光明地产转型曲折路

刘颂辉

逆势拿地增加土储之后，光明地产规模扩张的势头依旧强劲。

被称为“最具海派文化”的地产企业，光明房地产集团股份有限公司(600708.SH，以下简称“光明地产”)在上海市浦东新区拥有较大幅土地资源。其中，在临港地区拥有全资子公司海博斯班赛国际物流及孙公司两大地块，地块面积各约11万平方米。

安信证券研报指出，随着上海自贸试验区增设新片区，区域内相关公司也将受益于新一轮改革开放所释放的红利。在上海市内拥有较丰富的土地储备的公司，新增片区落地后有望提升其价值。

不过，频繁扩充土储面积的另一面是，去年，光明地产的有息负债规模和资产负债率水平明显上升，而营业总收入和净利润开始走下坡路。截至2019年一季度末，光明地产的短期债务略微下降至136.11亿元，但货币资金急速降至74.48亿元，缺口达到61.63亿元。为此，近一年时间里，光明地产通过发债和出售资产的方式频繁融资补血。

近日，《中国经营报》记者针对公司业绩发展和转型策略等方面联系光明地产。其证券事务负责人表示，公司近期将对外披露半年度报告，根据相关规定，在信息披露窗口期不方便回答业绩方面问题。

其介绍，公司在临港的土地资源是仓储用地，用作储存物品，未进行房地产开发，目前只收取租金正常运行。

拿地势头强劲

正式获批的上海自贸区临港新片区受到国内外广泛关注和期待，区域内提供商贸物流服务的企业、拥有土地储备的公司或者高科技企业有望获得资金的青睐。

上海自贸区管委会保税区管理局官网显示，光明地产全资子公司上海海博斯班赛国际物流有限公司成立于2006年，系海博物流集团旗下专业从事国际物流业务的企业，公司占地165亩，拥有自建保税仓库近6万平方米，项目总投资2亿元人民币。

此外，上海海博斯班赛国际物流公司还以1.03亿元，在临港保税港区内购置有164亩土地，用于建造汽车零配件物流基地。海博斯班赛此前计划投资2.35亿元建造9万平方米的仓储基地。

值得注意的是，在临港新片区获批之后，上海自贸概念股领跌两市，华贸物流和光明地产跌停，上港集团、上海物贸、外高桥、东方创业、大众交通、浦东建设、东方航空和锦江投资等个股不同幅度下跌。

8月6日~8日连续3个交易日内，光明地产收盘价格跌幅偏离值累计超过20%。根据《上海证券交易所交易规则》的有关规定，属于股票交易异常波动的情况。

对此，光明地产对有关事项进行核查并向控股股东光明食品（集团）有限公司函证确认，公司目前生产经营活动正常，不存在应披露而未披露的重大信息。

“光明地产及临港多家上市企业股票波动，可能是受到上海自贸区临港新片区消息的影响。”经济学家宋清辉认为，以光明地产来说，临港新片区建设仍将对公司带来诸多好处，未来有利于增厚公司业绩。

记者注意到，8月13日，光明地产对外披露了公司在7月份新增两处房地产项目的信息。其全资子公司农工商房地产（集团）有限公司（下称“农房集团”） 通过挂牌方式取得江苏省常州市JZX20191301地块，项目用地面积为55038平方米，土地用途为商住用地，成交总价为8.36亿元。同时，公司通过合作方式（增资股权合作项目）取得拥有河北省邯郸市五里铺地块（未完成拆迁的城中村改造项目）土地权属的项目公司邯郸市望源房地产开发有限公司 85%股权。

财报显示，2018年，光明地产大幅提高土地储备量，在头部房企战略收缩的时候，其却频繁在二三线城市逆势拿地，新增房地产储备面积为144.52万平方米，同比增长53.34%。今年以来，光明地产继续维持土地的投入，截至前三个月，新增土地储备面积65.33万平方米，同比增长35.01%，接近去年全年新增土储面积的一半。

近几个月以来，该公司先后通过增资入股或者招拍挂的方式在常州、徐州和柳州等地扩大产业规模

地产营收增速放缓

据光明地产年度报告显示，2018年，公司实现营业收入204.94亿元，同比降低1.53%，净利润14.18亿元，同比下滑27.17%。今年以来营收方面虽然同比出现增长，但净利润方面在持续下滑。

