截至10月底，已经有两家长租公寓赴美上市：美国证监会先后公布了青客公寓（NASDAQ:QK,以下简称青客）和蛋壳公寓（以下简称蛋壳）的招股书，青客已经于美国东部时间11月5日登陆纳斯达克。
两者的商业模式，均是从业主手中租下房屋，在装修后转租给租客。这种商业模式需要大量的运营资金支持，例如，蛋壳在招股书中披露：“公寓网络的扩张需要大量的资本支出，包括寻找房源、装修以及向房东支付定金与房租”。在两者的商业模式中，金融机构面向租客提供的租金贷作为预付房租构成了运营资金的大部分。
在本文中，零壹财经将对两者的租金贷的模式、规模、利率以及担保情况等做梳理和解读。
租金贷支持的业务占比均达六成以上
根据招股书，截至6月30日，青客超过65.2%的已出租房间的租金是来自于房租分期贷款。青客与11家金融机构合作，其中，前两家提供的资金占比分别为50.5%及29.5%。而蛋壳在2019年前9个月有67.9%的租客选择了租金贷，在2017年和2018年这个比例分别为91.3%和75.8%， 对于租金贷支持的业务占比下降，蛋壳解释主要是由于增加了与更有声望的金融机构合作，这些金融机构利率更低，贷款审批更为严格 。
利率在4.75%和10%之间
根据招股书，青客的租金贷利率在4.75%和8.50%之间，而蛋壳的租金贷年化利率在6%-10%之间。
根据两家租房平台与金融机构的约定，虽然贷款协议是在持牌金融机构与租客之间签订，贷款审批审核的也是租客的信用，名义上贷款是发放给租客，但金融机构面对的是租房平台的信用风险，而非租客的信用风险。
例如，蛋壳在招股书中披露：“对于蛋壳公寓，如果租客选择贷款，则将其与合作金融机构对接。合作金融机构进行信用评估，审批通过后，金融机构与租客签署贷款协议，并将贷款直接打给蛋壳（金融机构一次性支付11个月的房租，第一个月的租金及押金由租客支付 ），之后租客按月偿付本金，蛋壳支付相应的利息。在租客提前解约或者未能按期还款而违约的情况下，蛋壳需要按要求在两个工作日内将剩余租金返还给金融机构。”
而青客也在招股书中披露：“贷款覆盖最多24个月的房租，在租房开始时打到青客的账户，之后青客按月支付利息，租客按月还款。贷款由租客向金融机构申请，由金融机构审批。”在租赁中途中止的情况下，一般青客要在中止后的0-31天向金融机构返还剩余的租金。
可见，两家金融机构的租金贷，金融机构要承担的并非租客的个人信用风险，而是租房平台的信用风险，因为在租客违约后，平台有义务返还剩余租金。所以两家租房平台的租金贷虽然在名义上也是消费贷款的一种，但其利率水平要低于其他的消费贷款利率。
租房平台均提供保证金作为担保
针对租金贷，青客在招股书中披露：“按照行业惯例，青客提供担保，在租客违约的情况下，青客要将贷款余额还给金融机构，也会提供不超过贷款余额5%的保证金。”而根据蛋壳与金融机构之间的协议，蛋壳收到金融机构的贷款后，要在第三方账户存入一定比例的现金，截至2018年底，这笔限制性现金为155,591元。
租客为什么选择租金贷：减少资金压力
蛋壳对于选择租金贷的租客不提供任何直接的“奖励”。但是，选择租金贷后可以按月偿付贷款，相当于按月支付租金，而不选择租金贷要按季、半年或年来预缴租金，显然选择租金贷的资金压力更小，更有吸引力。青客的做法是在锁定期内，租金半年付享受5%折扣，年付享受10%折扣（平均每月不高于200元）。显然，租金贷能够吸引那些资金紧张的租客选择贷款去享受半年付的5%折扣或年付10%的折扣。
金融机构贷款形成的预付房租构成了长租公寓营运资金的主要来源
青客和蛋壳的运营模式需要大量的运营资金，银行的租金贷作为预付房租成为运营资金的主要来源。蛋壳招股书披露：截至2019年9月30日，金融机构提供的预付租金为31.06亿元，占蛋壳负债总额的40.5%，而来自于租客个人的预付租金为7.94亿元，来自于租金贷的预付租金是租客自付的预付资金的近4倍 。
青客在招股书披露，截至2019年6月30日，来自于金融机构的租金贷款达8.726亿元，在总的负债中占比32.3%。这些贷款“支持了青客在租房、装修、房间的维护及运营等方面的支出”。
结论
两家长租公寓的运营模式对于贷款租房的租客而言，不会出现“套路贷”中存在的在房东提前收回房屋的情况下，租客仍未解除还款义务，从而留下不良记录的风险，因为租客是与租房平台之间建立租赁关系，而非与房东之间。对于租赁平台而言，租金贷是其杠杆运营的一种形式，如果扩张速度过快，将面临流动性风险。
从目前两家长租公寓的财务数字看，账上现金远高于经营净现金流出，流动性尚且健康：截至2019年6月底，青客的现金及现金等价物为3.42亿元，而2018年及2019年上半年的经营净现金流出分别为1.17亿元及5569万元；蛋壳截至2019年9月底的现金为37.65亿元，而2018年及2019年前9个月的经营净现金流出分别为11.64亿元及16.29亿元。
（来源：零壹财经的财富号 2019-11-12 12:19） [点击查看原文]
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