春节假期后的这段日子，房地产行业本该呈现出的是红火开工的景象：
各大楼盘“厉兵秣马”，推出营销折扣；中介们穿梭在小区和门店，为客户介绍自己熟悉的片区和楼盘……每个地产人，都应该在准备迎接楼市传统旺季“小阳春”。
而新型冠状病毒疫情，这只2020年最大黑天鹅的到来，则让今年的春节假期延长了近半个月，包括房地产行业在内的各行各业都面临着冲击。这个冬天，格外漫长。
地产变“地惨”？
作为突发性事件的疫情，虽然和楼市的直接关联度并不高，但地产行业依然受到了较大的影响。
线下交易场景停滞
日前，全国累计已有60多座城市陆续发布公告，要求房地产企业、中介机构不得组织举办楼盘集中宣传、现场看房、签约促销等活动，减少人员聚集。
此外，由于疫情防控的需要，绝大多数人会尽量不出门，减少人与人之间的接触，导致二手房的线下看房活动也同样无法进行。
房企假期延长
伴随国家“延长2020年春节假期至2月2日”的要求，以及多个省市“复工时间不得早于2月9日”的通知，多数房企如龙湖、越秀、融创等将假期延长至2月9日，恒大更通知将假期延长至16日，同时宣布该集团在全国的1246个项目停工至2月20日。
在假期延长的这么多天里，不仅房地产行业基本是“零收入”，此外房企还必须支付工资、办公场地租金等开支，以及贷款所产生的利息，一部分现金流吃紧的房企可能承受较大压力。与此同时，延迟开工也会增加项目的工程交付压力。
地产股普跌
2月3日，即节后首个交易日，A股地产股普跌。
在A股上市的TOP20房企中，绿地控股、新城控股、世茂股份、阳光城、招商蛇口、金科股份和华夏幸福全部封上跌停板；中小房企格力地产、华发股份、天房发展等也全部跌停，跌停的房地产个股数量超过50只。
受春节及肺炎疫情影响，房企短期业绩受到拖累在所难免。但业内人士认为，中长期来看，房地产股依然是具有潜力的板块。
疫情冲击下，房地产整个行业一季度的情况都会十分低迷，开发商销售计划会后移，在疫情好转前，购房者的需求会全面停滞，等待疫情缓解。
说“惨”，实际上比起餐饮、旅游、养殖等行业，房地产行业遭受损失还算不上毁灭性的打击，毕竟疫情只是暂停了楼市，土地和房子的保质期足够长，购房需求也不会消失。而在餐饮行业，连西贝这样的龙头都已经告急。
说“不惨”，是不现实的，在疫情的阴霾之下，各行各业乃至整个经济都被波及，覆巢之下，没有完卵。
疫情限制之下，各大房企除了通过捐款、捐物、免租等方式履行社会责任，共克时艰外，在线下能做的似乎并不多，所以大家纷纷把目光投向了「线上营销」。
房企转换线上“战场”
线上的营销和推广，早已是房企已经惯用的手段。即采用文字、图片、VR视频等形式，通过网络页面、小程序或H5展示其楼盘项目，有助于购房者通过互联网了解到产品的各方面信息。
如今线下渠道的被迫暂停，使得房企把精力都投入到了线上，包括碧桂园、恒大、万科、金地、保利发展、阳光城等各大房地产开发商纷纷推出了线上售楼处的小程序，提供地图看房、在线咨询、预约看房、在线算价等功能。
相对于以往更常见的与其他中介平台合作，房企开发的小程序属于自有线上渠道，有助于降低线上推广成本。
除此之外，“直播推盘”也随着人们的足不出户，成了一个受到推崇的营销方式。下图为平台推出的看房直播，显示这位“95后小哥哥”“吉他男神”的直播播放量达10万+，在楼盘介绍中还穿插着个人弹唱才艺的展示。
随着线上营销、线上看房的兴起，朋友圈和微信群中，也被一大堆含有二维码的海报以及小程序分享刷屏，地产人纷纷表示“在线办公，欢迎看房”。
“线上看房”是伪需求吗？
先来说说什么是伪需求。伪需求就是指当下的供给并不是用户真正的需求，产品没有切中用户痛点。这一概念对应的是真需求，俗称痛点（强需求）。
伪需求要么是不能找到足够的用户，要么是用户不愿频繁使用或者买单，俗称就是痒点（弱需求）或者无痛点（没需求）。
一直以来，房产这种特殊商品能否实现线上销售备受争议，不少人认为“线上看房”推出的意义并不大。
持有这一观点的人们认为线上看房更多地是一种营销噱头，房产是特殊的大宗商品，动辄就是数百万上千万的交易，没有人会在线上看房后就轻易决定买房。
诚然，购房不仅是家庭最重要的消费决策，更是一个体验式的消费过程，不在线下亲身看房，是很难解决购房需求的。
那么“线上看房”是一种鸡肋的伪需求吗？笔者认为不是。
线上看房的实际作用，其实不在于绕开线下看房的这一过程，直接促进签约。而是在于帮助客户在购买决策的前期阶段筛选房源，提升看房效率的。客户可以便捷地在线上初步对房源、楼盘进行了解和对比，选出哪些房源是符合自己需求的，再实地去看房。而通过线上渠道进行的蓄客，也将是确定有购房需求、更加精准的意向客户。
疫情期间，市场的购房需求只是停滞没有消失，房企线上营销能够为抢收客户做好准备。
以恒大为例，自2月13日打响全面“网上购房”第一枪后，恒大于18日正式推出全国楼盘75折优惠，在“75折”、“最低价保证”、“无理由退房”等多重福利保驾护航下，消费者的购房顾虑减少，购买欲被进一步深挖。
据了解，截至2月18日，恒大集团网上(房屋)认购6天累计68019套。按当前每天约7500套的平稳增长趋势估算，本月29网上认购将达到15万套。
这一数字，更加证明了线上营销并非“伪需求”，能够针对线上营销的短板，打消购房者的顾虑，让恒大在这轮“足不出户”的困境中先人一步。
待疫情结束后，房企恢复正常销售，或将有一波普遍的降价促销，此前线上营销先发制人的优势就会凸显。市场政策边界也可能会更宽松，房地产行业虽然现状不乐观但也不能悲观。
总的来说，只要宏观经济面没有变化，短暂的挑战对经济或产业而言，虽然可能导致局部放缓，但不会构成决定性影响。
没有一个冬天会永远持续下去，有能力、有勇气在营销上进行创新和变革的房企，势必将在“春天到来之时”拿下更大的市场份额。
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