事实上，对比前两年来看，光明地产经历了两年高速增长。2016~2017年，公司营业总收入分别为207.82亿元、208.11亿元，同比增长67.77%、0.14%；归母净利润为10.11亿元、19.47亿元，同比增长98.15%、92.55%。2018年，其业绩出现明显“滑坡”。

在财经评论员严跃进看来，单纯从地产销售业务而言，类似企业的业绩表现还是较为可观，在这种情况下，财务数据出现下滑的原因不排除与其大幅投资拿地有关系，包括对营业收入和利润数据。

年报数据显示，2018年，光明地产的有息负债金额达到360.04亿元，同比增长63.7%，其中，短期借款和长期借款为131.18亿元和182.14亿元，同比增长51.19%和108.41%。资产负债率水平达到82.38%，同比上升2.46%。

大规模“攻城略地”之下，房企的资金面临压力。2018年，光明地产的经营活动现金流量净额由正转负，为-87.34亿元，同比下降620.30%。“主要是支付土地款、工程款和支付企业间往来增加等所致。”光明地产解释称。

日前，光明地产发布公告称，公司2019年第一期融资券于7月9日至7月10日实施发行，发行规模10亿元，债券期限270天；8月5日，光明房地产集团股份有限公司将于2019年8月7日~8日发行2019年度第三期中期票据，本次发行采取发行金额动态调整机制，基础发行规模4亿元，发行上限金额8亿元，期限3+N年，利率暂未确定。

一名长期关注房地产经济的分析人士指出，今年的融资环境并没有比去年好转太多，房企要想顺利“活下去”，需要高度警惕因为融资困难导致的资金面紧张等诸多问题。在当前房企融资收紧情况下，光明地产逆势拿地和融资补血的做法或是无奈之举。整体来看，目前房企融资难度依然比较大。

除了上述融资方式之外，近一年以来，光明地产还通过出售资产回笼资金。今年1月，光明地产通过申请发行冷链仓储物流资产支持专项计划（CMBS），发起设立不超过6亿元的资产支持专项计划。3月份，光明地产分别召开董事会、监事会，审议通过了《关于授权全资子公司农工商房地产（集团）有限公司转让其全资子公司上海广林物业管理有限公司100%股权暨关联交易的议案》；3月13日，光明地产与上海梅林正广和股份有限公司签署股权转让合同，交易金额2.5亿元。

“转型如同换挡超车”

光明地产证券事务负责人在接受记者采访时表示，公司正在进行多元化转型，而业务转型过程中，公司像是驾车变速换挡经过弯道。所以，在弯道超车期间，短期内公司业绩出现下滑，但当中的风险是可控的。

事实上，自去年开始，光明地产已经开始着手对业务结构进行调整。据相关媒体报道，其新业务比如在农场建设上，正在积极配合包括崇明国际生态岛、五四农场升级改造等各项工作；以东平小镇、花博会、光明田缘等项目为切入点，协同光明食品集团的资源，在上海、江浙地区，乃至于全国进行布局。此外，还有重大转型项目宜兴光明小镇。

“公司是带有光明食品基因的房企，在后续发展中，房地产发展空间会和食品产业融合，未来在全国重点城市，除了开发房地产要和地方政府做纵向的深度合作，而房地产只是产业合作中的一个部分。”前述光明地产负责人介绍，公司将继续调整营收结构，坚持以房地产开发为底板，反哺其他产业的运营，做相关产业的创新和尝试。不过，转型必然要承受一定的压力，房地产外的业务营收会比较低，因为非房产业的业绩回报不像房地产一样可观。

光明地产2018年报告显示，公司在报告期内实现营收204.94亿元，其中房地产开发实现营业收入195.73亿元，占比为95.51%，剩下的物业及租赁业务实现营业收入3.51亿元，其他产业实现营业收入5.33亿元，后两项业务合计占比仅为4.49%。

近年来，房企多元化业务转型成为普遍现象，龙头房企万科集团早在2013年即开始多元化发展破冰。然而，万科董事会主席郁亮近日在交流会上向记者介绍，下一步，公司的业务将逐步收敛，聚焦到房地产主业。

业内分析人士也认为，房企盲目推进多元化转型并不一定合理，推行之后需要防范一些风险，多元化业务可以持续展开，但尽可能还是围绕在住宅开发的主营业务上来，如此相对来说可以防范在战略多元化的同时，出现精力不足的风险。

（来源：中国经营报的财富号 2019-08-24 10:09） [点击查看原文]