鹏润控股IPO,毗邻雄安成公司加分项?


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近年,中小房企钟情港股上市,成为源源不断的上市生力军。


2月28日,深耕河北保定的一家区域型房企也一只脚踏进港交所,开启上市之旅。IPO“前夜”公司溢利暴涨至2.22亿元。


不以规模论英雄,赚钱才是硬道理


鹏润成立于1996年,公司深耕保定市白沟新城、高碑店市,在当地声名卓著。


按合同销售额计算,公司连续在2018年、2019年成为上述两地最大的住宅物业开发商。白沟新城市占率17.2%,高碑店市占率6.7%。


从近三年营收看,鹏润控股规模不大,属于“小而美”的范畴。


2017年、2018年以及2019年前10个月,公司收益分别约为3.57亿元、2.24亿元和5.63亿元。


然而就这样的企业,在上市“前夜”竟然爆发出惊人的力量。2019年前10月溢利暴涨至2.22亿元。


2017年、2018年以及2019年前10个月,公司期内溢利分别约为9409万元、2229万元和2.22亿元。


从毛利率、净利率看,公司盈利能力强劲。


2017年、2018年以及2019年前10个月,公司毛利率分别约为37.3%、28.5%、52.1%;期内净利率分别约为26.4%、9.9%及39.5%。


2019年前10月,公司交付鹏润美墅家一期,这个项目是联排别墅,平均售价高于去年同期,所以公司录得毛利率较高。


这也带动公司当年收益。


近雄安新区,业务增长有潜力


鹏润控股深耕保定,主要项目位于白沟新城和高碑店。


公司在上述两地拥有大量优质土储。截止2019年十一月底,公司拥有总建筑面积约78万平方米土地储备。


其中,已竣工的未售项目,总可销售建筑面积约1.9万平方米,可出租建筑面积约1975平方米。


开发中物业约有建筑面积51万平方米,持做未来开发物业约25万平方米。这些优质土储足以支撑公司未来5-6年里持续增长。


临近雄安新区,这些储备丰沃的土储享有高增长潜力。


白沟新城住宅物业平均售价由2016年4235元,增加至2018年5818元,复合年增长率为17.2%。


高碑店住宅物业平均售价由2016年5038元,增加至2018年7062元,复合年增长率约为18.4%。


区域性房企,面临地理集中风险


作为一家区域性房企,鹏润控股虽享受雄安新区快速崛起红利,但也面临项地理集中风险。


与地理位置更多元的竞争对手而言,项目过多集中于一两个地市,更容易受政策调控影响。


临近雄安,又环绕北京,特殊的地理位置也让白沟新城和高碑店今年颁布限购政策,本市居民极爱听限购两套住房。


对能够提供至少三年纳税证明,或社会保险缴纳登记证明的非本市户籍居民家庭,限购一套住房。


该类政策直接减少外地户口买房数量,让公司更依赖本地居民购房,在本地存量市场,对房企销售无意是致命一击。


限购让卖房再也不像以前那样“抢”,地产公司“回血”不足,容易造成资金链吃紧,不利于扩张发展。


2017、2018以及2019年前10个月末,润鹏控股现金及现金等价物约为5450万元、3980万元,以及2120万元。


公司现金储备呈逐年减少趋势。2020年突发疫情“黑天鹅”,房产第一季销售压力陡增,这就非常考验开发商现金储备。


不过从负债端看,公司几乎没有压力。过往业绩期,公司仅有的一笔信托贷款,已经于2019年全部偿还本金和利息。

作者:李莹


编辑:彭尚京