作者 | 李宇嘉
来源 | 大咖聊房
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多地楼市政策突变
近期，房地产政策异动频频，需求端露出火苗，知微见著。2月17日，一直就“憋不住”的衡阳（去年底“退出限售”被叫停），祭出“购房补贴”的政策；2月21日，河南驻马店真刀实枪地降低了杠杆，公积金首套房贷款最低首付比由 30%降至 20%；紧接着，2月23日，南宁重启二套房公积金贷款，首套房120平方米以内的，可再申请公积金贷款买二套房。02
售楼处，开放不容易！
从供给端的“纾困”，到需求端的“托底”，再怎么也得1个月。也就是说，要观察3月份这个重要的窗口期。如果3月份楼市销售还是不行的话，我估计类似2014-2017年需求端的政策，有些就得重出江湖了。很多人认为，有央行释放流动性、降低LPR，财政发补贴，住建部降低住房公积金提取门槛和用途等政策，舆论影响太不好的楼市，“舒缓政策”上应点到为止，再从供给端给开发商纾困资金链，这就够了！从这几天憋坏了的人们，纷纷往餐馆、打折促销的超市跑来看，3月的楼市“差不离”。但是，我们可能太乐观了。2月份，全国各地售楼处按下“暂停键”，大家个个都听“妈妈的话”，宅在家里，逼得开发商发力“线上售房”。所以，2月份所谓楼市交易暴跌90%以上，只有统计意义，没有分析意义。近几天，各地敲锣打鼓复工复产，但地产复工进度，严重滞后于预期。易居的丁祖煜博士有个调研，截止到2月24日，28个城市6160个新房项目，现在还有近60%的实体售楼处尚未开放。某大牌中介深圳负责人说，截止到上周的复工率也只有不到30%。特别是在原特区外，或审批不通过，或者搁置，售楼处复工率仅个位数，这可是深圳啊！03
回归常态，考验真金白银
复工，有两大重点：一是疫情防控相关行业，主要是医疗、交通物流、粮油食品等；二是国计民生行业，主要是一些为“十三五”收官献礼的大型项目，比如机场、交通枢纽。23日的重要会议还提出，积极的财政政策要更加积极有为，继续研究出台阶段性、有针对性的减税降费政策，帮助中小微企业渡过难关。看来，纾困还得继续，甚至是今年财政的主题。印象中，财政政策积极，减税降费，帮助中小微企业，应该是这几年国家一直坚持不懈努力的方向。去年底，就有很多城市松绑了调控政策，比如将人才标准、入户标准一降再降，放开外围限购政策（南京六合、天津滨海等）。据说这些地方政府发工资都有点困难，疫情下压力更大了。以杭州为例，2月23日，杭州市副市长缪承潮，在视察国企地产滨江的在建项目复工时指出，杭州已经出台一系列，并将出台更多政策，实现疫情防控与经济发展“两手抓、两手都要硬”，大家不仅要对经济有信心，更要对房地产市场，尤其是对杭州的房地产市场有信心。杭州这个楼市弹性十足的城市，近几年一直是以地产、基建两翼齐飞，以办会（G20和2022年亚运会）和马云为两大名片示人，是“网红”城市。从西湖时代到钱塘江时代，杭州的城市中心乾坤大挪移，身段要上几个台阶，整个城市就是一个“大工地”，双翼还要再飞一会儿。此外，浙商银行将非限购城市首套房首付从30%降至20%，也没毛病。
首先，三四线最低首付比例，本来就是20%。这个规定来自2016 年2 月1 日央行和银监会发布的“银发[2016]26号文”。这个文件规定，不实施“限购”的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付比例为25%，各地可向下浮动5 个百分点。从2016年下半年开始，房地产调控又开始收紧，但“因城施策”下，那时至今，再也没有出台过全国层面的首付比政策。因此，2016年2月1日的这个政策，目前仍有效。根据太平洋证券的调研，现在很多三四线城市都在执行20%的首付政策，比如芜湖、徐州和常州等。现在，大多数中小银行抢滩被四大行几乎垄断的按揭业务，只能靠这个利器了，比如邮储银行、兴业银行等。作为地方政府的直系部队，类似浙商银行（大股东是省政府直属单位浙江省财务开发公司），当然要为稳定本地楼市做贡献。而且，楼市基本面差不了，年初放贷、年尾收益，早行动，早受益。
04
需求端也需要政策刺激
