来 源丨21世纪经济报道、南财AI新闻实验室、公开信息
记 者丨宋兴国、惠润雪、辛继召、徐华清
连日来，楼市异动频频。
就在刚刚，南宁发布新政，允许公积金购买二套房。21世纪经济报道记者了解到，疫情当前，公积金政策调整逐渐成为各地维持房地产市场稳定发展的重要抓手。
据不完全统计，2020年以来，已有超20省市发布多项房地产维稳政策。而2月21日，河南驻马店更是对首付比例“动手”，下降首套房贷款比例至两成，信贷政策松动，这在全国还是头一个。
今天（24日）稍早，21世纪经济报道记者还获悉，浙商银行近日下发调整个人贷款通知，对非“限购”城市，各分支机构可根据情况，将非“限购”城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例从原来的三成调降至二成。
为何楼市调控政策尺度越来越大？这会是楼市调控全面放松的信号吗？房价又要涨吗？
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1.
南宁发布新政，允许公积金购买二套房
2月23日，南宁市住房公积金管理委员会发布《关于调整住房公积金贷款有关政策的通知》，对南宁市住房公积金贷款政策予以调整，与2017年颁布的购房政策有较大变化。
首先，允许申请住房公积金贷款购买第二套房。
该《通知》指出，对于只拥有一套120平方米及以内，目前无房或所拥有的唯一住房建筑面积在120平方米（含）以内，以及已使用一次住房公积金贷款并已结清的住房的职工个人及家庭，允许其在购买建筑面积为144平方米（含）以内的第二套住房时申请使用住房公积金贷款。
其次，《通知》明确规定，购房首付款金额比例。
《通知》表明，职工个人及家庭购买第二套住房或第二次申请住房公积金贷款的，购房首付款比例应不低于40%，贷款利率调整为同期住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，最高贷款金额为50万元，月还款额应不低于家庭收入的35%。
这与南宁市此前的政策有了比较明显的放松。
2017年南宁市住房保障和房产管理局下发《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》。明确二套房须取得不动产权证书满两年才能转让。同时，暂停向购买第二套及以上住房或申请第二次及以上住房公积金贷款的职工个人及家庭发放住房公积金贷款（棚户区、危旧房改造住房除外）。
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对于南宁市住房政策的变化，易居研究院智库中心研究总监严跃进称，此次公积金贷款的政策核心在于降低了二套房公积金贷款的门槛。当前二套房的公积金政策重新放开。
第一，首套房为90-120平方米的购房者，当前也可以申请公积金二套房贷，这说明二套房公积金贷款的受众面扩大。
第二，使用公积金购房，必须限定为144平方米以下的物业。
严跃进表示，南宁公积金政策代表了当前二线城市的政策思路。预计后续全国各地在公积金贷款方面的政策会进一步放松，包括降低首付比例、扩大公积金贷款受众面、提高公积金贷款额度等。而此类政策客观上也会刺激刚需和改善型购房需求。预计后续除了公积金贷款政策以外，商业银行贷款首付比例也有进一步下调的可能。
2.
浙商银行调降非“限购”城市首套房首付比例至二成
2月24日，21世纪经济报道记者获悉，浙商银行近日下发调整个人贷款通知，对非“限购”城市，各分支机构可根据当地“限购”“限贷”和监管政策情况，将非“限购”城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例从原来的三成（30%）调降至二成（20%）。
房地产实行“因城施策”：
非“限购”城市首套房首付比例原则上为25%，各地可向下浮动5个百分点。
而限购城市仍执行首套房首付比例3成的政策。
浙商银行回应称，始终严格执行监管部门关于限购和非限购城市差异化信贷政策，同时符合各分行当地房贷调控措施，与银行同业执行要求基本相当。
浙商银行是12家股份制银行之一，于2004年8月开业，总行设在浙江杭州。2019年1-9月，浙商银行营业收入344亿元，同比增长25%；净利润114亿元，同比增长15.3%。
央行2月21日召开的2020年金融市场工作电视电话会议提出，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。
目前，已有20余个省份发布维稳房地产政策。
2月20日，央行公布了新一期的贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%。1年期和5年期以上LPR分别下调了10个基点和5个基点。
5年期以上LPR是个人住房贷款利率的主要定价基准。央行副行长刘国强就2019年第四季度《中国货币政策执行报告》进行解读时表示：
LPR下行基本上不影响个人房贷利率。房住不炒仍然是当前房地产调控政策的主导方向，央行刚刚发布的货币政策执行报告也强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率，基本保持原有水平。
今年1月，一线城市房价继续上涨，二三线城市涨幅连续回落。
国家统计局17日公布的数据显示：
1月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.8%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。
二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨6.9%和3.4%，涨幅比上月分别回落0.4和0.3个百分点，均连续9个月回落。
三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨6.4%和3.7%，涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点，均连续10个月相同或回落。
3.
