春秋战国，英雄辈出。
吴起，生于卫，后入鲁，再仕魏，最后在楚国展露才华。
孙武，生于齐，避乱居吴，最后在吴国将《孙子兵法》大加施展。
伍子胥，先仕于楚，后逃亡吴国，并在吴国功成。
张仪相秦，却终老于魏相的职位。
公孙衍三国相事，苏秦佩六国相印......
列国争霸，争的就是领政治国的人才。
文丨地产三哥
一、阳光城的一条曲线
看一条曲线：
我们说房地产企业高负债，负债主要来自两块：一块是融资借款，一块是房产预售。
这条曲线对应的是阳光城的预收账款和融资借款的比值。
比值越高，预收的房款越多，阳光城这一指标的高峰期在2012年-2014年，同期销售从2011年的23亿元销售额到2014年的220亿元，3年10倍。
高峰和波谷恰好与陈凯进出阳光城的时间契合：他2012年初入职阳光城，2015年2月份离职。
2015-2017年是曲线的低谷，也是阳光城的低谷期，2016年、2017年阳光城的净负债率超过250%。
一直到2017年“双斌”的来到。这个曲线终于又向上走了。
二、中南建设的这条曲线
2015年2月，陈凯从阳光城离职。
2017年8月，陈凯担任中南置地集团董事长。
我们再来看中南建设这一条曲线：
中南建设在财务报告中一直引以为傲的一点是：不要看我资产负债率90%以上，咱的有息借款少，扣除预售房款后资产负债率低。
这一指标一直以来都不错。
陈凯来了之后，这一点更加突出。
三、知道在哪里画线很重要
20世纪初，美国福特公司正处于高速发展时期。
有一天，福特公司一台电机出了毛病，请了许多专家就是鼓捣不好。
后来它请来了著名的物理学家、电机专家斯坦门茨，斯坦门茨仔细检查了电机，然后用粉笔在电机外壳画了一条线，对工作人员说：“打开电机，在记号处把里面的线圈减少16圈。”
故障排除了。
福特公司问斯坦门茨要多少酬金，斯坦门茨说：“1万美元。”
1条线，1万美元？当时福特公司最著名的薪酬口号就是“月薪5美元”，这在当时是很高的工资待遇。
斯坦门茨看大家迷惑不解，转身开了个清单：画一条线，1美元；知道在哪儿画线，9999美元。福特公司经理看了之后，不仅照价付酬，还重金聘用了斯坦门茨。
陈凯就是那个知道在哪画线的人。
陈凯说过，地产行业中的价格、成本、规模、周转等要素中，只有周转是真正的管理核心。
“低成本很简单，现在低成本一个是土地，一个是资金，这两个都跟规模有关系。只有快周转起来，把规模做上去，才可以拿到更便宜的资金。然后才有足够的能力选择土地，这是一连串的逻辑。”
用高周转将负债中的预售款比例加大，把高杠杆的风险转移到体外、转移到购房者、转移到市场上。规模做大、资金便宜、良性循环。
说到高周转，碧桂园是此中王者，预收房款始终保持在高位。
就杠杆倍数来说，碧桂园不低，2019H1，碧桂园的资产负债率是89.33%。
同期，恒大83.55%，融创90.84%。
怎么就碧桂园给人更稳的感觉呢？融资利率更低呢？
因为在有息负债、预收款负债两轮驱动的杠杆中，碧桂园的杠杆更多地放在预收上。
在碧桂园的1.5万亿的负债里面有6000亿元的预收房款，占比39%。
这个指标恒大是7%，融创是27%。
预收款的驱动不足，借款就要加大，融资利率自然会升高。
所以吴建斌也说：“高周转是化解风险最根本的方式。”
陈凯离开阳光城之后，阳光城2015-2017三年依然在高周转的路上狂奔，但过程并不顺利。
从开头那张表上面我们知道，相比于融资，阳光城预收房款2015-2017年的驱动明显不足，而在扩张的惯性下，只能更多的依靠融资驱动。2016-2017两年的净资产负债率250%以上，控股股东股权尽数质押。