前面讲了，现在28个城市的售楼处复工率只有40%。没有复工的那60%，基本都是在三四线城市，这与城市的治理能力有关。越是到基层，疫情防控上，“一刀切”的情形就越严重。供给端该做的都做了，需求端也得给点政策，激活大家相对悲观的情绪，鼓励大家去售楼处。上周（17-23日）是春节后第三周，根据兴业证券取自贝壳43个重点城市的数据，上周一线、二线、三四线城市新房成交面积同比分别为-72%、-77%、-93%，春节后三周累积同比分别为-80%、-85%、-95%，可见三四线下滑更明显。笔者查阅了江浙13个三四线城市房管部门的网站，发现只有6个城市有每日的交易记录。其他城市，自1月底以来，就再无交易记录了。自打三四线退出“棚改”后，给三四线楼市托底，防止过快下行，就是调控政策的方针之一。2019年，三四线城市新房销售面积、金额占比分别为65%和56%。2020年，“稳地价、稳房价、稳预期”是房地产调控的目标。现在看，“三稳”能否达到目标，三四线须臾不可离。政策允许的范围内，首付比例有下调空间，为何不下调？再者，说好的“返乡置业”也因疫情而耽搁。不过，好事多磨，根据交通运输部的数据，1月25日至2月14日，全国共发送旅客2.83亿人次，同比下降82.3%，仅为节前春运客流的1/6。截止2月14日，合计约3亿人次的农民工，仅返程0.8亿人次。据预测，到2月底将要返程约1.2亿人次，3月以后返程约1亿多人次。三四线城市，楼市需求在哪里呢？当然首推“返乡置业”。趁现在，国家有疫后重建的政策扶持，地产行业有“三稳”的要求，何不赶快把政策空间利用好（首付比从30%降至20%），在2月底-3月把“返乡置业”回补回来，再说了，近期国家会议也强调，促进“消费回补”！05
即便调控松绑，也不会大涨
各地发布微观的楼市调控措施，它不是法律法规，也不是政策文件，只是短期行为，是相机抉择，是逆经济风向行事。热了往下调，冷了托一托。所以，后续还会有三四线城市跟上驻马店，二线城市跟上南宁，不排除还有银行跟上浙商等等。大家要问了，楼市行情要逆转了吗？不能一概而论！首先，这里要明确一点，此时并非2015-2018年，更非2009年。居民杠杆也好，国家政策也好，房屋供求也好，基本面都不可同日而语，大涨的时代，已经不允许了，也一去不复返了。其次，央行一再表态，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，特别是2月17日辟谣了调整宏观审慎评估（MPA）中的地产信贷考核。通俗地讲，就是银行信贷、信托贷款、债券发行等等，这几个渠道进入地产的资金，以后既要有新增规模的控制，还要占比的控制。这是2018年启动这个MPA定下的规矩。只要资金有控制，LPR有控制（首套不低于LPR基准值，二套不低于LPR 60），地产整体局面就是可控的。最后，房子所在的城市，已经不是昨天的城市了。现在是都市圈时代，人口、资金、资源跟着就业走，就业跟着产业走，产业跟着规划走。都市圈核心城市都是热点城市、限购城市。大家要记住，只要这些城市的楼市调控政策岿然不动，外围三四线楼市就运行就是可控的。06
顺应都市圈时代
按地产政策的走势，复工复产的进度，从3月份起，一线城市、二线热点或“新一线城市”（杭州、成都、郑州、西安等）楼市开始明显回升。直接推动因素有两个：一是延后需求“回补”，二是疫后纾困和各地地产政策利好预期下，释放的潜在需求。间接推动的，就是基建加码对地产的诉求。一线也好，二线热点或“新一线城市”也好，未来是区域“增长极”，也是基建投资最密集的区域。以基建带动上下游产业链，既是推动复工复产的抓手，又是实现今年经济社会发展目标的引擎。毫无疑问，地产是基建的发动机，而今年的基建将备受重视，特别是重点一二线城市。一二线重点城市接续去年底的回升，但楼市也不会大涨！一则，国家调控楼市，最关注的是这些城市，这些城市调控政策和金融政策“双双稳定”；二则，前端限房价、后端限地价，炒作不起来；再者，“一城一策”、城市政府主体责任，首先在这些城市落地。其他二线或三四线城市，全面分化。不过，都市圈内的非核心城市（包括重点城市外围郊县或新区），受益于政策宽松、需求外溢，区域或轨交规划等，滞后于重点一二线城市，今年年中前后开始回升；非热点二线城市、三四线城市，政策整体以稳定（去年这类城市的房价很多在回升）或扶持为主，短期可能会回升。但要记住，除了给父母养老或自己居住，可以选择一套中心区的房子外，不建议再增加购买了。既有的多套房子，归拢归拢吧，把那些不适应新人居时代的房子，都处理掉吧！因为趋势为王。顺应都市圈的趋势，还是要回归都市圈，这是未来资产的安全垫。但即便如此，也不建议短炒，因为成本比较高。好的模式是，选择好区域、好物业，长期持有，收入不足的，可以“先外围、后中心”，“先小后大”，“先上车后改善”，投资城市、投资自己。前提是，养老身体，好好工作！注：本文原标题《房价又要大涨？》。本文经授权转载自大咖聊房。大咖聊房，集结房地产业内大咖，让你买房路上不踩坑！扫码获取更多精彩：
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