文 黄莹 秦晓鹏
编辑 邢昀
2019年，万科的房地产“白银时代”已经提了七年。
数据里的房地产行业还在往上走。今年中国商品房销售额有望再创新高，超越2018年的15万亿总规模不成问题，这让当初预测2018年是中国房地产“大顶”的从业者们打了脸。
不过，大家早已达成共识，那个水大鱼大，行业快速扩张的黄金时代已经一去不返。
前不久，融创董事会主席孙宏斌干脆让地产商不要再抱有幻想了，他预测“今年大概是16万亿左右，这个规模大概还会保持很多年。”
白银仍然是贵金属，但是金融、土地、人口、政策、内外形势等各种因素叠加，让当前的市场错综复杂。
白银时代里房企拼杀也进入下半场，这是一场存量竞争。
有限的资金、土地、人才等资源向头部房企集中，第一梯队里的碧桂园、万科、恒大逐渐抛弃“规模为王”，构筑利润护城河，或强调固本回归主业，或大手笔投入新赛道。处于尾部的小企业面临一轮残酷的洗牌和出清。二线梯队不少仍在放手一搏，逆市加杠杆，继续高周转，期望跨过主流房企的销售门槛。
进入存量时代
2017年，知名财经作家吴晓波问北京大学国家发展研究院教授周其仁，“对于过往十年，如果用一个词来形容，你的答案是什么？”
周其仁略微沉思了一下，回答：“水大鱼大”。
在那十年间，中国经济总量增长了2.5倍，跃居世界第二；人民币规模总量增长了3.26倍……
在大水的滋养下，房地产这条大鱼也茁壮成长，十年间，交易总额从3万亿到15万亿，增长5倍。
这十年间，人们的收入水平大大提升，城镇化推进，城市里破烂的棚户区逐渐消失。
房地产市场快速发展的逻辑就在此，人们追求更高的生活质量以及更优的生活空间时，产生了相应需求。但随着时间推移，这些因素慢慢开始改变。
据国家统计局数据，目前，我国城市城镇化率已经达到59.6%。
根据发达国家的城市化经验，城市化率在30%~70%期间是加速城市化的时期，发达国家的城市化率在80%左右。我国现在应该处于城镇化的中期阶段。
但数据显示，从2015年以来中国的城镇化率增速明显下降，已经进入了增速放缓的中期偏后阶段。
这也就是说，虽然城镇化还有上升空间，但趋势很缓，想要通过城镇化在短时间再掀起一波城市建设的浪潮已经不太可能。
城市化需求放缓，改善性需求中对房地产产业拉动最强的棚改货币化也在2018年近乎走到尽头。
2018年10月，国务院常务会议部署推进棚户区改造工作，要求因地制宜调整货币化安置的鼓励政策，库存不足、房价上涨压力大的地区要尽快取消货币化安置。
根据中原地产提供数据，在此前的2013—2016年，全国棚改货币化安置率分别为7.9%、9.0%、29.9%、48.5%。从2018年开始，棚改工作进入收尾，到2020年全部结束。能改再造的项目所剩无多。
人口和政策所带来的红利慢慢淡去，一切都在告诉各个企业，“捡钱”的时代过去了，房地产行业的较量进入下半场，增量时代不再，存量时代已来。
房地产行业进入下半场，与上半场的逻辑全然不同，谁也不掌握正确答案。
处于第一阵营的房企，希望自己能押中考题，准备了多种应对方式。
万科已经开始收敛聚焦，砍掉了例如万村计划在内的不赚钱的探索项目，同时，还在试图构筑第二条增长曲线，从住宅向提供城市配套的服务商转型。恒大也在用自己在房地产行业赚到的钱补给新能源汽车。
对于在第二阵营的房企来说，更信仰“规模为王”，卯足劲就压一道大题。
前些年表现低调的世茂房地产在今年斥资200亿买下泰禾、明发、万通等的18个项目，立志重新回到前十阵营。金科在新城控股实控人风波之后，斥资54.75亿元，接盘16个项目。
存量时代下房企生存的二八定律愈发明显，20%的房企掌握着80%的资源，规模越大的开发商，得到的资源就越多。
更多的房企正在经历一轮残酷洗牌。增量时代里那些借着杠杆蒙眼狂奔的小企业真正面临“活下去”的挑战。
人民法院公告网显示，截至11月28日，破产倒闭的开发商有459家。这个数字还在与日俱增，其中不乏曾位列宁波市百强企业第3位的银亿集团。发生债务违约的企业更多，比如房地产百强的老牌企业颐和地产、上市公司正源地产。
存量时代之中，随着潮水退去，裸泳者处境岌岌可危，熬不过去，银亿的命运就是他们的命运。
以价换量
相比2018年“活下去”的悲观，2019年各个房企都显得更为冷静、理智。无论战略上做什么调整，“回款、回款、回款”成为飘荡在房企头上一整年共同的主题。
今年8月以来，包括碧桂园、恒大、融创在内的一些头部房企已经开始出现不同力度的促销优惠活动，比往年提早了一个多月的时间。
8月20日，恒大提前打响“金九银十”抢收战的第一枪，开始推出全员大营销。