一直到碧桂园的“双斌”到来。
“双斌”加盟阳光城，一边把阳光城的财务数据的底交给大伙，一边依样画葫芦，给阳光城动手术。
曲线明显修复，两轮驱动慢慢重新开始了。
显然，“双斌”也是会画线的人。
四、中南建设的融资成本为什么高？
再来看中南建设，它的预收房款的比例一直不低。
相比于阳光城，其对于融资借款的依赖度一直不算高，那么为什么融资利率会比较高呢？
预收款在负债中的比例和融资利率更低为6.48%的苏南老乡新城控股接近。
但是，2019年上半年中南建设加权融资利率是8.51%。
2019年6月11日，中南建设发行3.5亿美元3年期高级无抵押债券,票息10.875%。
2020年2月6日，新城控股发行3.5亿美元3.5年期高级无抵押债券,票息6.8%。
即便是2%的利息差距，一年就是13亿的纯利，2018年中南建设所得税前纯利也只有30亿元。
这个时候，咱们就得认真思考背后到底是什么原因了。
从数据来说，三哥以为，这个融资利率对中南建设是不公平的。
中南建设的明面上的弱点是两项：
第一项，杠杆偏高。但这杠杆中更多的是预收的房款，风险不高。这在碧桂园身上能够得到体现。
第二项，毛利偏低。快速扩张的时候毛利低，也是正常的。碧桂园2015-2016年的毛利也低，在20%左右。
单就这两点把融资利率推这么高，是不尽合理的。
资本从来是公平和中性，不会是无缘无故的。
除了硬弱点，中南有没有软弱点呢？
从鲁贵卿、孙三友、到陈凯的离职，是正常的人事变动？还是文化冲突？还是战略调整？或者兼而有之？
少东家陈昱含在2020年的中南置地年会上说：“我希望各位同仁，在中南的每一天都能怀着最后一站的理想和愿景。”
最终中南都没成为前面几位顶级职业经理人的最后一站。
这话是说给在场的人听的，也是说给走掉的人听的：中南建设未来的核心层是来自内部，而非空降。
最后，对它的融资成本为什么偏高，这个问题笔者暂时没有答案，只能猜测其中必有缘由。
五、2019年之后的中南建设
2019年，中南建设的变化非常明显：
首先，拿地价格在提升。
中南建设2019年拿地单价6000元/平米，2018年和2017年拿地单价都在4200-4300元/平米左右。
其次，拿地节奏放缓。
2019年中南建设新增土地储备面积下降39%，拿地金额下降26%，拿地货值比是0.75。现有土地储备约3000万平米，货值3500亿元，按照目前的速度，可以干一年半时间。这个土地储备在TOP30的房企中算低了。
中南建设的节奏在调整、区域在聚焦。
最后，“品质做不好，苍天饶过谁。”这话也是少东家陈昱含说的。
这些必然要牺牲规模，如果不牺牲规模，以现在的融资利率，阳光城的2016-2017年的教训在前。
所以，中南建设的2020年肯定会进入平台期，是主动选择的战略保守。
坐稳平台、观而望之、伺机而动。
这一点，三哥很佩服且赞同。就算是融资成本降一个百分点，一年也能多出来7个亿的纯利，没必要一定要继续扩张。
又快又稳当然好，稳而不快是第二优解。
2020年，中南建设的最大考验，就是少东家陈昱含在面对压力测试时的反应。
陈凯说过：一个职业经理人，“没有认真交过房，接受过房闹，接受过农民工围攻，怎么算一个完整合格的职业经理人呢？”
不知道身兼东家和职业经理人双重角色的陈昱含是否经历过房闹和农民工围攻呢？
这个位置，既是对于确定性的执行，更是对于不确定性的把握。
两者背后需要的都是世事练达、人性洞察。
陈凯走后，没有“双斌”，陈昱含和辛琦能否扛起这面大旗？
最直接的指征就是融资成本，我们拭目以待。
本文作者可以追加内容哦 !
