谦
（来源：财华社的财富号 2019-07-19 18:12） [点击查看原文]
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