紧跟恒大之后，龙湖集团在重庆启动了全线物业降价1%、邀请好友领购房券等促销手段。绿地广东公司在国庆期间实行14盘联动。融创天津公司启动员工自购及全员泛营销。阳光城在全国开展“千亿攻势”特惠购房季……
存量时代里，对房企来说，资金流是生命线。对于那些渴望跨越千亿销售门槛的房企，以价换量才有机会拿到下一轮游戏的入场券。而对于那些已经跨越千亿销售们的房企，过去高周转、高负债透支的增长，如今需要快速回款来改善财务状况。
2019年，经历了一季度的小阳春之后，4月中央政治局会议再度强调“坚持房住不炒”。此后融资收紧，房价上涨过快的城市也开始调控升级。
根据国家统计局公布的数据，以北京为例，从今年5月开始，二手房销售价格指数一直在下跌，从7月开始，新建住宅价格指数也开始下降。
各家房企都开始以价换量，不过促销活动搞得热火朝天，没有房企愿意称之为降价，因为这太敏感了。
不得不说，降价促销一定程度上挽救了今年的收成。
原本很多专家预测2018年是中国房地产天花板，不过从统计数据看，今年1-10月份，全国商品房累计销售额12.44万亿元，同比增长7.3%；商品房销售面积累计13.33亿方，同比上浮0.1%。
虽然增幅不大，但终归是上涨了，接下来突破2018年之“顶”的15万亿还是很有希望的。这也被称之为我国房地产的销售韧性。
即便如此，这样的销售额对很多企业来说还是不够理想，仍有很多企业没有完成自己的销售目标。
根据中房网不完全统计，按照已公布2019年销售目标的49家房地产企业，只有38%的企业完成销售目标的83%（按月平均完成率计算）。在去年公布销售目标的52家企业中，这个数字能达到50%。
2019年的日子所剩无几，房企甚至加入了电商大战之中。2019年双十一，包括恒大、碧桂园、融创、蓝光发展在内的房企，开始登陆电商平台，渴望实现最后冲刺。
房地产企业之所以这么拼死拼活收回款的意义在于，“现金为王”，在未知的存量时代需要做好“过冬”的准备，这个准备越早越好。
拿地分化
已经做好的面包要降价促销，此时，少买点面粉是相对稳妥的做法。
土地作为房地产行业的上游，也有退潮的迹象。不同的是，房市上半年还有个小阳春，而土地市场的2019，太难了。
来源：国家统计局
今年1—10月，房地产企业土地购置面积累计值同比下降16.3%，几乎降到了2015年前10个月的水平。土地购置成交价款累计值相较2018年下降15.2%，却是2015年的1.7倍。
2015年，是万科喊出白银时代的第三年，那一年的土地购置面积和成交价款也出现了较大程度的下滑。如果不是棚改货币化，2015年或许是房地产市场上鲜明的转折点。如今，土地市场又回到了那个临界点。
今年的土地市场还有一个关键词“底价成交”，虽然底价成交多数发生在综合用地上，不过住宅用地的溢价率也不太乐观。
根据2019年100大中城市住宅土地成交溢价率情况，上半年和堪称楼市调控最严年份的2018年相差无几，下半年则稍好于2018年。
来源：Wind
成交面积、成交额、溢价率，无不说明持看空和观望态度的居多。然而在整体收缩的背景之下，房企内部对待拿地的态度可谓冰火两重天，有的企业战略收缩，有的企业则逆势扩张。
今年7月，富力地产表示原则上下半年暂停拿地；万科的中期业绩会上，副总裁张旭也表示：“拿地还是很难的”。
万科一向谨慎，或许不能代表头部企业的态度。但以“激进”著称的碧桂园同样减少拿地，基本可以代表大房企的整体观望情绪。
克尔瑞数据显示，碧桂园今年前10个月，累计拿地金额和面积均占据榜首，但同比分别下滑约36%和50%。
融创、保利同样拿地相对保守。反倒是中型企业仍然在追逐规模的路上狂奔，拿下一个又一个地块。
11月19日，厦门迎来一场重磅土拍。所拍地块位于厦门的地理核心，临近轨道交通3号线、靠近SM商圈和五缘湾等高端商业区，实乃房企必争之地。
此次土拍吸引了金茂、旭辉、金地、建发、中骏、华发等16家房企的参与。在经过89轮竞拍之后，闽系房企中骏集团以59.4亿元击败各个实力对手，拿下了该地块，溢价率超过30%，无论是单价还是总价，都刷新了厦门土地市场的新高度。
中骏集团手狠心定的背后是对规模的追逐，是700亿元的年度销售任务，这一目标相当于在2018年的基础上提升36%，与此同时，中骏还提出将在2020年发起对千亿销售额的冲击。
包括大华集团、宝龙地产和急于上市的金辉集团在内的中型房企，今年对土地规模的态度相对激进。
来源：券商研报
华泰证券的研报也表明在TOP50的房企中，越靠前的房企越谨慎。
头部房企并未像以往一样逆周期拿地，原因也不尽相同。前文的富力和万科就是两种不同类型的代表。
富力不拿地，最主要的因素是房企融资渠道收紧，自身的杠杆水平又高，难以拿到低成本的融资。关于融资，下文会再叙述。
