房师按

8月立秋,半年报的季节。一叶知秋,半年报知兴衰。

半年报发完就是金九银十,它既是上半年的总结,也是下半年的总动员,这方面尤胜年报。

如何解读半年报,在那些靓丽财报数据下面,隐藏着哪些秘辛?企业上半年的布局,如何影响下半年的走向?这些投资者关心的问题,也是無房半年报系列试图回答的。


8月20日晚,万科发布2019年半年报,此刻距王石宣布卸任万科董事长2年2个月,790天。

房师翻开半年报,仔细看了半夜,才从字缝里看出字来,满本都写着两个字——王石。

王石掌舵的万科,以执着住宅开发著称,为此他说了一句令人印象深刻的话:

如果有一天,万科不走住宅专业化道路了,我即使躺在棺材里,也会举起手来反对。

所以,就算万科不当老大好多年,人们提到房产商的代表,首先还是想到万科。

2017年12月8日,万科南方区域年终媒体会上,郁亮从王石手中接棒董事长还不到半年,同样说了一句令人印象深刻的话:

现在谁跟我说万科是房产商,我跟谁急。

郁亮掌舵后,要做城乡建设与生活服务商,心心念着长租、养老、教育等新业务,没有哪个接班人愿意萧规曹随,新一代就要搞搞新意思。

但有想法不等于有做法。2018年9月,还是南方区域会上,郁亮话锋一转,喊出了满座皆惊的“活下去”,新业务全线急刹车,重新回归住宅开发。

于是在2019年半年报上,万科在“城乡建设与生活服务商”的战略定位下,加了一句去年同期没有的话:

收敛聚焦、巩固提升基本盘。

2019年上半年,万科来自房地产业务的结算收入比例为 95.5%,比2017同期还高出1.6个百分点,那是王石掌舵万科的最后半年。

可能王石自己都没有想到,他放手两年多后,万科变得更加王石了。

不知他是高兴还是担忧。

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单从财报数据来看,万科半年报优秀,甚至超过了预期。数据显示,上半年万科实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%;净利润118.4亿元,同比增长29.8%,均创下了上市以来的历史新高。

但在房师看来,其收入结构有着不小的隐忧,对比2018、2017同期表现,万科房地产业务占比在扩大,物业服务与其他业务在收缩,且降速明显,其他业务甚至负增长。

这有悖于万科6年来的战略走向。2013年7月,郁亮首次提出从“城市住宅开发商”到“城市配套服务商”转型,再到2018年,万科定位于“城乡建设与生活服务商”,这一系列战略转型,都是希望在收入结构中,加大服务与其他新业务占比,而不过于依赖住宅业务。

换言之,其他业务是万科未来的希望。在万科2017年度报告中,其透露除原有的住房供应、物业服务核心业务外,目前已经进入租赁住房、物流、商业、冰雪运动、教育、养老等行业,而乡村振兴、文化艺术、健康、安全食品等领域也正在探讨。

这一系列雄心勃勃的计划或已搁浅,在2019年半年报中,除了上述其他业务出现负增长,还看不到教育、养老、文化艺术、健康、安全食品等字眼。

然而8月21日业绩会上,万科总裁兼首席执行官祝九胜表示,万科现在处于第三次创业的阶段。

万科35年前做了第一次创业,20多年前聚焦于住宅开发是第二次创业,现在做城乡建设与生活服务商是第三次创业。

对于连续创业,万科给出的理由也很充分,白银时代住宅行业的利润率和回报率将逐渐回到社会平均水平,万科要开拓新市场新业务,做到回报增速高于规模增速。

战略转型短期内有起伏摇摆都很正常,百日变法后还有老佛爷复辟,万科的诡异就在于变法后一直在复辟,或者说嘴里喊变法,行动在复辟。

如果说2017年6月30日之前,由于有王石这尊老佛爷,郁亮的变法只能耍耍嘴皮子还情有可原,那么在其上位后,甚至喊出万科不是房产商之后,反而更加复辟了,这叫人情何以堪。

