無房 | 十大边缘50强房企：建业的河南陷阱

马太效应，赢家通吃。

当市场处于增量，大家每天都在开荒，马太效应还在沉睡中，大小企业相安无事，小而美、小确幸、小欢喜被人津津乐道。

而一旦市场转入存量甚至缩量，马太效应立刻从冬眠中苏醒，张开獠牙锯齿大杀四方，众多小企业或被淘汰，或被大企业吞并，市场将是巨无霸的天下。

房地产行业已从增量步入存量，马太效应不再睡眼惺忪，而是在猎场中虎视眈眈，搜寻猎物吞吃。

未来只有进入前50强的房企，才能活下去。

房师特别整理出来十大50强边缘房企，观察其排名变化，并予以分析。

半个月前，建业地产轰轰烈烈搞了一场活动，庆祝建业足球25周岁。

25年来，建业足球是中国职业足球联赛中唯一没有更换过投资人的职业足球俱乐部，足见当家人胡葆森的执着。

精神可嘉，但球队战绩实在不好看，这些年来，建业足球不是在降级，就是走在保级的路上。

球队成立首年，就从甲B降入中乙；1997年大好局势下冲甲A失败，建业再次降入乙级；2012年建业集团20周年时，球队从中超降级。

2018赛季，联赛进行到第23轮，河南建业深陷降级泥潭，排名倒数第二。俱乐部临阵换帅，用土帅王宝山换掉韩国人张外龙才保级成功。

如今，建业地产自己也陷入保级之战。

2019年1~8月，建业地产实现合同出售金额396.8亿，相较去年同期减低3.1%，不进反退。

建业地产也因此掉出了中国房企销售额50强名单，排名55位，在十大边缘50强房企中垫底。

作为一家从1992年开始就深耕河南的房企，建业地产曾被称为河南王，但就如执着25年足球一样，建业执着耕耘河南一个省份，也迎来降级之忧。

光靠执着不一定成功，有时候还可能是一条道走到黑的结果。

壹

根据建业地产的2019年中期年报显示结果来看，建业不仅仅是销售额下滑那么简单，较深的危机已经开始浮现。

上半年建业地产出售成本翻倍增加，出售及市场推广开支、行政开支增长幅度都明显高于合同出售金额。陈说期内，该公司出售成本为65.94亿元，较2018年同期的30.51亿元上升116.1%。出售及市场推广开支为7.51亿元，同比上升73.4%；一般及行政开支为7.72亿元，同比增加32.4%。

这相当于去年一个销售团队可以卖套房，但今年卖套房却需要请五个销售团队。

很明显，建业的运营出现了问题。营收的增长比不上开支的增加，必然导致利润的降低。中报显示，建业的毛利率及净利率均出现下降，期内毛利率为27.3%，同比跌落8.7%；净利润率为8.5%，同比跌落3.5%，双双低于国内房企的平均水平。

运营出现问题最多只算脑震荡，不算大病。但如果资金和土地出现问题，那等同于手脚瘫痪，不能打也不能逃，将让一家房企十分狼狈。

中报数据显示，上半年建业的负债水平以及融资成本均有所上升。陈说期内，建业地产贷款总额257.98亿元，较2018年末上涨29.9%。净负债率为60.5%，较2018年末上升约5.5%；融资成本为2.3亿元，同比上升40.2%。

在负债额和利息额大幅双增的同时，建业地产的新增土储出现大幅下降。陈说期内，该公司通过招拍挂和股权合作新增储备建筑面积约452万平方米，同比下降44.6%。

究竟是为何，让曾经的河南王建业生此重病？

贰

作为人口大省，河南省一直是中国房地产市场的一块大蛋糕。

建业地产目前已进入河南的18个地级城市和77个县级城市，深耕河南的建业在人口红利加持下，虽然没有做到全国最强，但也平平稳稳的做到了五十强规模。

胡葆森曾在访谈是说：“我当时，就是在15年前，决定深耕河南的时候，我就在想河南有一亿人口，有120个县市，还有那么多的乡镇，这件事，你做到死你也做不完。”

