一半持有房产者亏钱？这本账是如何算的，依据何在

【原创】一半持有房产者亏钱？这本账是如何算的，依据何在

（非特别标注，文章皆为谭浩俊原创）

中泰宏观研报指出，如果房价不涨，那么炒房者其实每天都在亏钱。以上海的情况为例，如果持有一套房产，纯粹房屋居住用途每年带来的租金收益只有1.6%，而过去一年上海的房价非但没涨反而下跌，资本利得收益大致为-0.4%。继而，研报进一步指出，按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算，有一半以上的城市拿着房子都是亏钱的。

我们不能说这份研报对房产的盈亏分析存在什么样的问题，从纯理论的角度来看，确实如此，尤其是炒房者，很有可能已经出现了亏钱的现象。但是，投资房产，决非能够从单纯的理论推导能够得出结论的，而需要考虑更多的社会因素和现实情况。

事实上，如果完全依据理论推算来分析中国房地产市场的发展情况，房价早就应当停止上涨了。因为，它与居民的购买能力早就不相适应，早就出现了背离。但是，房价依然保持着持续上涨的势头。如果不是调控力度很强且延续多年，房价还会出现更大更快的上涨。原因就在于，房价上涨具有很多非市场因素，无法按照市场规律运行。

从持有房产的情况来看，是不是已经到了半数持有者都在亏钱的阶段，显然不能简单地用理论的方式推算，还必须充分考虑其他方面的因素。就持有房产的性质而言，如果完全是用于居住的，应当不存在赚钱还是亏钱的问题，至少，赚钱还是亏钱不能用投资回报率来测算。要知道，房子的首要属性是居住。正是因为具有居住属性，才能体现出它的价值。如果脱离了居住，就形不了使用价值，自然，也就无法产生价值。只有使用价值与价值的统一，才构成商品，才能受市场规律的支配。也就是说，衡量房子赚钱了还是亏钱了，就必须把使用价值与价值紧密结合起来。那么，也就不能简单地考虑涨价或者降价，还要考虑使用的情况，看对生活带来了怎样的改变与影响。撇开使用价值谈价值，意义不大，也很难得出科学的结论。

相反，如果持有的房产主要是用于投资和炒作，那么，其使用功能属性就会大大减弱，继而转化成投资功能、炒作功能，其衡量标准，就不是能否给购房者带来居住方面的价值，而是投资方面的价值，是能赚多少钱。如此一来，房子的主要属性也就被扭曲了。正是因为房子的居住属性被扭曲和忽视，才导致房价出现了非理性上涨现象，并被过度利用，过度带来土地收入的增长。这样，对持有房产者的盈亏情况，就可以更多的从理论的角度来推算。只是，推算的依据必须更加科学。有关方面公布的房价数据，只是一种参考。不同地区投资房产的情况也不尽相同。热点地区投资房产的人肯定会更多，比重也更大。而热点地区房价上涨的幅度也会更高，如果单纯地用平均数去推算，结论是不太科学的，也是不符合实际情况的。所谓半数持有房产者出现亏钱，可能与现实存在比较大的差距。

从房产的保值增值功能来看，虽然房价可能已经出现了天花板，继续大幅上涨的概率非常小。但是，并不排除通胀式上涨的可能。在全球都在推行量化宽松、货币发行量越来越大、市场流动性过于宽裕的情况下，如果发生通货膨胀，或者价格上涨幅度较大的现象，房子的保值增值功能，显然要比钱存放在银行强。至少，不会出现明显贬值。撇开这个因素考虑持有房子亏钱，也是不现实的，是存在着缺陷的。

而随着房产租赁市场发展速度的加快，未来一段时间，很有可能是房地产租赁市场快速发展的阶段。如果将所持有的房产有效转化成租赁房产，长期持有，对持有房产者来说，很有可能是一转型，一种新的投资渠道和投资方式，会带来长远利益，形成长期收益，并有效应对可能出现的通货膨胀等。而年轻人住房观念的转变，也会给住房租赁市场发展带来新的机遇，产生新的机会。

当然，如果住房投资者、炒房者是通过杠杆资金获得房子所有权的，那就是另外一回事了。因为，杠杆有高有低，而不管高低，一旦被杠杆所控制，只要不出现房价大涨的现象，就必然会形成投资亏钱的问题。而这，又恰恰是调控希望看到的结果。“房子是用来住的，不是用来炒的”定位很明确，对炒房者和住房过度投资者，就得让其倾家荡产。也只有这样，才能让炒房者和住房过度投资者知道炒房的后果，从而停止炒房。

从未来趋势看，房价还会涨，但决不是无序地涨，而是依据经济发展规律和市场需求关系变化以及通货膨胀因素等有序上涨，且上涨幅度绝对不会再超过居民收入增长水平，不会超过经济增长幅度。否则，就要再使调控杀手锏。

（来源：谭浩俊经济观察的财富号 2019-09-16 12:18） [点击查看原文]