疫情对绝大多数行业来说,都是负面的,对有些行业甚至会造成不可逆的伤害。房地产开发也肯定会遇到困难,这毋庸置疑。现在已经有很多人在看空地产,而且对一些资产负债率比较高的房企非常不看好,严重的甚至认为这些企业会很快崩盘,生存都是问题。

普通的投资者持有这种看空论调也就算了,有些在自己的标签上贴着“地产股达人”的大V,竟然也会说出这样的言论,可见地产真的是让很多人误解的。就像住了一辈子房子的人,照样不知道房子是怎么建起来的,买地产股的人也经常不知道自己的钱是怎么赚的,自然也不会知道自己的钱是怎么赔的。


之前,我们梳理过房企负债的问题,地产开发这个行业由于预售制的存在,导致资产负债率整体偏高,比一般制造业高出近一倍都是存在的,与银行、保险这些高杆杆行业也相差无几。

有些房企即便把合同负债减去,净负债率也仍然高企,超过100%的为数不少,超过200%的也依然存在。按照传统教科书中关于企业财务的论断来理解,这种房企一直处于孤注一掷的状态,遇到如此之大的疫情,肯定是劫数难逃了。


但事实并不是这样,我之前反复说过,有些房企现在最大的问题不是负债率太高,而是负债率太低。经常看到有人拿某某地产公司来说事,认为当前的行情对这种低负债的企业是极大的利好,这并不是一定的。

事实上,很多国资地产企业之所以在2015年这一波地产爆发期掉队,就是因为自身属性原因导致资产负债率不能得到提升,眼看着酝酿了5年的大行情,却捉襟见肘,只能坐视恒大、碧桂园、融创这样的民企一路狂飙,把后面的部队越拉越远。


2019年年初,融创曾经说过要降低负债率,但2019年中报出来,大家却发现其资产负债率不但没降,还上涨了一些。直到2019年下半年,融资被严控,很多想提升负债的企业错失了最后的机会,才知道老孙对大势判断如何有先见之明。

地产开发,比的就是负债能力和管理能力。设计、施工、销售、物业都可以外包,但钱一定是自己借、自己管的。管好钱,用好钱,这才是开发商的主业。


对有些企业来说,高负债意味着优势最大化,能把自己的强势成倍数去放大。但对有些企业来说,高负债也可能成为催命符,数十载的积累,会因为资金的周转不便而毁于一旦。

想在财报上看清楚这两种公司的区别是很难的,仅就并不并表这一项,就能让最高明的会计师被完全误导。就像一个侦探小说,读者猜了所有的可能,但凶手却是书中从来没出现过的人物,这绝对不是读者的错。这样的书是没法畅销的,但这样的报表却是地产界的主流!


功夫在表外!以后大家在判断高负债房企是否健康的时候,可以应用一个指标,就是“负债土储比”。由于国内的土地一直都是流动性较好的优良资产,尤其是一二线核心城市的配套成熟地块,可以说是全国最好的核心资产。而这些土储不能全部按公允价值直接并入房企的净资产,这就导致我们看到的所有负债数据都是失真的。

有些看起来资产负债率或者净负债率较高的企业,如果它拥有大量的土储,它实际的负债率是远远低于我们所看到的数字的。当然它的负债率高企的原因,也一定程度是因为土储较高的缘故。但即便遇到当前这场空前的灾难,即便企业当前的现金流有一些紧张,卖几块地就很容易解决资金链的问题了,有时候一些净负债率较低而土储较少的房企,现金流反而会更加紧张。


不是所有的高负债房企都是好公司,但至少高负债、高优良土储的公司远没有看起来那么危险。

地产商,有地就有产,地才是最好的资产!


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