本报记者 王柯瑾 北京报道


近日,房地产金融政策“涟漪”频起。


浙商银行调整房贷首付比例的消息后,2月26日又有消息称工行绍兴分行二套房贷首付比例由六成下降至三成。


《中国经营报》记者就此事向工商银行求证,该行方面表示“工行绍兴分行近期调整个人住房信贷政策”的传言不实。“近期我行个人住房信贷政策没有调整和改变,我行坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位,支持居民合理住房贷款需求,维护房地产市场平稳健康发展。”


同日,记者了解到浙江绍兴地区某农商行也决定实行个人住房贷款首付款比例调整的政策。但2月27日,该行相关工作人员致电记者时表示:“近日确有这样的政策,但已决定取消,该政策也未对外执行。”


同时,记者向江浙沪地区以及近期公积金贷款政策有所调整的河南省多家银行机构人士求证,是否存在房贷首付比例下调等情况,收到回复均为“未调整”。但也有业内人士分析认为,后续不排除有银行同业跟进政策调整的情况。


个人房贷作为银行零售业务中较为优质的业务,一直受到银行机构的重视。记者在采访中了解到,在流动性较充足的情况下,银行机构有意愿加码该业务。


差异化房贷政策频出


近来,部分地方及金融机构对房贷政策有所调整。


据报道,浙商银行日前下发调整个人贷款通知,涉及个人房贷首付贷款比例调整。记者从某接近浙商银行人士处了解到:“该行该政策与央行文件要求一致,即非限购地区‘居民家庭首次购买普通住房’。”


除商业银行外,部分地方公积金购房政策也迎来调整,如驻马店、南宁和东莞等地出台措施涉及公积金贷款政策调整。内容主要包括:下调公积金首付比例、降低二套房公积金贷款门槛、商贷转公积金贷款更为便利、贷款额度上升、贷款年限增加等。


关于上述差异化政策的调整,业内人士分析认为是刺激需求的表现,既有助于活跃住房交易市场,也对银行贷款业务市场的活跃有积极作用。


记者在采访中了解到,虽然工行绍兴分行二套房贷首付比例调整系不实消息,但有业内人士认为,消息也反映出一定的市场预期。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为:“此类谣言事件客观上也说明了近期市场预期情况,同时也有助于我们思考后续的贷款政策。客观上说明当前大家对于购房的贷款首付比例政策,以及后续贷款的动向比较关注,也说明当前对于政策放松的内容或有调整,这都是值得关注的地方。但也需要看到,各地首付政策即便是调整,也是要遵守既有的、大的贷款政策导向,不会盲目调整。”


实际上,监管对此亦有表态。2月25日,中国银保监会首席风险官兼办公厅主任、新闻发言人肖远企在银保监会通气会上表示,目前房地产金融政策没有调整和改变,依旧是“一城一策”,地方根据自己情况,在不违反大的政策框架下可以自行安排。他表示,银保监会也会根据对房地产融资情况的监测来动态掌握。


关于未来的政策预期,严跃进表示:“从贷款政策来看,后续首付比例、利率、额度、放款节奏、首套和二套、一手和二手等方面都有望形成新的政策内容,客观上说明放松的窗口已经开启。但也需要看到,政策本身不会随便大放水,依然会遵循既有的政策思路,尤其是要防范炒房等现象的抬头。在做好此类工作的基础上,适当的政策放松也有助于购房者的活跃和房贷业务的积极上升。”


银行在政策范围内调整


浙商银行之后,浙江同区域的银行机构是否会采取类似的措施以保障市场份额?中行浙江地区分行某管理人士对记者表示,其所在的银行目前没有相关调整。浙江某城商行管理人士表示:“我行主要围绕小微企业展业,目前房贷市场占有率较低,基本上采取跟随战略,大行怎么做我们就怎么做。目前,没有调整房贷政策的打算。”


据了解,浙商银行相关调整也在监管要求范围之内。根据央行、原银监会2016年2月发布的调整个人住房贷款政策有关问题的通知,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。


同样,交行河南地区某分行信贷人士表示:“银行的贷款政策是以当地地方房地产政策为准的,如果银行在监管范围内调整首付比例和利率,也不能和当地政策冲突。如果金融监管要求与地方政策不一致,应采取较高的标准执行,以保障既符合监管要求也符合地方政策。”


那么当前情况下,后续房贷利率是否有进一步下调空间?房贷政策的相关约束是否会减少?银行机构对于个人房贷业务是否有加码的意愿?


“这次疫情带来的是实体经济尤其是小微企业信贷需求的减少、投资意愿的下降,因此各家银行暂时都会出现一定的‘资产荒’现象,信贷资金无处可投,而个人按揭贷款作为银行比较稳定的资产,虽然竞争已比较充分,但还是会有很多银行愿意加入争夺市场,因此,预计后续政策会进一步放宽。”某股份行浙江地区分行管理人士告诉记者,“房贷业务属于比较安全的业务,其风险资产占用比其他贷款低,只要房价不大幅度下跌就不会出现问题,所以银行还是比较喜欢做这类业务。”


从央行2月20日公布的1月金融统计数据和社融数据看来,居民购房需求有所上升。中国民生银行首席研究员温彬表示:“从新增信贷结构上看,就居民部门而言,本月新增人民币贷款6341亿元,比上月和去年同期分别少增118亿元和3557亿元。居民贷款增量结构中,短期贷款减少1149亿元,中长期贷款增加7491亿元,中长期贷款分别比上月和去年同期多增2667亿元和522亿元,说明年初房地产市场回暖,居民购房需求有所上升。”


同时,央行授权全国银行间同业拆借中心公布,2020年2月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为4.05%,5年期以上LPR为4.75%。温彬认为:“进一步降低5年期以上LPR不仅有利于鼓励基础设施投资,也有助于房地产市场在‘因城施策’调控的前提下,实现‘稳地价、稳房价、稳预期’的目标。”


不过还应注意到,对于银行来讲,风险控制至关重要,政策调整的同时也会兼顾风险的防控。严跃进表示:“即使房地产金融放松成为大趋势,金融风险的防范依然是一个重要内容。可以预计,后续房地产市场中,放松的过程中也需要继续强化宏观审慎监管制度,对于各类房地产融资,尤其是进入到房地产开发业务的融资,预计监管也会强化。而个人房贷领域,相对管控会少一些,但也不容忽视。总体上看,对于当前房企的经营,鼓励其积极和银行开展各类营销活动,但绝对不能超额透支各类信贷资源,更不能挪用贷款来违规拿地,这也体现了‘既抓信贷规模、也抓信贷质量’的导向。”


(编辑:朱紫云 校对:颜京宁)

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