内容来源：时间财经
作者：陈世爱
两任董事长被查。
中国“地产教父”结结实实地被拍在了沙滩上。
近日，广州珠江实业开发股份有限公司（简称“珠江实业”）收到广州证监局发布的警示函。警示函显示，广东证监局于2019年6月对珠江实业进行了现场检查，发现珠江实业存在多项违规行为：2018年半年报和三季报存在合并报表会计差错、重大对外投资项目未及时披露、重大对外投资项目进展情况未及时披露。
广东证监局认为，珠江实业时任董事长郑暑平、时任董事长兼总经理罗晓、时任董事会秘书黄静、时任财务总监罗彬对上述违规行为负有责任，决定对其采取出具警示函的行政监管措施。
值得一提的是，郑暑平已经在珠江实业就任董事长一职近15年，自去年3月离任至今，珠江实业董事长人选已发生三次变动。此前据投资时报报道称，这令投资者对该公司的管理层丧失了信心。从股价上看公司从去年3月以来股价波动下行，股价已跌去三分之一。
雪上加霜的是，珠江实业近一年半年财报均显示营收下滑。2018年公司营收下降19.70%，2019年上半年降幅扩大至38.54%。财经评论员严跃进对时间财经表示，珠江实业经营收入不佳是因为公司土地储备等规模不大，同时项目销售受到限购等因素的影响。
某Top10房企地方管理层向时间财经介绍，珠江实业和合生创展集团有限公司（简称“合生创展”）都是朱孟依家族旗下的房企，这两个企业不太像常规开发商，最近这些年很式微。
10月12日，珠江实业公告称拟以3.35亿元收购控股股东广州珠江实业集团有限公司(简称“珠实集团”)持有的广州市品实房地产开发有限公司51%股权，主要是为了获得白云湖车辆段地块。对于一年半未获得新增土储的珠江实业而言，是久旱逢甘霖。而隐忧在于，公司2018年末净负债率已高达198.36%，同比增长了82.80个百分点。
时间财经以投资者身份致电公司董秘办公室，对方表示，公司有注意到负债率较高的情况，后续也会有相应方案。目前公司处于自我纠正和触底反弹阶段，正积极部署土地，加强自主拿地。管理层也趋于稳定。
仅有6个在建项目
珠江实业是广州老牌上市公司之一。1993年，其在上交所上市之时，保利地产才刚成立一年，恒大、富力还未出山。那时的广州地产是珠江实业和广州市城建总（如今的越秀地产）、广信房产的舞台，三家并称为广州房地产市场的“三大寡头”。广州城区的白天鹅宾馆、中国大酒店、花园酒店、广州体育馆等多地标性建筑，均出自珠江实业。可以说，珠江实业塑造了广州城区最早的天际线并影响至今。
朱孟依家族旗下的另一香港上市地产公司合生创展，早在2004年已是内地首家销售额超百亿元的房企，王石曾称其为“房地产行业中的航空母舰”。因此，朱孟依被称为“地产教父”，而合生创展也拥有“华南五虎”之首的江湖地位。起步早的珠江实业同样有不少先发优势。
但是经过中国房地产的“黄金十年”，珠江实业已经被房地产界的一波波“后浪”远远甩在了背后。2016年至2018年，中国房地产行业销售总额的平均增速超过20%，而珠江实业的这一数据仅为2.29%。克而瑞研究中心发布的《2018年中国房地产企业销售金额排行榜TOP200》也不见珠江实业的踪影。内地首家销售额超百亿元的合生创展如今规模仍在百亿水平。
2018年公司实现营业总收入34.05亿元，同比下降19.70%。其中，房地产板块作为公司的核心业务，受可结算资源减少及结算进度影响，2018年公司实现收入27.61亿元，同比下降30.84%，占公司营业总收入比例为81.09%。可对比的是，珠江实业2018年总营收仅为保利的1.8%。
2019年上半年，公司营收12.70亿元，同比下跌38.54%，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-1.19亿元，同比下降172.57%。
中诚信证评给出的跟踪评级报告显示，公司销售和结算规模持续下降，主要是因为项目开发进展较为缓慢，可售资源不足及受到调控政策影响。2018年公司实现销售仅28.11亿元，同比下降21.35%，其中权益销售金额为24.24亿元。
项目开发方面，2018年公司无新开工项目，在建项目情况方面，截至2018年末，公司报告期内仅持有3块待开发土地和6个在建房地产项目，总建筑面积为230.90万平方米，其中在建面积为72.01万平方米。从地产项目的布局情况来看，其业务版图较为集中。2018年，珠江实业在广州、长沙的营业收入占总公司营收的65.99%。
