斑马消费 杨柘
当大多数房企大喊“活下去”的时候，大发地产却在利用自己独特的“朋友圈模式”蒙眼狂奔。
上市1年来，公司业绩井喷，2019年上半年，公司营业收入、合同销售额和销售面积同比分别增长303%、41%和133%。
公司盈利增幅更是羡煞旁人，其归母净利润从2018年中报458.50万元增至2019年中报3.15亿元，净利率从0.29%增至8.16%。
这匹行业黑马是如何做到的？
斑马消费梳理发现，除了去年以来在朋友圈频繁“挖人”，这家房企更重要的决策是，借力品牌房企实现规模扩张和业绩狂奔。此前公司首席财务官罗俊曾对外表示，要继续挖掘“朋友圈”资源。
行业大哥们凭啥带着小弟大发地产喝汤？
深挖“朋友圈”
大发地产（06111.HK）发端于浙江温州，创建23年，在行业里的“资历”长于诸多内地房企，在群雄割据的长三角，是一个另类的存在。
直到去年10月公司赴港上市前，外界对于这家公司的印象，还是一家区域性中小型房企。
这与创始人葛和凯不无关联，2015年之前，公司一直寻求平稳发展，甚至近乎保守，在地产黄金十年中，没有抓住规模扩张的机会。
2015年，葛和凯辞去公司管理层职位，其子葛一旸就任董事会主席、执行董事，这位80后上任后就一改其父沉稳的风格。
在葛一旸的带领下，大发地产从低调变为激进，在狭小的长三角区域大杀四方，成为一股不可忽视的地产“新势力”。
数据显示，2015年至2017年，公司营业收入分别实现6.77亿元、6.57亿元和44.14亿元，净利润分别是-1.5亿元、-1.7亿元和1.08亿元。
大发地产的迅速崛起，得益于其特有的借力扩张模式。
安信国际一份研报显示，2018年3月至12月，大发地产新增9个合作项目，其合作方大多来自国内TOP前30的品牌房企，阳光城（000671.SZ）、弘阳地产（01996.HK）、融信中国（03301.HK）、中梁控股（02772.HK）、正荣地产（06158.HK）、金地集团（600383.SH）等，也有区域龙头房企鑫远达、华鸿、华宇等。
上述合作项目中，除公司和华鸿合作的台州（2018）108地块应占权益达到50%之外，其他8个合作项目，公司应占权益均在50%以下。
2019年上半年，公司新获13个土地项目，应占权益在50%以下的项目有7个，占比53.85%。期内公司在手58个项目，应占权益50%以下项目21个，占比36.21%。
大多数合作并不占据主导地位，大发地产打着“小算盘：一边借力上述品牌房企的土地资源和资金优势，另一方面避免自身经营风险。
此前，公司首席财务官罗俊对外表示，公司将会加大同合作方的合作，增加合作权益，控制有息负债水平。
通过合作，公司自身规模和业绩得到快速提升。首先，公司土储规模从2018年2月底的172万方增至2019年6月底的430万方。
2018年，大发地产晋级百强房企，销售额同比增长204.1%。
2019年以来，香港恒生指数上涨5.04%，4家房企跑赢恒指，涨幅最大的就是大发地产，涨幅为27.95%。
除了跟随战略，公司还频繁在“朋友圈”内“挖墙脚”，即引进具备成熟职业经历与经验的房企高管。
斑马消费统计显示，2018年以来，龙湖、世茂出身的廖鲁江出任公司首席执行官兼执行董事；中海出身的冷俊峰出任首席运营官；中南置地副总罗俊出任首席财务官；泰禾集团原总助，设计中心总经理王峰出任CPO；公司副总裁黄展鸿则来自禹洲地产。短时间构建起一支在多家房产行业平均历练10年以上、且执行效率高的高管团队。
此外，公司还和平安信托、爱建信托等金融机构建立战略发展伙伴关系，保障融资渠道。
在公司的合作名单中，航源飞行器制造公司、VTP公司、山水文园等非专业地产开发企业的身影也浮现，暗示公司悄悄布局文旅产业意图。
凭什么跟着“吃肉喝汤”？
斑马消费初步统计，今年4月至今，大发地产陆续和雅居乐集团（03383.HK）、同信、三巽地产、坤山集团等房企达成合作。
公司为啥能跟着这些行业大哥 “吃肉喝汤”？
在2019年中报中，公司认为，自去年中期以来，与诸多品牌房企成立合营、联营公司，开展业务合作，主要是对方对公司执行能力和管治标准的认同。
外界最深的印象是大发的快和高效。
今年上半年，公司平均开盘周期为6个月，首开项目平均去化率超过80%，回款比例70%。这是一个平均年龄不到45岁的高管团队的执行效率。
斑马消费梳理发现，大发地产执行的高周转模式，正是阳光城、融信中国、中梁地产这样的扩张型房企所看重的。
被行业大哥们带着喝汤，大发地产也在积极走出传统市场长三角区域。
在新进区域中，大发地产应该是充分学习和借鉴了阳光城和佳兆业集团（01638.HK）的合作模式。
此前，阳光城进入大湾区落子深圳，与深圳旧改专家佳兆业集团共同成立项目公司，合作开发深圳房地产项目。佳兆业集团从深圳旧改起家，阳光城作为外来房企有熟悉的地方房企带领，二者的互补效应更好。
大发地产紧随其后落子大湾区，选择和当地房企坤山集团合作。
企查查显示，坤山集团旗下有坤山地产、坤山文化旅游及坤山教育发展等3家控股子公司。坤山集团在广东省内已积累丰富的土地及项目资源，在城市更新、村企合作等一级土地开发领域多有涉猎。
走出长三角地区，外面天地更为广阔，也让公司不禁喊出千亿弯道超车，5年冲击3000亿的目标。
安信国际研报认为，按照公司现时约 300 亿元在手货值的土储计算，要劲取千亿销售，需要在未来数年维持一个比较激进的购地策略。以 80%去化率及 50%推盘量计算，千亿销售需要以 2500 亿元的土储货值为基础，意味着公司须在未来数年每年净新增货值不少 500 亿元。
这种蒙眼狂奔模式，外界并不看好，公司最近几年的业绩增长，主要得益于交付面积增长和房价攀升。
公司毛利率和净利率在最近几年上升，2015年至2018年，公司毛利率分别为15.92%、18.14%、14.89%和26.61%，净利率分别为7.89%、3.33%、3.43%和8.23%。今年上半年净利率8.16%，仍低于10%的行业平均水平。
激进的扩张策略也在考验着公司的现金流。2015年至2018年，公司经营活动产生的现金流量净额分别为-7.92亿元、8.55亿元、-23.93亿元和4.29亿元，2019年上半年为1.22亿元。
（来源：斑马消费的财富号 2019-10-14 07:51） [点击查看原文]
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