作者 | 杨瑞（财经三分钟主笔）
来源 | 财经三分钟
这年头，想要买一套好点的房子，2000万都不够用了！
前两天跟一个朋友交流，他说想要买一套初级豪宅（4房），本来以为1000多万就足够用了，结果发现这个预算只能买到刚需盘；即使拿出2000万也买不到理想的好房子，不可能地段又好房子又好还能带学位，尤其是在深圳湾这种地方，满打满打算至少要花3000万。
诚然，这一年深圳的豪宅涨势惊人，比如深圳湾的恒裕滨城，170平米左右的户型，不到一年时间，就由去年年底的2700万左右涨到了如今的4000万，涨幅高达50%！
即使我一向对楼市保持谨慎的态度，但其实也是比较看好深圳的豪宅市场的，总结下来有如下几点理由：
01
稀缺的供给
从市场供给来看，深圳地少人多，尤其是豪宅这一趋势将进一步加剧。
地多人少，是深圳楼市最重要的基本面。从辖区面积来看，深圳只有上海、广州的1/3，北京的1/8。但深圳人口的数量超过北京、上海的1/2，比广州只少了一点点，人口稠密度全国领先。
经过40年的开发，如今深圳可用的土地只剩下20平方公里左右，每年新增用地不足2平方公里，城市拓展的边界极其有限。更何况，这20平方公里不能都用于楼市，还要考虑医院、学校、道路交通、绿地等基础设施和配套，剩下的“边角料”才能用来盖房。
稀缺决定价值，“地多人少”直接定调了深圳楼市的基本面。而在深圳的各种楼盘中，商品房的价值将越发凸显。
这就是因为深圳去年启动的“二次房改”，其中明确提出了“明确安居房公租房等占新增量60%的要求”，因此是要优先保障租赁型用房的土地供应的。
但总的盘子就这么大，安居房建的多了，自然商品房就更少了，尤其是那些核心地段的优质住宅，价格也会水涨船高。
02
旺盛的需求
从市场需求角度来看，豪宅这种房子非常特殊，它的价格不是由普通人的收入均价，而是由生活在这里的最有钱的那部分人决定的，因此它的价格是没有天花板的。
那么现在深圳有钱人的实力如何呢？
此前，新财富曾经做过一个统计——深圳顶级企业家数量已比肩香港，富人数量超过香港！
在身家超过40亿元的200名样本富人中，香港占据了68席，澳门3席，而广东占据了129席，其中深圳有70人。1841年开埠的香港，印象中富人如织，顶级富人的数量竟然比1980年成立特区的深圳甚至还少了两位。
而且，作为全国的科技之都、创新之都，深圳的造富能力未来肯定是要超过香港的。
从调查结果来看，香港富豪多集中于地产业，但深圳来自地产界的富豪占比不到1/5，因此各行各业都有机会，尤其是IT产业，占比26%，超过了四分之一。我们有理由相信，随着互联网技术的持续发展，深圳将缔造出越来越多的年轻富豪。
而且除了深圳本地人之外，现在越来越多来自于北京、上海等城市的有钱人也来深圳置业，因为深圳环境好、有潜力。
相比北京雾霾漫天的天气，深圳的空气简直是好太多了，深圳是唯一进入全国空气质量排名前十名榜单的一线城市，自然吸引了大批“空气难民”的投资置业。
而深圳的未来也是前景无限，近年以来关于深圳的种种利好密集刷屏，中国特色社会主义先行示范区、粤港澳大湾区、大前海、大空港、宇宙中心龙华、光明科学城等等，都让看好深圳的人也越来越多。著名经济学家张五常甚至说，深圳将超越硅谷，成为地球的经济中心。
03高性价比
若是与国际国内豪宅价格对比来看，深圳的豪宅也是真心不贵。
一般而言，豪宅要比均价贵上五倍以上。比如纽约曼哈顿的均价折合人民币大概为10万人民币一平米，中位数房690万一套。而顶级豪宅的价格一般是40万人民币一平米起步，1.2亿人民币一套，更顶级的复式豪宅大概就要1亿美元一套了。而在香港，均价和顶级豪宅之间的价格差能到10倍。
但在深圳，豪宅的价格却是相当便宜，例如深圳湾1号、深业上城、华润深圳湾悦府、招商双玺等，目前的价格也就是15-20万左右。这样的价位，不跟国际大都市比，跟上海、北京比也差了不少，北京的万城华府至少18万一平，上海的汤臣一品要卖到23万一平。
而从豪宅和普通住宅的价格差距来看，豪宅的价格也是相当“便宜”。因为调控以来出台的“限购”“限价”政策，导致楼市被管控的很厉害。在价格的人为天花板之下，普通住宅本身就不贵，所以限制后也没有多大空间，但是豪宅就不一样了，价格的封顶简直让房子成了白菜价。
去年五月份招商双玺新推出的房子预售备案价格才8.17万/平-15.4万/平，整体均价约12.12万/平。这相当于8万多就可以在深圳买豪宅啊，果不其然，“万人抢房”再度上演，一时间，“要求购房者先交500万诚意金才能参与摇号”的“500万蹲”事件刷爆朋友圈。不久之后又上演了华润城润府大雨中“200万离”，都印证了限价之下的价值红利。
同时，由于限购，这使得不仅最有钱的富人们开始买豪宅，也使得那些具有一定资金实力的中产阶级也开始加杠杆买豪宅。
如果你能够幸运地选到核心的优质住宅，踩到价值洼地，那么一定会收获到巨大的价值红利。
04买房建议
不过现在给大家的建议是，虽然长期看好，但蒙眼狂奔买房的时代早已过去。
一是从时机来看，现在这个时间点毕竟与2015年不同，生怕今天没买明天就翻倍了，目前市场进入了比较平稳的时期，民众情绪也趋于理性，所以可以比较从容地看房选房；
二是从价值来看，对于地产这种长期投资而言，同样的一笔钱，会买不会卖，在未来十年甚至五年之内都会出现巨大的差距。所以奉劝大家宁缺毋滥，考虑清楚了再出手。
为了避免打广告之嫌，我一向都不会在公开文章里推荐具体楼盘的，不过可以有几句掏心窝子的选房建议送给大家。
：买城市中心地段、配套设施齐全的房子。
深圳在这一点上具有非常大的优势，因为它是多中心格局，各个中心的优质房产，都可以选择投资，有钱就深圳湾香蜜湖，没钱就龙岗坪山大空港核心区域，中心地段的房子随着时间的推移、价值会不断提升。
：不仅要看房子、更要看房子的周边环境。
房子买来是让人住的，所以周边环境也很重要，著名影星陈小春在这一点上就交过巨额的学费。曾经的他买房都是喜欢就买，买了一套万科第五园的房子，但这里处于住在垃圾场的下风口，空气不仅味道酸爽味道，还含有大量病菌。这样的房子不仅没法住，卖也卖不出去。
：拥有山海资源的房子，但也要分片区。
毫无疑问，拥有这种稀缺自然资源的房子自然可以大大提升其附加价值，但如果不是用来自住度假的话，单单从投资角度而言，远郊类和度假地产其实是华而不实的，明显不具备保值功能。远离都市中心，周边配套不足，一旦高位买入几乎无人愿意接手。
还是那句话，在大势面前，选择比努力更重要。如果你不是钱多人傻、买房来玩的土豪，那么买房一定要“精细化投资”，你花上几个月甚至一年时间的精心研究，将会为你在今后的几十年里带来巨大的回报。
最后，希望大家都能住的好。
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（来源：财经三分钟的财富号 2019-10-06 15:41） [点击查看原文]
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