一个企业,如果提出来的战略总是无法落地,无法在业务上兑现,不得不在习惯上依赖老业务,这是很可怕的一件事,这就好比一个人掉进泥淖,越挣扎越陷落,意愿与能力不相配。

对于投资者而言,这意味着万科增长前景并不那么光明,半年报公布后的第一天交易日8月21日,万科仅微涨0.81%。

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2017年8月25日中期业绩推介会上,刚刚当上董事长的郁亮首次公布万科的五大业务类型:核心业务(地产开发和物业管理)、优势业务(商业和物流)、拓展业务(长租公寓和冰雪度假)、摸索业务(养老和教育)、潜力业务(轨道物业和混合所有制改革)。

一副新官上任三把火的架势。

2018年9月,以南方区域为代表的的新业务飙车被郁亮紧急叫停,2018年11月,万科“万村计划”全面暂停。2019年1月,万科南方区域城市总开始大换防,深圳、广州、厦门三大南方城市同时换帅。2019年5月,一心扑在长租公寓与梅沙教育等新业务的张纪文去职,孙嘉接任南方区域总。详见房师往期文章《万科“下放”孙嘉,因宫斗还是重返王石路线?》。

这一番调整后,南方区域房地产业务有所回升,营业收入去年同期占比28.85%,今年上半年增长至35.40%。

扶稳南方区域后,不知道孙嘉还会不会重返总部,再次当他的“太子”,祝九胜今年可是50岁,与郁亮一个时代的。

以长租公寓为代表的拓展业务,万科没做出起色,怪不到哪个头上,全行业都没玩转长租公寓,只是远洋、朗诗剥离长租公寓业务更坚决,万科不甘心攥在手上舍不得丢,折腾了好几回,7月9日,薛峰上任长租公寓事业部总经理一个半月后离职,这个烫手的山芋又抛给了第一负责人孙嘉。

半年报中,提到长租公寓仅有一个奖。对于万村计划,则表示“部分项目由于开展难度高于预期,本集团基于自身的经营安排进行了相应调整”。

如果说长租公寓难度太大, 养老与教育的摸索业务离万科太远,轨道物业和混合所有制改革的潜力业务还在酝酿中,这些新业务郁亮浅尝辄止还能看作是进退自如,那么商业和物流这两大优势业务也在收缩,就不得不令人怀疑其开拓能力了。

商业地产在收缩,据2018年半年报,万科通过印力商业平台共管理 126 个项目,今年上半年减少了16个,还剩下110个项目。

物流地产虽有所增长,但增长速度在减缓。据2018年半年报与2017年报数据计算,2018年上半年万科物流新增22个项目,总建筑面积(可租赁物业的建筑面积)144万平米。此次半年报显示,2019年上半年,万科物流新获取项目 9 个,总建筑面积(可租赁物业的建筑面积)约为 74 万平方米。

由此计算,万科物流新增项目数量同期减少59%,新增面积同期减少48.6%。

作为已经建立起口碑的传统优势核心业务,万科的物业服务增长率与营收占比,如上所示都在减少。

如今的万科,虽然祝九胜说处于第三次创业阶段,但从业务数据来看,其实是回到了2013年以前“城市住宅开发商”的定位。

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房地产业下半场,由增量市场转入存量甚至缩量市场,各大房企都在想办法穿透周期。

恒大押新能源汽车,碧桂园开干机器人华夏幸福从“产业新城运营商”变为“综合性资产管理平台”,奥园磨剑“三旧”改造,阳光城规模上来之后抓品质……无论是头部房企跨界新行业,还是二三线房企深耕房地产,无论成败与否,它们至少有想象空间,给人新的期望。

有想象力才有梦想,有梦想才有未来。

反而是万科,最早喊出房地产业进入白银时代,不断抛出各种新名词新概念,实际行动却愈来愈保守,不仅新业务折戟沉沙,一些优势业务也在倒退,全线退守住宅开发。

有网友笑称这就是万科戏精,唱衰房地产忽悠同行转型,自己偷偷加码房地产。

不过喊狼来了的孩子,最后狼真的会来。7月政治局会议重申房住不炒,明确指出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,定调了下半年房企融资依然从紧的主基调。

