近日，陆家嘴地产金融研习荟第十期在高金陆家嘴校区成功举办。本次讲座围绕“长租公寓升级租赁地产实践之路”这一主题展开闭门讨论，杭州滨江集团旗下专门运营长租公寓的租赁公司——暖屋（杭州）租赁住房发展有限公司总经理陈驰先生受邀做客分享。
作为租赁地产行业早期的探索者，陈驰先生参与过上百个长短租公寓项目的开发与运营，拥有着非常丰富的行业经验。在演讲中，陈驰先生结合了实践经验，向我们分享长租公寓的市场发展现状、发展趋势，介绍了英美等发达国家租赁市场的不同发展模式及可借鉴之处。本次讲座吸引了众多相关领域的从业人员、高金校友和在校学生参与，现场氛围热烈、座无虚席。
活动第一部分为陈驰先生的主题演讲和分享。开场，陈驰先生从三个方面阐述了长租公寓的商业逻辑：
“1、 政策支持。近年来，中央和地方从不同角度为住房租赁市场制定多项政策，相关配套政策也进一步细化并出台。
2、 市场容量足够大。当前我国租赁市场规模达1.38万亿，市场空间大。根据预测，2025年租赁市场整体规模将达3万亿，参照美国成熟市场机构占有率30%来看，前30的头部企业规模将达7200亿，TOP5中单个企业规模将达480亿、房源规模近百万套。
3、 租户痛点明确，即存在民生基础需求。
”谈及租赁市场现状，陈驰先生简单介绍了目前租赁住房市场的分类及构成，并对比了长租公寓与服务式公寓、短租/民宿、集体宿舍、民宅等之间的差异。从长租公寓市场主体来看，主要分为五类，包括中介、开发商、酒店、公寓运营以及国企。陈驰先生表示，由于自身主体业务不同，不同的主体在长租公寓领域的商业模式也不同。由于行业尚处于发展初期，自身战略定位也不同，很难对不同的运营模式进行定性或比较优劣。
随后扩展到全球市场，他谈到欧美市场也存在不同的发展模式。以英美为例，美国社会保障性住房有限，物业融资的资本壁垒低，城际人口流动率高，因此长租公寓模式流行。而英国的低收入人群大多居住在社会保障性住房，C2C出租是租赁市场的主体。从长期来看，中国市场与美国更相近，所以可以借鉴美国模式。通过分享美国最大的上市公寓运营商EQR的运营模式及发展历程，陈驰先生表示，未来租赁式公寓运营将从全国化演变为聚焦区域市场化。目前国内长租公寓主要由重资产、轻重结合和轻资产这三种不同的运营模式构成，最终由市场需求决定发展方向，租金差减少倒逼传统长租公寓行业转化为租赁地产行业，具有源头优势的国企和地产商在未来一段时间内将会快速发展。从趋势来看，未来租赁地产产品将朝社区化、区域化、品质化和多样化的方向来发展。
最后，陈驰先生以“滨江暖屋”为案例，简要地分享了其业务情况、发展规划、竞争优势以及目标客群，表示坚定看好租赁地产行业，未来致力于打造一个国内领先的租赁地产投资运营商。
Q&A提问环节提问环节，现场观众纷纷踊跃提问，陈驰先生一一作了简要回答，以下摘录了部分问答内容。
Q
轻资产运营商是否有差异化竞争的机会？
答：头部企业轻资产模式成功率相对高。经过前一段时间的跑马圈地，市场格局有所固化，头部企业形成了一定规模及资金支持，因此仍具有差异化竞争优势。
Q
集体土地用于租赁及改建的操作难度及获取难度有多大？
答：村集体用地开发用来租赁的的前提要看是否能回收成本以及地方政策支持，全国各地的政策有所区别，杭州的政策走的比较早，所以有这样的基础。
Q
胶囊客房推出后，是否会对住宅市场及租赁市场产生影响？
答：胶囊客房是一种细分市场，难以替代传统住宅市场及租赁市场，是它们的补充。
Q
是否存在净收益率或资金回报率等财务指标底线？
答：考虑到前期开发成本以及退出方式不同，现阶段重资产运营商还没有明确财务指标底线，目前行业仍在探索中。轻资产运营商行业内的期望主要指标是IRR达到15%，回报周期6-7年，因租期长短、成本控制能力等其他因素不同会有所改变。
总 结本次为主题“长租公寓升级租赁地产实践之路”的陆家嘴地产金融研习荟第十期，陈驰先生向观众们重点介绍了长租公寓的商业逻辑以及租赁地产的发展趋势，比较了英美两个成熟租赁市场的发展模式以及可借鉴之处，同时以案例为切入点，向观众们分享了长租公寓领域的实践情况。在Q&A环节中，在场观众与陈先生热切交流，观众们表示收获满满、意犹未尽。
“陆家嘴地产金融研习荟”系列活动旨在汇聚行业精英，聚焦地产金融，大家一起在学习中提升，每期将邀请到各细分行业的资深大咖向大家传播思想，展开一场富有启迪的饕餮盛宴，未来将继续推出更多有价值的讲座，请持续关注并提出宝贵意见。
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内容来源 | SAIF DER
（来源：上海高级金融学院的财富号 2019-08-19 17:18） [点击查看原文]
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