“物竞天择,适者生存。”大类资产之间的轮动,大抵是因为各类资产对不同宏观环境的适应能力不同。

经济迈向晚周期、新一轮降息潮到来以及贸易摩擦增添不确定性,房地产投资信托(REITs)显然很好地适应了这三个今年以来环绕全球市场的宏观主题,以近18.8%的涨幅领跑全球主要大类资产。

为什么REITs特别适应今年的宏观环境?

如果说股票是投资者对上市公司所有权的凭证,那么REITs就是投资者对各种类型物业的所有权凭证,并且这些凭证可以像股票那样在公开市场上进行交易。正因为底层资产是酒店、写字楼、物流中心等各种类型的物业,REITs才能很好地适应今年以来的三大宏观主题。

晚周期的REITs往往处在一个“成本降、收入增”的有利位置。通常来说,在晚周期阶段,经济增长减速带动利率下行,降低了房产的融资成本;但由于经济仍在增长,就业市场景气续扬,各类物业的租金仍有增长、出租率维持在高位,因此其收入反而在上升。

REITs是经济长期发展的直接受益者

美国经验显示,在晚周期阶段,REITs表现比美股更好。从1991年2月至2018年12月的历史表现看,从晚周期开始直到下一个周期的前期,REITs是比美股更好的选择,并且长周期来看REITs表现也更佳(年化回报11.1% vs 9.8%),是经济长期发展的直接受益者。

此外,由于REITs底层物业都是本土化经营,受外部因素影响相对股市更小。从下图中可以看到,今年以来REITs的表现明显比股票市场更加抗跌。

目前REITs的基本面仍然稳固,租金增长、出租率维持历史高位。有利的经济环境为房产投资创造了良好的基本面,租金收入增长延续良好趋势的同时出租率维持在历史高位。

从估值来看,目前全球REITs较其底层资产(各种类型的物业和房产)仍然存在折价,这为REITs提供了安全边际

上投摩根富时达发达市场REITs指数基金(005613)

当前市场上海外REITs公募基金较为稀缺,银河证券“QDII房地产信托基金”分类下仅有5只,上投摩根富时发达市场REITs指数基金就是其中之一。

富时发达市场REITs指数追踪以美国为首的全球发达地区上市的REITs,旨在为投资人提供参与全球发达国家房地产市场的解决方案。截至7月底,该指数过去十年的回报达到224.1%,年化回报近12.5%。

通过抽样复制策略跟踪该指数,上投摩根富时发达市场REITs指数基金也呈现出了优秀的业绩。截至8月16日,上投摩根富时发达市场REITs指数基金人民币份额今年以来实现超18%的回报,自2018年4月底成立以来的回报已近27%。

 产品三大亮点:

① 优质底层资产,标的指数^历史回报稳健:过去十年指数年化收益超12%,年化波动率不到15%;同期上证综指年化收益率为-1.5%,而年化波动率达23.1%。

② 与A股相关性低,有效分散风险:标的指数与上证指数过去十年的相关性仅0.21,对于以A股配置为主的投资人,投资该指数可以显著提高投资组合效率。

③ 优质美元资产,投资费用低廉:底层资产主要以美元计价,提供人民币、美元两种份额选择,采用抽样复制策略跟踪标的指数,投资费用低于一般主动管理型基金。