用农耕者的心态,开启下一幕篇章
——2018年万科股东大会干货分享
#2019股东会见闻#东方财富
2019年6月28日,万科股东大会在深圳盐田区万科中心召开,出席股东人数574人,股份占比68.5193%。会议按照三个流程进行,首先董事会对2018年万科整体经营情况进行介绍;其次宣读并审议相关议案;最后对投资者的相关问题进行解答。会议主要的内容包括万科六大业务、分红比率、股份增发、公司战略定位、财务资助和行业前景等。
公司坚持城乡建设和生活服务商战略,收敛聚焦,不断巩固和提升基本盘,公司的主要业务包括房地产开发和物业管理。董事会对2018年销售、利润、业务结构、业务发展情况和负债率等情况进行说明;介绍了房地产开发业务、物业服务、租赁住宅、商业开发和运营、物流仓储服务和其他业务的发展情况;并对未来万科的发展进行了相关展望。
会议针对投资者的问题的解答主要如下:
近两年分红比例为什么会从40%下降到35%?
万科2018年分红118亿元,比2017年度的99亿元增长了19%将近20%的水平。上市以来整体的分红比例基本稳定在30%以上,未来基本稳定在35%附近。
公司增发股份的原因是什么?
首先满足港交所对于股份比例的要求
万科在港股股份相对其他大型内房企业股份偏低
公司希望拓展海外业务,通过在境外融资直接进行相关投资
公司财务资助对象最近一年的资产负债率可以超过70%是一个怎么样的考量?
万科净负债率为30.9%,其实按照一般会计准侧负债率也是高于70%,这个在地产行业当中是十分普遍的。对于财务资助对象,公司在资助之前会对项目进行充分考量。
分红比例为什么不能够提高到50%甚至更多?
分红的占比要考虑各类股东的要求,同时要保证公司现金流的充足,坦白讲118亿和138亿对万科运营层面来说是不构成压力的。
关于增发A股,我们是否可以考量回购A股进行注销?
这个问题,我们会在征求股东的意见之后,慎重考虑。
关于城乡建设和生活服务项目的回报,为什么没有单独进行披露?
目前相关项目的数据并不好看。我们的披露主要基于两个方面,股东是否真正需要和对我们的经营有没有提升?
万科有三分之一是少数股东权益,为什么?是否存在利益输送的嫌疑?
合作开发是房地产的惯例,只是不同项目的权益比例存在差异。我们1季度结算量比较少,但是费用依旧没有减少,因此导致这种情况出现。我觉得应该更加关注半年度和年度数据,对于季报的关注可能存在结构性的影响。以前,我们有过员工跟投的模式,但是现在员工都跟投不动了。
对外财务资助,如何保证不损害股东利益?
万科合作的项目,基本上都是由万科操盘。
联合操作的项目,我们会形成一个较好的操作方式。
财务资助实质上并不会对上市公司产生重大的影响,当然我们欢迎投资者对我们进行监督。
2018年财务费用增长了1倍,万科近两年融资的需求增加的原因是什么?融资需求的增加但规模并未出现明显的提升的原因是什么?
18年财务费用大幅度增长,公司内部比较重视,首先是投资方式的改变,例如上海需要缴纳100%的保证金;其次由于各地监管政策,我们很多货币资金不能够随便动用。在多元化项目上需要占用一定的资金,效益方面目前的确没有明显的效益。
管理层对于土地市场怎么看?
土地市场竞争依旧比较激烈,部分地区存在过热的情况,有的同行表现相对乐观。
我们会在内部对投资总规模进行控制,一般回款额的30%进行投资。目前整体处于适配阶段,整体溢价率保证在合适的水平,对于过热的地产,我们会尽量避免。合适的项目我们会拿下来,保证我们有足够的土储。
1年前提出活下去的口号,现在是否有变化?如何评价目前的形式?
其实我们提出的三活,活下去、活得好和活得久,但是大家只看到了前面三个字。
活下去是对我们自己的警醒,是说万科如履薄冰,要谨慎。我们的判断一直没有改变,始终坚持房子是用来住的。
万科提出收敛聚焦之后,是否有必要继续发展多元化业务?
万科的初心始终都是做好基本盘。
收敛聚焦并非要砍树,主要是修枝捡叶,如今单纯依靠单一领域,很难保证一直在行业当中领跑。
长租公寓也是万科的基本盘。万科希望在地产开发和租赁业务方面都能够做到领跑行业。
大江大海计划的具体情况如何?
之前我们发布了14条人事变动公告,其实主要针对的是内部调配。
万科未来主要从内部进行选拔,但是也会吸收外部优秀的人才。
在未来,希望内部人才能够流动起来,外部的话能够把优秀的人才吸引过来。并非简单的挖人。
为什么万科等中国地产企业能够进入世界500强?
在其他国家房地产的黄金时段,均有房地产企业进入世界500强,例如日本和美国。我们现在就处于这个阶段,但是我认为这个阶段也即将结束。
未来,单纯依靠销售地产很难长期稳定在世界500强当中,我们需要积极开展其他业务,通过转型我们才有机会留在500强。
公司在城市综合体方面的规划?
伴随着城市的发展,对于综合体的需求增加。14年开始万科从城市的需求出发,逐步开展城市综合体业务。万科主要业务包括:基本盘(房地产开发和销售)、持有经营(例如城市综合体)和内容业务(物业和教育等)
方面是否对万科产生影响?公司有哪些打算?
万科是农民,我们只负责把地种好,对于政策,我们从不进行预测,这不是我们关注的重点,我们只需要进行应对。不管天好还是天坏,我们都需要把我们自己的地种好,把粮食种出来。
未来5年房地产情况会怎么样?
中国去年房地产销售在14万亿,未来数年依旧会维持高位,但房地产集中度会持续提高,万科去年集中度为4%,按照美国的经验集中度可以到达6-8%。
万科在人员激励方面是否有自己的特色?
万科的激励体现的是和股东的对赌关系。万科在传统文化方面和其他公司存在一定差异,万科会更加注重人文关怀。
#2019股东会见闻#东方财富
(来源:阳勇短线寻牛的财富号 2019-07-23 16:48) [点击查看原文]
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