地产行业并不复杂，因为利润后滞，可锁定。但是算起来太繁琐。
1、流程简化
地产商的整个流程简化下来：融资——买地——盖楼——卖房。
与所有行业相同，卖出的商品扣除成本，剩余的就是利润。
成本可以刨析为：买地成本，建造成本，三费成本，税收成本。其中买地的成本是最高的。也是盈利的关键。
至于天花板这一块，对比城镇化率，还有很高。
2、锁定利润
楼房是预售，没有建好，地产商只要拿到预售证就可以开卖。
虽然钱收到了，可房子还没有交给客户。所以在报表中，预收款、合同负债，是负债科目，不影响当期利润。也就是地产收入确认滞后于销售，大概是2-3年左右的期限。
也就是地产公司两年前的销售额，减去成本（买地，建造，三费，税收），大约体现到今年报表的利润。
3、三大要点
地产商三大看点：拿地成本，周转率，融资成本。
（1）拿地
房价涨，地产商未必赚钱。房价跌，地产商未必亏钱。秘密就在于拿地。
拿地是地产商最大的成本，也就是在拿地的这一刻，成本与利润几乎锁定。所以拿地是利润的关键。如何以低价拿到好的地皮，就成为了大学问。
拿地非常考验眼光。这不是标准化的流程，需要多重因素的考量。
地产商拿到的地皮“物美价廉”，利润高，房子还好卖，周转就会快。
（2）周转率
地皮的好坏，直接关乎到周转率。
周转率是地产业，零售业的生命线。因为地产业是高负债模式，依赖融资。必然要控制资金链不断开，最大的利用资金效率，快进快出。
重心点再度体现在了地皮。房子要想好卖，地皮的价格与位置才是关键。远比强推，地推以及各种推来的靠谱。
《我在碧桂园的1000天》就详细描绘了碧桂园的打法，
因为拿地不是标准化流程，为了拿地好，提高周转率。那就让利给团队。
只要团队拿的地好，卖的快，给出的提成也就非常高。
用钱，最大限度的调动人的积极性，提高效率。自古以来这招无往不利。
可鱼与熊掌不可兼得。效率有了，质量可能就没了。
所以对于高转送打法的地产商，例如碧桂园，去年频繁爆发安全问题，质量问题。
追求效率，旗下团队跟打了鸡血似的提高周转率，能不出事么。
有媒体称碧桂园盖楼就像3D打印机，唰的一下，房子就盖好了。
做碧桂园的股东或许是不错的选择，做业主，就未必了。
至于高效周转率这一块，大公司能做的来。因为对于管理能力，融资成本的控制，需要很高的制度标准。小公司较难做的来。
（3）融资成本
很多行业度过野蛮生长期后，走进成熟期，都会有一个强者恒强的过程。
地产业的成熟期主要体现地产商的融资成本优势。
因为地产行业是典型的“以小博大”模式，高负债，依靠巨额融资经营。
所以融资成本越低，整体经营成本就越低。资金链就越是充沛。
这样自然大的地产商占优。因为发债融资，企业越大，信用越高，违约概率低，发债利率就低，融资成本低。
而地产业又是高度依赖融资的行业，小公司自然不占优势，违约成本或许高，评级就低，发债利率就高，融资成本高。
大与小之间的融资利率相差一倍甚至两倍也很常见。
尤其一旦宏观方面“钱荒”，小公司根本扛不住，资金链很快断开。
低融资利率，是一众地产小公司的梦之理想。
4、估值
地产估值重要指标有三个。
（1）市销率PS
权益销售额与市值之间的比例。因为地产公司利润滞后，所以这种估值的意义就大于PE估值。
市销率越低，则估值越便宜。
（2）NAV净资产清算法
俗称盘地。这种方法极为繁琐，逻辑就是格老的烟蒂清算法。
将地产商手中的地皮，未售楼盘都价值毛估价格。需要每一块地皮，未售楼盘都进行计算，毛估。所以这个工作量就非常大。
例如我毛估盘了一下万科的土地储备，大概还能开发两年多点的土地储备。恒大挺狠，大该有五年多的土地储备。这个过程极为耗时。
毛估出的估价总和，减去负债。还有剩余，就有价值。
显然这种方法没有考量地产商未来发展的。毕竟是格老的烟蒂清算法的逻辑，不关心公司质地。
（3）前瞻PE
顾名思义，根据权益销售额，倒推出的PE估值。
5、还是便宜的
我个人很少买入地产股，因为这一行没有护城河，且高负债经营。财富过于纸面。
房子是大件，每个人一生买房的次数屈指可数，没有复购一说。
那么这种品牌形象主要是对外，而非对于消费者。
刚需消费者对于房子的考量主要还是价格，品牌其次。所以地产商想要凭借品牌溢价是比较困难的。
地产商的主要竞争力就是规模与管理层。以及我们看不到的“关系”。
我们在护城河一文中讲到过，优异的管理层不是护城河。因为我们无法保证管理层是否与始终优异。
管理层不能太激进，那样资金链的压力大。也不能太保守，那样没肉吃。
管理方面也很难标准化，尤其是拿地这一块。
另外对于高负债的公司我个人都不是特别喜欢，倾向于没有负债或者低负债的公司。有多少钱干多少事。
当然银行是例外，以最低成本拿别人的钱赚钱。
不过地产行业尽管这两年涨了很多，因为销量好，估值还是很便宜的。
前些天我也翻过一些地产类别的基金，发现长期并没有跑赢沪深300指数，所以这一块的指数挺尴尬的，也就没买。
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