疫情已经波及到了各行各业，地产行业也难以幸免。就当前形势，本文将对地产行业融资方面的相关问题加以分析。
一、疫情冲击房企销售和施工，房企拿地可能减少
1）销售层面：线下渠道受阻，成交降至冰点
疫情最大的影响必然是房企销售的大幅下跌。全国多地售楼处被关闭或暂停营业、城市交通受到管制，均影响房地产销售。从30大中城市商品房成交面积来看，今年疫情期间国内商品房销售跌至冰点，且疫情影响预计仍将短期持续，回升趋势不明朗。虽然房企启用了线上售楼等方式尝试部分替代线下售楼处，但效果并不明显。
图1：30大中城市商品房日成交面积
单位：万平方米
2）拿地层面：销售下降影响周转，房企拿地减少
疫情期间，100大中城市土地成交面积较少，包括浙江、辽宁、四川等多地发文宣布暂停土地出让。在疫情冲击下，依靠销售回款的“高周转”房企较大概率会因为销售下降、项目施工暂停而减少拿地量，其他房企也会在拿地端更为谨慎。总的来说，拿地是房企未来经营的保障，但在疫情带来的“冬季“行情中，缩减拿地投资也是必然的选择之一。
图2：100大中城市土地成交面积（当周值）
单位：万平方米
3）施工层面：复工延后、原材料短缺
房企项目复工时间受疫情影响纷纷延长至2月17日或以后，另外政府对房地产项目复工时间有规定，例如杭州规定的复工时间是2月20日，郑州规定的复工时间是3月16日，还有许多地方没有明确规定房地产复工时间。总的来看，房地产复工可能要延长到3月份。另外房地产上游钢材、建材等也受疫情影响出现短缺，房企复工短期可能受到抑制。
回到房企融资，房企目前急需资金对冲销售下滑所形成的流动性缺口。另外，项目复工时间延后会导致资金成本的浪费、周转速度变慢。房企的部分诉求可能包括延期支付土地出让金及相关税费、延长债务偿付期限、放松融资限制、放松购销环节限制等。相对地，房企可以通过减少拿地缩减支出，对于前融的需求可能降低。
二、多地出台支持政策、央行坚持“房住不炒”
目前，不少城市已经出台了支持房企度过疫情的政策，典型政策如下：
面对地产行业的困境，各地政府充分发挥了“因城施策“的灵活性，出台了各类支持政策。这些政策可以分为三类，第一类，允许房企延期或者分期缴纳土地出让金；第二类，延长开工、竣工期限；第三类，调整放宽预售条件。这三类政策集中在土地、预售、施工等方面，但是较少涉及融资方面。只有兼顾融资支持政策，才能有针对性地解决疫情期间房企的核心诉求。
当然，地方政府在面临房企融资问题的时候选择有限，所以市场对央行等监管机构的期待更大。此前有外媒报道，央行拟调整MPA中的房地产信贷相关考核指标，仅考核房地产广义信贷，而不再细化考核按揭和开发贷等具体比例，后来该报道被央行辟谣。央行同时称将继续坚持“房住不炒”的定位，按照因城施策的基本原则，落实房地产长效管理调控机制，统筹做好房地产金融调控，促进房地产市场平稳健康发展。整体看，央行对房地产融资的态度仍然谨慎，短期可能不会有大幅度的政策调整。
三、地产融资边际放松的最好抓手是信用债
虽然目前看房地产融资环境整体偏谨慎，但边际上的放松也可以解决房企的燃眉之急。房企主要融资渠道包括开发贷、信托、境内信用债、境外信用债、销售回款（定金、按揭款）、各项应付款等。主要融资渠道现状如下：
主要融资渠道中，开发贷用途有限制，信托用途有限制、期限偏短、成本偏高，各项应付款上升空间不大。信用债发行用途亦有限制，但总的来看信用债发行和资金使用较为灵活，能够在疫情期间一定程度上对冲流动性缺口。另外，2020年仍处于地产债偿债高峰期，克而瑞数据显示95家典型房企2020年内到期债券达到5000亿元以上，房企借新还旧需求很大。综合来看，各类融资渠道中信用债融资相对灵活，可边际缓解房企在疫情期间的压力。
总结
如果信用债融资出现边际改善，无疑将对房企现状有一定帮助。但对不同房企的影响不尽相同：对于土储优质、遇到暂时性去化困难的企业，这可以帮助企业渡过难关；对于部分中小房企而言，销售、回款困难会随着疫情而加重，融资放松可能也无法扭转颓势；对于头部房企来说，这提供了逆周期拿地、进一步扩张的机遇。
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