驻马店17条政策稳楼市
首付最低两成，买房还给补贴！
2月21日，河南省驻马店市发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》，出台17项稳楼市政策。
政策中最引人关注的当属第八项“发挥住房公积金支持作用”，该条明确，缴存职工首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%！
下调公积金贷款首付比例，而且一下子下调10%。对此中原地产首席分析师张大伟表示，驻马店并非一二线城市，只是一个三四线城市代表，但这项政策心理影响巨大，意味着有城市开始动信贷政策了。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，这体现了对于首套购房的支持。实际上首付比例政策的调整，是很强的“暖楼市”政策。类似首付比例下调，能够很好地刺激购房需求。预计3月份开始，类似政策效应会逐渐释放，购房交易行情有望改善，其具有非常好的去库存和稳楼市的导向。
严跃进表示，“驻马店这17条政策带有很强的刺激倾向，是当前全国政策力度较为宽松的代表性政策。类似政策客观上也说明地方政府在房地产方面的态度，对于全国其他城市有积极的借鉴意义。后续预计各地楼市政策放松的动作会更加多，对于稳定楼市行情等有积极的作用。”
此外，还有一些二线热点城市，如南京、沈阳、济南等正在研究售楼处开放。
比如，2月20日，南京市住房保障和房产局发布关于有序恢复商品房销售的工作方案。方案指出商品房销售实行精准防控，符合条件的各开发企业项目售楼处逐步有序开放。
24省市稳地产政策解读
受疫情影响，销售缩量与施工暂停成为了房地产企业的常态，短期对房企带来的现金流压力不言而喻。在此背景下，日前苏州、上海、杭州、无锡等地陆续出台针对楼市的支持政策。
据飞笛科技不完全统计，自疫情爆发以来，国内共有24个省市出台了相应的扶持政策，其中包含浙江、江苏、海南、广西四省份、天津、上海两直辖市、以及18个地级市。
（注：江苏虽然出台了相关文件，但并未出台具体措施，因此未在表格中显示）
12-14日政策集中出台,长三角城市群政策最多
各地针对房地产的扶持政策主要集中于2月12日-2月14日之间。在24个出台扶持政策的省市中，共有14个地区在此期间发布了楼市政策文件，占比达到了58%。
其中，浙江、海南、广西、江苏四个省级政策文件皆是在12-13日间发布的。
究其原因，是因为2月12日中央政治局会议召开，强调加大宏观政策调节力度，并要求继续出台阶段性、有针对性的减税降费措施。中央定调下，地方层面积极响应推出政策，成就政策拯救地产的第一波浪潮。
而在出台政策的地区上，长三角地区的比例最高。据飞笛科技的数据显示，上海、苏州、南京、合肥、嘉兴、无锡、杭州7市发布了相关政策，在发布政策的省市中占到了29%。
政策聚焦流动性风险，未直接刺激地产销售
梳理上述城市的政策可以发现，地产扶持政策的主要落脚点在于缓解销售经营活动停滞带来的流动性风险上。
根据飞笛科技统计，在发布楼市支持政策的24个省市中，共有18个区域针对土地出让金出台政策，允许延期/分期缴纳，并不做追责处理，占比达75%以上。而过半的区域顺延了土地项目开竣工时间，并针对土地出让方式做出了调整。
综合来看，无论是延期缴纳土地出让金，还是顺延土地开竣工时间，其目的均旨在保障房地产和建筑施工企业的流动性，避免地产企业出现资金链断裂，从而导致对地产投资、以及后续的地产竣工形成直接影响。其主旨依旧是以“稳”为主。
在飞笛科技统计的24个的省市中，对地产政策的调整均没有触及“限购限贷”、“降低房贷利率”等刺激地产需求集中释放的政策工具，仅无锡、西安、苏州、厦门、福州五地针对土地预售政策进行了一定的放松。在“房住不炒”的大背景下，各地针对大幅刺激地产需求类的政策出台仍相当审慎。
无锡政策最为全面，苏州政策最为激进
在飞笛科技统计的24个区域中，属无锡市的政策最为全面。
无锡于2 月 12 日发布的文件中提出了延期缴纳出让金，延期交地、延期开工、延期缴税、禁止盲目抽贷、加强资金支持，调整项目预售审批比例等政策。并通过协调主管部门开办网上房交会，主动帮助房企促成交易。无锡的政策措施涉及了房地产领域的方方面面，可见其对于稳定房地产市场的决心。
而2月19日最新出台地产“救市”政策的苏州，则是在所有区域中最为激进的一个。
苏州在发布的政策中提出，住宅地块不统一要求设置竣工预售许可调整价，以及不统一要求工程项目封顶后申请预售许可。尽管苏州市在政策发布后解释称，并未取消封顶销售和现房销售，但市场人士普遍认为此项规定等同于允许未竣工的项目提前销售，将大大压缩房地产企业从拿地到销售的时间，对缓解房企资金压力有着较大的利好。
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