不同于南方房企的激进扩张，建业地产的战略版图一直只有河南一省。在胡葆森看来，吃好一省足矣。

但他没有考虑到，河南大好江山不是建业的自留地，建业能深耕，其他房企也能进来深耕。

如今的河南并非曾经的河南，建业这个河南王当的越来越不安稳。

2018年河南各大房企销售额，建业地产还在第一名遥遥领先。

近年来随着郑州的发展，河南省越发引人关注。在争夺河南市场中，随处可见外来房企的身影出现，恒大、碧桂园等巨头房企早已在2016年瞄准了河南，世茂、龙湖、电建、金辉、奥园、美的置业等房企也在今年首次进入郑州。

几年的时间，河南市场已经快被各路豪强收刮殆尽了。以恒大与碧桂园为例，目前除了济源没有项目外，河南其余地级市外来房企已完全布局完毕。

不仅仅是外患，还有内忧。

曾经的小弟正商，近几年也是在加大步伐抢占河南市场，登封、巩义、新密等均有正商进入的项目。销售额、市占率的日益逼近也让建业压力徒增。

河南第一城郑州，建业的市场销售排名只位列第六，仅仅只有正商的一半。

再拉通看1-8月河南全省各大房企销售额，虽然建业地产还能排到第一的位置，但只比第二名碧桂园多出38.2亿，相比2018年超出第二名140.1亿的成绩大大缩水，按此发展下去，2019年建业河南销售冠军地位或将不保。

前有过江龙，后有本地虎，是建业地产的真实写照。在激烈的竞争和严格的宏观调控双重作用下，建业的拿地和销售越发困难。内忧外患下，建业逐渐发觉自己走不出，也打不过。

战略上的失误，是建业这场疾病的病因。

叁

从房地产业的特点来看，建业坚守河南一个省份，这样的战略是难以持续的。

原因很简单，住宅是一个没有地域色彩的产品，河南人民的居住口味，与全国人民一样，无非就是图个品质过硬，你不要偷工减料就好。

这不像四川火锅，当地人就好这个味，做好家门口生意就能活得很好，本土化壁垒太高，外省火锅根本打不进来。

住宅这种标准化同质化的产品，则是来者不拒，河南大好中原，一马平川，挡不住恒大碧桂园们纵横驰骋，马太效应就会特别管用。

所以，房企要想保住市场份额，唯有攻击，走出去抢别人的地盘，你抢我的我抢你的，一味防守只会将自己逼进死胡同。

房地产行业从本质来说是资源型行业，企业要做的不是守着自己的一亩三分地，而是需要不断扩张获取资源，你不出去，不代表着别人不进来。

然而，这个时候建业地产走出去太迟了，全国市场基本上被各大房企瓜分完毕，市场格局已定。

因为土地资源是不可再生的，房地产的市场格局非常牢固。房企拿到一块地，盖好一栋楼，你不可能把它推倒重来，这还不像互联网产品，用户动动大拇指就能切换。

战略上的失误，也导致了合作伙伴的退出。2019年8月1日，凯德与建业和平分手，对凯德和建业来说，河南就是这样一堵难以横跨的地域围墙，凯德头也不回地翻出了墙，建业却怎么都出不去。

在可以看到的未来，建业越做越小的可能性很大，它还会是河南一家举足轻重的房企，但收缩阵地将成为发展的主旋律。

肆

那为什么当初胡葆森坚持省域化发展呢？

“建业为什么不走出河南”，胡葆森曾经公开回应：“觉得自己能力还不够，所以你跑到几十个城市搞地产，今天两千亿三千亿，那又怎么样？我之所以没走出河南，是因为自己级别不够，还有一种畏惧，敬畏之心。”

全国化布局对房企的要求比较高，小弟正商集团全国化布局的失败还历历在目，房企的资金，人才和管控能力都要到位才适合全国化布局的战略。长期深耕河南，一没外省土储，二没雄厚资金，三没全国化布局经验，想要突围十分困难。

