疫情对绝大多数行业来说，都是负面的，对有些行业甚至会造成不可逆的伤害。房地产开发也肯定会遇到困难，这毋庸置疑。现在已经有很多人在看空地产，而且对一些资产负债率比较高的房企非常不看好，严重的甚至认为这些企业会很快崩盘，生存都是问题。
普通的投资者持有这种看空论调也就算了，有些在自己的标签上贴着“地产股达人”的大V，竟然也会说出这样的言论，可见地产真的是让很多人误解的。就像住了一辈子房子的人，照样不知道房子是怎么建起来的，买地产股的人也经常不知道自己的钱是怎么赚的，自然也不会知道自己的钱是怎么赔的。
之前，我们梳理过房企负债的问题，地产开发这个行业由于预售制的存在，导致资产负债率整体偏高，比一般制造业高出近一倍都是存在的，与银行、保险这些高杆杆行业也相差无几。
有些房企即便把合同负债减去，净负债率也仍然高企，超过100%的为数不少，超过200%的也依然存在。按照传统教科书中关于企业财务的论断来理解，这种房企一直处于孤注一掷的状态，遇到如此之大的疫情，肯定是劫数难逃了。
但事实并不是这样，我之前反复说过，有些房企现在最大的问题不是负债率太高，而是负债率太低。经常看到有人拿某某地产公司来说事，认为当前的行情对这种低负债的企业是极大的利好，这并不是一定的。
事实上，很多国资地产企业之所以在2015年这一波地产爆发期掉队，就是因为自身属性原因导致资产负债率不能得到提升，眼看着酝酿了5年的大行情，却捉襟见肘，只能坐视恒大、碧桂园、融创这样的民企一路狂飙，把后面的部队越拉越远。
2019年年初，融创曾经说过要降低负债率，但2019年中报出来，大家却发现其资产负债率不但没降，还上涨了一些。直到2019年下半年，融资被严控，很多想提升负债的企业错失了最后的机会，才知道老孙对大势判断如何有先见之明。
地产开发，比的就是负债能力和管理能力。设计、施工、销售、物业都可以外包，但钱一定是自己借、自己管的。管好钱，用好钱，这才是开发商的主业。
对有些企业来说，高负债意味着优势最大化，能把自己的强势成倍数去放大。但对有些企业来说，高负债也可能成为催命符，数十载的积累，会因为资金的周转不便而毁于一旦。
想在财报上看清楚这两种公司的区别是很难的，仅就并不并表这一项，就能让最高明的会计师被完全误导。就像一个侦探小说，读者猜了所有的可能，但凶手却是书中从来没出现过的人物，这绝对不是读者的错。这样的书是没法畅销的，但这样的报表却是地产界的主流！
功夫在表外！以后大家在判断高负债房企是否健康的时候，可以应用一个指标，就是“负债土储比”。由于国内的土地一直都是流动性较好的优良资产，尤其是一二线核心城市的配套成熟地块，可以说是全国最好的核心资产。而这些土储不能全部按公允价值直接并入房企的净资产，这就导致我们看到的所有负债数据都是失真的。
有些看起来资产负债率或者净负债率较高的企业，如果它拥有大量的土储，它实际的负债率是远远低于我们所看到的数字的。当然它的负债率高企的原因，也一定程度是因为土储较高的缘故。但即便遇到当前这场空前的灾难，即便企业当前的现金流有一些紧张，卖几块地就很容易解决资金链的问题了，有时候一些净负债率较低而土储较少的房企，现金流反而会更加紧张。
不是所有的高负债房企都是好公司，但至少高负债、高优良土储的公司远没有看起来那么危险。
地产商，有地就有产，地才是最好的资产！
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