房地产业正在逐渐偏离中国经济的主航道。

这个时候,万科困守房地产业务,所谓的第三次创业口虚有其名,就有些不合时宜自欺欺人了。

就算开拓新疆界风险大,专注房地产业的精耕细作或创新,也不失为发展之道,可惜这方面万科也在退化。

2000年,万科打造良渚文化村成为佳话,至今没有再造出第二个良渚。

2019年7月30日,央视狠批万科违建,万科在佛山将办公用房包装成公寓房,5800名业主购买后无法办理居住证,花了一百多万买了一套办公室,欲哭无泪。

房地产项目,或多或少都会有质量问题被投诉,但像这种欺骗性质的办公室违规改公寓,只发生在个别不良房产商身上,万科也这样玩可是破天荒的第一遭。

宁可失信,万科也要违规改物业用途,或因公寓本身不限购,价格偏低,成为了很多刚需们的过渡选择,其成交量之大,有利于万科冲业绩。

从数据来看,2019年上半年,万科房地产业务的确涨势喜人,实现销售面积 2150.1 万平方米,销售金额 3340.0 亿元,同比分别上升5.6%和 9.6%,比第一名的碧桂园(3934.9亿元)差距缩小了不少。

但像佛山违建对万科品牌的长期影响,又岂是短期财报数据所能弥补的。

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作为曾经多年的带头大哥,万科有一种独特的“会讲故事且能把故事变现”的能力,不管是地段、资源、技术、工法、产品等实在的东西,还是理想、文艺、情怀、人情味、生活方式等这些虚的,都能被万科讲成好故事,同时还能精准平衡取舍,用最经济可行的手段落到项目中,这一切又全都变成万科房子和品牌的溢价。

据房师观察,在王石离任以后,万科这种讲故事的能力不如以前了,郁亮对外讲了很多故事,“美好生活场景师”、“实体经济生力军”、“创新探索试验田”、“和谐生态建设者”,这些故事都没有很好的变现,只得收敛聚焦住宅开发业务,又回到了王石路线。

与过去不同的是,业务回归后,各种投诉负面报道增加了。除了破天荒被央视点名报道违建,梳理从2018年8月至今一年多时间,据不完全统计,万科还有8次因质量问题引发的负面报道,涉及阳台垮塌、基坑坍塌、“纸板门”、“门脸”缩水、漏水、渗水、虚假宣传等问题,屡次质量风波中,万科的品牌价值已出现危机。

2012年,万科一度因为“毒地板”“纸板门”等质量问题被舆论口诛笔伐,当时痛定思痛,王石公开喊话股东:

大家要做好准备,万科可能会为了质量沦为老二老三。

后来王石为了质量放慢发展速度,使得万科的房子一度又成为品质保证的代名词。时至今日,万科质量门更甚2012年,却没有哪位出来公开喊话,更没看到实际整改。

佛山万科违建,央视点名,政府约谈,除了孙嘉出来表了一个态,至今没看到下文。

或许王石7年前的预言,现在才一语成谶。

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既没有勇气开拓,也没有匠心固守。万科何以至此?

万科管理层过于偏财务了。董事长郁亮本是财务出身,总裁祝九胜曾是深圳建行副行长,长年奋战在财务第一线,财务负责人王文金是他的学弟,两人同出中南财经政法大学。

领导班子财务色彩如此浓厚,那么万科对财报业绩数据的重视可想而知,牺牲短期业绩,培养长期持续竞争力,就变得难以令人容忍。

所以我们会看到,不仅长租公寓、养老、教育这些开拓性很强的新业务在萎缩,就连优势业务商业物流,已经建立起口碑的物业服务,也变得增长迟缓甚至倒退。

而住宅开发的业绩,就算其中夹杂违建销售的有害成分,也是可以接受的。

反观万科虚的方面,多是玩概念造名词,越来越像贾跃亭,淡化了过去的情怀梦想。

梦想并不虚,有梦想才有未来。

一个财务主导的万科,在业务上回归王石路线,在精神上少了情怀梦想,更加现实,这真的好吗?

房师不由得再瞅了一眼半年报,才发现之前眼花了,满本写着的两个字并非王石。

而是——王右。