但要看到，河南不光是建业，其他本土房企大都选择固守本土的保守路线，极端者恒达甚至只开发许昌一个地级市，这或与河南房产市场特点有关。

正如胡葆森所说，河南省人口众多，幅员辽阔，给予本土房企充分的发展空间，但硬币的另一面，也让它们丧失了走出去攻城掠地的动力。

家门口的生意都做不完，我为什么要劳心费力去抢外地市场？

有时候，资源太好了就成了甜蜜的陷阱，深陷温柔乡不可自拔。

细究如今的房企排行榜，头部房企大多出身于广东和福建。除了当地市场化程度高，有利于释放企业扩张的天性，还在于这两个省市由于自身的地理区域限制，在七山二水一分田的条件下，如果不往外走，就无法发展。

同样是河南人，许家印在广州创建恒大，积极布局全国拓展城市。七年前恒大只比建业每年多卖800亿，七年后建业却只能卖到恒大的零头。

伍

过去还信誓旦旦只做河南一个省，胡葆森今年也改口了。

今年3月底的年报业绩会上，胡葆森首次松口，“将会有条件走出河南”。

形势比人强，胡葆森无疑感受到寒意料峭。

截至2018年末，建业地产河南省市场占有率为9%，与2018年中的10.2%相比继续下滑。

除了外地房企与本土房企抢占河南市场的内忧外患，建业更大的压力是房地产市场的结构性变化。

如今房地产市场的焦点在核心都市圈。

城市的发展与房企的发展一样，也是马太效应从蛰伏到苏醒到凸显的过程，经济、产业、人口都会愈来愈集中到这些核心都市圈。

凯德与建业的分手，正是在于凯德紧跟核心都市圈战略，而建业不得不一再市场下沉，两个房企的发展方向南辕北辙，分道扬镳是必然之举。

就算在河南本土市场， 建业都没有守住河南最大的城市郑州，2009年起，建业就失去了郑州市场老大的地位，正商与升龙轮流排名首位。这是建业一个损失难以估量的败笔，深耕河南，却丢掉了河南最大的房产市场。

而在建业不断下沉的三四线城市，由于棚改去货币化，其他房企纷纷避之不及，碧桂园也做三四线，但是他全国布局有广阔的战略纵深，可以有序撤离那些受棚改影响大的三四线城市。

建业撤到哪里去？

4月15日，财政部发布《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》，13个省市棚改腰斩，分别是山东、河南、山东等，其中河南从64万套减到15万套，跌幅高达77%。

整个河南都是棚改腰斩的重灾区，建业退无可退。

这种把鸡蛋放在一个篮子里面的倾覆性灾难，已在缩小版的建业恒达身上显现。

根据米宅旗下郑州楼市的数据，其唯一开发的地级市许昌2018年棚改计划个数为32，新开工套数/户为41946；而2019年棚改计划个数仅为2，新开工套数/户为1228，不及2018年的一个零头，降幅高达97%，居于河南各大城市跌幅之首。

去年登陆港股的恒达，股价上市首日就破发。

投资人是看预期，前路渺茫，进退失据，今天的恒达，或许就是明天的建业。

陆

对于像建业这样的本土化房企来说，相比于直接突围，或许守好大本营的品牌、产品及市场优势，然后再在扩张过程中，寻找一些相对来讲更具代表性的城市，由点及面地逐步突破更加靠谱可行。

但根据無房于七月的河南本土房企投诉统计来看，建业的口碑并不理想。

2019年上半年，建业集团几大主力楼盘皆遭到不少严重投诉，建业春天里、建业壹号城邦、建业森林半岛屡现违规收费、房屋质量安全、小区绿化管理以及购买房屋时涨价违约摇号不公平等问题频频爆出，在权威媒体投诉平台上共收到71条投诉，是河南本土房企被投诉最多的房企。

胡葆森曾说：“ 建业将要围绕国内消费升级，新型的生活方式，从原来的盖房子单循环，逐步走向房子、兴趣（足球）、幼儿园、学校、文化旅游等多循环结构，孩子的家长也可以成为商场或酒店的VIP，或者建业旗下基金的LP。”

但如果连房子质量都无法过关，那么后续价值延伸将是无源之水。

留给建业的时间不多了，并且恢复健康的药方，也引子难寻。

建业何处去？

（来源：新無房的财富号 2019-09-17 23:26） [点击查看原文]