而万科不拿地，有一部分原因也在张旭的话里，“如果太远的地，是很容易拿的”。
说白了，那些地方不值得。
但地理位置、配套好的地块毕竟有限，仅通过招拍挂的方式，很难满足一些企业尤其是大企业的需求。
当市场进入存量时代，无论是优质土地的存量时代，还是销售规模的存量时代，大鱼吃小鱼才是正经事。
今年，融创、世茂、金科都发生了大规模的并购事件，或是土地、或是项目股权、或是小型房企的股权。
融创，被称为“并购之王”。今年豪掷125亿收购了泛海系的上海董家渡项目，又接连入手阳光100旗下的部分重庆项目、新湖中宝一处位于上海虹口区的地块，临近年底孙宏斌又大笔一挥，152亿买下云南城投18个项目。
世茂股份今年6月以超过60亿元的对价接盘了粤泰股份的5个项目；金科股份也接盘了新城控股的多个项目。
融创老总孙宏斌还多次提议银行支持“并购贷”。
强者愈强，弱者愈弱。头部企业必然会向优质土地资源发起争夺，并购也将频频上演。
融资收紧
新湖中宝为什么将土地卖给融创？富力为什么不再拿地？
都和今年的政策环境有关。
以往的调控，总会有反复，以至于多数人将2018年的稳房价和稳地价解读为放松调控，认为下一步就是资金面的宽松。
2019年年初的降准确实给了这样一种错觉，市场也顺势高潮了一把。5月份出台的金融机构不得违规进行房地产投资的相关规定，如一记当头棒喝，打消了所有的热情。
今年，每一次货币政策的变动都搭配了对房地产行业的特别声明。而且资金端是全方位、多渠道都在收紧，除金融机构资金被限制外，今年7月，政策规定房企海外发行债券也被要求只能用于偿还一年以内的债务。
各企业融资的方式也发生了变化。
今年前10月，房企的融资结构中，国内贷款累计值占比不断下滑，从年初的超过20%下降到不足15%。
降价促销也颇有成效，通过定金、预收款、个人按揭贷款这些途径获得的资金占比逐步上升，占总到位资金约50%，相较2015年提升了近10个百分点。
来源：券商研报
和国内贷款环境相比，海外发债受到的限制不算很强。所以今年也是海外债券的井喷之年。据市界统计，截至2019年11月27日，内地房企发行的美元债有188支，计划发行规模累计值为615亿美元，早已超出2018年全年水平。
各个企业对资金的渴求程度在美元债的票面利率上体现的淋漓尽致。
销售额低于400亿的当代置业发行的债券以15.5%的利率高居榜首。剔除预收账款后资产负债率（wind口径，非公告口径）仍超过75%的泰禾，今年发行的美元债票面利率为15%，紧跟其后。净资本负债率超过100%的佳源国际控股的美元票据利率达到13.75%，卖地的新湖美元债利率也在10%以上。
上文提到的中骏集团在今年8月之前发行了三期美元债，利率在7%到8%之间，属于中游水平，13亿美元的发行规模，大概也是其出手拿地的底气。
而万科、华润的融资成本只有3%—5%。
财务越稳健的公司，越容易拿到融资，还是低成本的融资。融资向头部企业集中，同样是一种趋势。
有研究报告统计了15家主流房企（碧桂园、恒大地产、万科、融创中国、保利地产、中海地产、龙湖地产、华润置地、金地集团、绿城中国、招商蛇口、新城控股、世茂房地产、富力地产、远洋地产）的融资集中度，这15家企业新增的有息债务占309家房企新增有息债务总值的比例已经从2015年的21.3%上升到今年上半年的66%。
新增融资向头部企业倾斜，无疑是挤压了中小房企的生存空间。雪上加霜的是，2015年—2016年信贷环境宽松时发行的债、欠下的钱，迎来了偿还高峰期。
光大证券的一份研报显示，2019年—2021年，是房企偿还债券的高峰期。
来源：Wind，光大证券研究所
大中型企业可以通过加快销售来补充现金流，融资渠道也比较多，自然不必忧虑。小企业可就没这么好命了，本来融资就不易，又赶上债务集中偿还期，未来免不了会有一波并购潮和中小房企破产潮。
结语
很多年后回望2019，它可能是中国房地产历史一个新的开端时刻。
城镇化率的新水平、棚改的逐步退出、“房住不炒”的政策基调不动摇，注定了房地产不会再出现单边上涨的行情。随着存量时代的不断深入，房企之间的厮杀必然越来越激烈，由分化带来的结果也将越来越明显。
增量时代，大企业吃肉，小企业尚能喝汤；存量时代里，优质土地资源、新增融资、人才都在向头部房企靠拢，手里有地有钱的头部企业纷纷开始寻找第二增长极，中型企业仍在筑造规模护城河，小房企的第一任务变成了活下去。
（来源：市界Newsseeker的财富号 2019-12-06 07:09） [点击查看原文]
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