与国内大多房企追求高周转不同，朱孟依的发展模式与港资房企类似，即通过“囤地、慢周转”的开发模式，最大限度获得土地或物业升值带来的收益。
典型的案例是，珠江实业拿下广州越秀区的JY-8地块过去了26年，但该地块依然未能入市。广州的珠江嘉园早在2014年就拿到预售证，但截至2019年4月30日，该项目仍未销售完毕，去化率仅为77%。此外，公司2013年签约的位于海口的五源河休闲度假区项目，截至2018年年度报告期末，仍属于前期规划阶段，尚未销售。
中诚信证评的报告表示，2018年，珠江实业存货周转率和总资产周转率分别为0.41次和0.22次，分别较上年下降0.01次和0.10次，因项目受区域调控政策等的影响，项目周转速度有所下降。
58安居客房产研究院首席分析师张波曾公开表示，项目闲置本身就存在着一定的政策风险，不但有可能面临政府处罚，甚至有可能土地本身被政府收回。此外，土地长期闲置，会使土地实际可使用年限会明显缩短，不利于项目未来销售。严跃进则认为，这一定程度上说明珠江实业基本周转能力很弱，后续扩张堪忧。
上述Top10房企管理层表示，每个城市基本都有规定土地被开放商买到后多久要开发出项目，常规是规定2年，未开发完就收回土地。但是实际操作中有政策可以办延期，只要理由说的过去即可。拿地不开发最典型的就是李嘉诚。
请注意，珠江实业2018年有息债务呈上升趋势，年末总债务余额由上年的67.96亿元增长至94.63亿元。随着公司部分债务临近到期，短期债务规模由上年的4.43亿元增至17.45亿元。截至2019年3月末，公司资产负债率和净负债率分别为77.15%和226.46%，财务杠杆水平进一步上升。
一年半换3个董事长
严跃进说：“主业不振从一个侧面也反映出珠江实业的把握机会能力较弱。珠三角本身投资机会很大，按理不会出现主业不振的现象，所以企业未来需要梳理内部的管理条线。”
确实，朱孟依家族的地产王国中，家族管控似乎并未实现与职业经理人的稳定结合。比如，一直作为朱孟依最显著标签的“合生创展”，2012年以来总裁走马换灯地换过薛虎、谢世东、武捷思、陈长缨等人，而在去年9月荣贵出任合生创展的行政总裁及执行董事之前，这一职位已空缺了六年。今年4月，加盟合生创展不到一年的冯劲义离职让合生创展再次备受关注。
朱孟依家族旗下的另一家公司，广东珠江投资股份有限公司是（简称“珠江投资”）同样如此。今年7月24日，珠江投资原总裁许晓军辞职，调任下属公司，随后余耀胜出任总裁。9月3日，珠江投资再次发布了人事任免公告，余耀胜不再担任董事兼总裁一职。翟素文、杨三明、李永红三人的董事职位也被免去。
此前《每日经济新闻》报道合生创展时称，朱孟依家族对公司是全方位掌控。前员工表示老板不放权，公司在管理方面比较传统，企业文化不算强，凝聚力偏弱。
珠江实业情况也不妙。2018年3月31日，其发布公告显示，董事长郑暑平因工作调动，不再担任公司董事长，罗晓担任公司董事长。仅约6个月后的10月9日，珠江实业再度公告董事长易主消息，称罗晓因工作调动，不再担任公司董事长及公司其他任何职务，邓今强担任公司董事长。今年3月29日，珠江实业再度发布公告称，董事长邓今强、董事张纲及董秘黄静辞职。4月，公司董事会选举郑洪伟担任公司董事长。
必须提醒的是，据广州市纪委监委通报，郑暑平涉嫌严重违纪违法，目前正接受广州市纪委监委纪律审查和监察调整。而罗晓则被公诉机关指控受贿，本人也已认罪。
早在2018年财报发布后，上交所就发布《关于对广州珠江实业开发股份有限公司2018年年度报告的事后审核问询函》，关注到珠江实业2018年对外拆借资金量较大且增长较快的问题。2018年年报显示，珠江实业去年一年对非金融企业收取的资金占用费额度为2.29亿元，占净利93%；对外委托贷款取得的损益为1.67亿元，两者合计3.96亿元。
换句话说，珠江实业去年通过资金拆借与对外贷款取得的收益近4亿元，远远超过该年度获得的净利润2.45亿元。显然，对外“放款”成为珠江实业的主要盈利来源。
严跃进称，珠江实业对外放贷的做法，很容易让投资者警惕。这种“捞偏门”的方式，容易让公司不聚焦，丧失主业投资机会。（北京时间财经 陈世爱）
（来源：中访网的财富号 2019-10-17 10:59） [点击查看原文]
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