最近,北京的网红学区房又火了。

11月11日上午,位于“北京市西城区烂缦胡同”的一套建面5.6平方米的“老破小”学区房,以总价127.55万元成交,即22.78万元/平远高于65.76万元的评估价。

图片来源:阿里拍卖网

这套房子建于1949年前,房龄已超过70年,朝向为东。

图片来源:阿里拍卖网

从拍卖网上的照片看,这套老房子环境“感人”,空间狭小,几乎无法满足正常居住需求。

就这样一套“1室0厅0层”的“老破小”,还是竞买人通过136轮竞价得来,当时也吸引了4.93万人次围观。

部分竞价记录

图片来源:阿里拍卖网

这套高龄房的周边是陶然亭和八大胡同,属北京核心区。

具体对应的学校尚无法查询,但这套房子位于北京西城区,是北京教育资源最优质的三个区之一,想来学校也不会差,所以它才能有如此高的溢价。

换言之,花费近130万元拍下房子的人,就是为了获得这套房子的教育资源。

无独有偶。

今年6月有媒体报道,北京西城区六铺炕二区一套面积为12.2平方米的储物间,被一家长以360万元买下,单价为29.51万元/平米。这套房产没有上下水,无法正常居住。

据说这位家长“博”的,就是学位。他也打算孩子上学后,立马转手。

北上广深的学位房贵得惊人。

而大洋彼岸的美国,有点后劲不足了。

最新数据显示,美国楼市可能会失去最年轻一代的“接盘侠”。

美国首次购房者高龄化

根据全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据,2019年,美国首次购房者的年龄中位数已增至33岁。这是该机构自1981年开始收集数据以来,录得的中位数年龄最大的一次。

与此同时,所有买家(含多次购房、重复购房)的平均年龄中位数,也增至47岁的新高,连续第三年攀升。

为何年轻人不买房呢?

有报告称,自10年前美国楼市崩溃以来,保障性住房建设从未恢复。

住房存量低,加之利率低,推高了房价。

这让拥有更多资产、手头有现金的美国老年人,买房变得容易。但那些没有足够存款付首付的美国年轻人,就被排除在房产市场之外,成为租房一族。

另外,随着购房者平均年龄的增加,购房者的平均收入也在“被动”增加。

因为经适房的消失,低收入买家被挤出购房市场,因此买家的收入中位数得以升至93200美元(约合人民币65万元)。

本科生起薪与房价的时间差

美国权威薪酬统计机构Payscale 统计了全美本科毕业生的薪资情况。

常青藤的本科毕业生:

起薪中位数约为6.91万美元(约合人民币48万元)

工作10年以上年薪中位数约为13.56万美元(约合人民币95万元)

其他薪酬排名前250名的学校:

本科生的起步年薪中位数为5.78万美元(约合人民币41万元);

工作10年以上的年薪中位数约11.08万美元(约合人民币78万元)

上面可是全美薪酬排名前250名的大学本科毕业生收入,而更多的美国年轻人,收入更有限。

房地产估价服务公司Zillow称,目前,挂牌的房屋中间价为28.9万美元(约合人民币203万元),售出的房屋中间价为23.7万美元(约合人民币166万元)。而美国的月租金中位数为1700美元(约合人民币1.2万元)。

也就是说,从排名前250名的美国大学毕业,在不需要还学生贷、汽车贷、消费贷的背景下,4年不吃不喝,就有实力买房。

看上去很美!

但是美国国土面积广阔,高薪工作通常在经济更为发达的城市,而这些城市的房价,通常比全美在售房中位数高好几倍。

更让年轻人吃不消的是,美国大学生通常都有不菲的学生贷款。

美联储上周公布的数据显示,美国第三季度学生贷款创下1.64万亿美元的“恐怖纪录”。

自2009年第三季度以来的10年里,学生贷款已经猛增120%。同期美国消费者价格指数只上涨19%。

另外,美国学生债务的激增并不是因为高校学生增加造成的。

恰恰相反,根据美国教育统计中心的最新数据,2010年至2017年间,美国大学入学率下降了7%。

也就是说,越来越少的学生借了越来越多的钱,用来支付学费、交通费、电子设备费等等开销。

开支大,收入并不给力,加上美国年轻人喜欢及时享乐,美国国内担忧,他们正失去最年轻一代的购房者。

房住不炒。

当我们的房子开始回归“住”的属性,回归“家”的概念时,我们也会失去接盘侠吗?楼市、特别是一线城市的房产,还会那么火吗?

如果我们也失去年轻的购房者,还有哪些投资机会呢?

对普通人来说,可投的金融产品主要有:

  房地产

  股票证券及股票类基金

  信托及债券型基金

  P2P

  货币基金、理财产品、银行存款

招商证券统计显示,在过去的9年里(2010年8月-2019年8月),不同类别资产“滚动五年年化收益率”如下所示:

图中可见,一线城市房产收益最高,然后是不踩雷的P2P、偏股型基金、信托、债基以及一年期银行理财产品。

数据来源:招商证券  统计区间201008-201908

由于信托门槛较高,P2P名声不佳,债券偏小众,普通投资者的主要选择,还是楼市、股市(偏股型基金)和银行理财。

在很多人的印象中,A股很差劲,十多年了还在3000点附近转悠。

楼市就不同了,仿佛一线城市炒楼的人都是几百万、几百万的赚,与“关灯吃面”的股民形成鲜明对比。

然而从数据看,股市并非一无是处。2010年8月至2019年8月,偏股型基金滚动持有五年的平均年化回报在8%-15%之间,平均值也有10%。

在几大类资产中,一线城市房产收益确实是最高的。但这种高收益能持续多久,真不好说。再者说,一线城市的房产收益,与绝大多数普通人并没有什么关系。

总结了过去,再看看未来。

对于未来五年的大类资产情况,

招商证券认为:

未来随着货币政策进一步宽松,本轮利率下行周期空间打开,同时刚兑打破,信托、债券型产品、银行理财、货币基金收益率或将会继续下行,而“房住不炒”的政策或将会约束2020年、乃至未来很长一段时间的一线城市房产的投资回报率。未来几年,权益型产品(例如偏股型基金、部分股票)或将成为赢家。

我们无法预测招商证券的“命中率”有多高。

但“买房必赚大钱、房子总有接盘侠”的观点,可能得变通一下了。

主要参考资料:

1、招商证券《换挡资产荒,峰峦入莽苍——A股2020年度投资展望》20191102

2、香港万得通讯社《美国年轻人:“负N贷”,谈什么买房?》20191112

 

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